淺談房地產(chǎn)發(fā)展和城市建設(shè)

　　住宅業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)都是當(dāng)今城市面臨的焦點(diǎn)問題，城市最高品質(zhì)的集結(jié)點(diǎn)是財(cái)富創(chuàng)造的中心。圍繞建設(shè)小康社會的新一輪城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，也必將促進(jìn)城市競爭力的提升。結(jié)合**市城市規(guī)劃建設(shè)的實(shí)際，我在這里談幾點(diǎn)思考和認(rèn)識。
　　新一輪城市建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的商機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，將改變城市的面貌。**市是山東省省會，是國家級的歷史文化名城，1992年12月被劃為沿海中心城市，1994年被中央定為中央城市�？�?cè)丝?80萬，總面積8177平方公里。1995年以來，**市社會經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1200億元，城市化水平達(dá)到49.7%。房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的框架基本形成，推進(jìn)了投資主題的多元化和房地產(chǎn)開發(fā)的市場化進(jìn)程。實(shí)現(xiàn)了由政府主導(dǎo)向市場主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換，市場需求穩(wěn)步增長，供需關(guān)系基本平衡1998年以來，房地產(chǎn)投資保持了每年30%的增幅，2002年的投資額為1998年的3.2倍。2002年房地產(chǎn)投資占gdp比重達(dá)到6.4%，保持在合理區(qū)間，新開工面積在200到300萬平方公里之間。當(dāng)前**城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)面臨
　　三個重大課題，第一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，構(gòu)筑現(xiàn)代新興工業(yè)化城市空間載體，實(shí)施新一輪房屋建設(shè)
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足當(dāng)前，滿足使城市更加現(xiàn)代化的內(nèi)在要求，需要對城市現(xiàn)狀做深度改變。按照到2007年末人均達(dá)到30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，基本實(shí)現(xiàn)戶均一套、人均一間的標(biāo)準(zhǔn)，整個康居工程開發(fā)量相當(dāng)于九五期間的4倍。必須運(yùn)用市場機(jī)制，逐步推進(jìn)。面對大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和片區(qū)改造，應(yīng)積極實(shí)行多元化投資，讓開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)重要角色，這樣既可以減少政府籌集資金的壓力，又可以發(fā)揮企業(yè)的效率。一大批實(shí)力強(qiáng)、水平高的房地產(chǎn)企業(yè)，將成為**市新一輪城市建設(shè)的重要力量，這也必將帶動新一輪房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。其次是創(chuàng)新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展。我市新一輪建設(shè)的方針非常明確，這就是堅(jiān)持以人為本，樹立全面協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展的觀念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理，高水平經(jīng)營，完善現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)更加宜人的住宅。要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)必須促進(jìn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展。政府的責(zé)任，是搞城市的總體規(guī)劃，管理好土地的一級市場，建立公開、公正、規(guī)范的市場秩序，依法行政，并引導(dǎo)各項(xiàng)服務(wù)完善高效，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在公開、公正、規(guī)范的市場環(huán)境中充分發(fā)揮科技進(jìn)步、理念創(chuàng)新、機(jī)制高效、開拓市場的優(yōu)勢，通過創(chuàng)造讓人們滿意的精品工程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)追求卓越、服務(wù)大眾、壯大企業(yè)、良性發(fā)展的目標(biāo)，最終為改善城市面貌和居住環(huán)境，提升城市的競爭力做出貢獻(xiàn)。雖然政府和企業(yè)各自擔(dān)負(fù)的社會責(zé)任和追求的效益不盡相同，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)_的不斷完善，隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，一定能夠找到處理兩者關(guān)系的最佳平衡點(diǎn)。
　　在城市建設(shè)中，政府除了調(diào)控以外，還直接承擔(dān)公益性基礎(chǔ)建設(shè)。政府要領(lǐng)導(dǎo)好組織建設(shè)的雙重責(zé)任，促進(jìn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)建設(shè)的和諧發(fā)展。第一，需要健全市場規(guī)則體系，房地產(chǎn)業(yè)的鮮明特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈長、跨度大、關(guān)聯(lián)緊密，每一個環(huán)節(jié)都關(guān)系到最終產(chǎn)品，關(guān)系到行業(yè)的社會責(zé)任，特別是項(xiàng)目審批、規(guī)劃條件、土地供應(yīng)和資金籌集等環(huán)節(jié)都涉及到政府調(diào)控，完善市場規(guī)則需要對房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售、服務(wù)涉及到的各個環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目審批程序、規(guī)劃頂點(diǎn)程序、土地供應(yīng)程序、售后服務(wù)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)制定規(guī)則。第二，需要建立高效的行政體系。房地產(chǎn)是受宏觀政策影響較為明顯的行業(yè)，行政服務(wù)是政府支持房地產(chǎn)發(fā)展的重要渠道。近年來，**市非常重視對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和服務(wù)，積極引導(dǎo)和支持開發(fā)企業(yè)樹立新的發(fā)展理念，創(chuàng)造移民時代房產(chǎn)精品和居住環(huán)境；同時調(diào)整改善市場供給結(jié)構(gòu)，增加中抵擋住戶的住房生產(chǎn)，合理調(diào)整房屋價格，適應(yīng)不同家庭的水平。近幾年來，有數(shù)個百萬級的大盤相繼啟動。數(shù)碼港等住宅項(xiàng)目的開發(fā)，以現(xiàn)代科技為核心推出了智能化、生態(tài)化的新概念住宅，促進(jìn)了新技術(shù)、新材料、新理念的推廣，引領(lǐng)了**房地產(chǎn)業(yè)依靠高科技發(fā)展的方向；陽光項(xiàng)目標(biāo)志著**搭上了國際列車，陽光100、國際新城等各具特色的小區(qū)已經(jīng)成為城市的亮點(diǎn)。在新一輪城市建設(shè)中，需要政府的服務(wù)做得更加到位。一方面樹立環(huán)境發(fā)展觀，通過宜人的環(huán)境提升人氣，通過人氣的聚集促進(jìn)發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)大力創(chuàng)造功能性、舒適性、景觀性、經(jīng)濟(jì)性的有機(jī)統(tǒng)一，追求人與自然的和諧。另一方面，適應(yīng)住宅消費(fèi)主體由福利消費(fèi)向個人消費(fèi)轉(zhuǎn)變，住宅消費(fèi)需求由生存性向舒適性、多樣化、個性化發(fā)展，適應(yīng)大規(guī)模舊村改造。
　　此外不可或缺的還有，健全的中介服務(wù)體系。完善的房地產(chǎn)市場離不開發(fā)達(dá)的中介服務(wù)，這不僅有效降低社會成本而且可以轉(zhuǎn)移社會職能，使市場更公平，真正把行業(yè)協(xié)會辦成企業(yè)自主的民間組織。加強(qiáng)與金融、評估、交易、物業(yè)、保險等中介的關(guān)系，成為企業(yè)聯(lián)系市場的紐帶和橋梁。同時還需要提高政府的調(diào)控能力，在市場條件下，房地產(chǎn)不僅有鮮明的市場屬性，而且有社會屬性，需要政府調(diào)控，這種調(diào)控需要照準(zhǔn)與市場機(jī)制的結(jié)合點(diǎn)，探索彌補(bǔ)市場缺陷的調(diào)控機(jī)制。具體操作起來需要注意幾點(diǎn)：第一，變革規(guī)劃調(diào)控方式。城市規(guī)劃是對城市空間資源、自然資源、人文資源和整體策劃的優(yōu)化組合，是城市發(fā)展的先導(dǎo)，是城市建設(shè)的龍頭，要提高城市規(guī)劃的前展性、預(yù)見性、統(tǒng)籌性和指導(dǎo)性，最大限度準(zhǔn)確把握未來發(fā)展的作用，這都需要科學(xué)的機(jī)制保障。**市建立了城市規(guī)劃委員會，建立了城市專家規(guī)劃委員會，為科學(xué)決策提供服務(wù)。實(shí)行了重大項(xiàng)目面向國內(nèi)外招標(biāo)，面向社會公開征詢各界對規(guī)劃的意見。通過發(fā)揮決策機(jī)制的功能，精心深化，重點(diǎn)規(guī)劃，取得了**市總體發(fā)展戰(zhàn)略研究、交通發(fā)展戰(zhàn)略研究、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、重要片區(qū)和結(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等重要成果。第二，完善市場化供地機(jī)制�？茖W(xué)合理的供地是 ……（未完，全文共4764字，當(dāng)前僅顯示2406字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談房地產(chǎn)發(fā)展和城市建設(shè)》）