小城鎮(zhèn)房地產投資風險特征分析與防范

　　小城鎮(zhèn)房地產投資風險特征分析與防范
　　[摘要]伴隨著城鎮(zhèn)化進程，我國小城鎮(zhèn)得到快速發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產也隨之產生。由于房地產投資開發(fā)的高風險性和小城鎮(zhèn)的特殊性，小城鎮(zhèn)房地產投資風險獨特且更大，投資商必須在充分認識小城鎮(zhèn)房地產投資風險的基礎上，對風險進行有效防范。
　　我國城鎮(zhèn)化已進入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)也隨之不斷擴大，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)可增加地方財政收人，帶動當地建筑業(yè)、建材業(yè)、運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產業(yè)的發(fā)展，促進基礎設施的完善，同時擴大農村消費需求，吸收農村富余勞動力。房地產投資資金投入量大，建設周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產業(yè)屬典型的高風險產業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產投資除了具有一般房地產投資風險的共性外，還具有其獨特個性。
　　一、小城鎮(zhèn)房地產投資風險特征分析
　　1．居民有效購買力風險。盡管全國范圍內，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場較大，但是單個小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大，消費_有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數是從農村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當前住宅環(huán)境較差，對住宅的需求較強烈，需求
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個或兩個以上的投資方案，按照不同的比例額度構成的一個復合體。上世紀50年代初期，美國經濟學家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
　　房地產投資組合是利用多樣性來分散風險，通過開發(fā)不同房地產產品和不同的投資方式的組合，以求得單位風險水平上收益最高或單位收益水平上風險最小。小城鎮(zhèn)房地產需求，主要集中在居民對住宅房地產的需求，需求愿望強烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產的需求并不明顯，造成房地產開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風險。
　　4．消費習慣風險。在大中城市，由于城市市民文化素質相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費習慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數為當地居民，他們的z-教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數小城鎮(zhèn)的消費者都有特定的消費心理和消費習慣。如果投資者開發(fā)的房地產與當地的消費習慣不一致，可能會造成滯銷。
　　5．開發(fā)企業(yè)自身風險。房地產開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質，影響到開發(fā)活動的每個階段，這也是開發(fā)的一個比較大的風險。在小城鎮(zhèn)從事房地產開發(fā)的企業(yè)，多數是從原來的建筑企業(yè)或農村的建筑隊轉型而來，都不同程度地存在著素質低、資金實力弱、技術人員少、開發(fā)經驗不足等問題，有的甚至是無資金、無技術、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時不合理，很可能給項目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風險隱患。
　　6．公眾干預風險。這是由于某項房地產的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預，阻止該項目的發(fā)展，從而可能給房地產開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權和使用權復雜，土地權有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關的費用不盡相同。另外，原土地上的附著物產物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時賠付過程復雜，經常出現(xiàn)各種經濟糾紛，影響項目正常進展，帶來一定的風險。
　　二、小城鎮(zhèn)房地產投資風險防范
　　1．廣泛收集信息，做好可行性研究�？茖W決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質量，最終決定投資決策的質量。眾所周知，房地產投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。因此，房地產項目投資決策必須進行可行性研究，對擬投資項目進行科學、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。
　　在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠，它是對擬投資項目進行全面的技術分析，是房地產及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發(fā)項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達不到可行性研究報告應有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10 月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經濟損失。
　　在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關注的問題，投資者一定要詳細了解小城鎮(zhèn)的建設規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當地規(guī)劃主管部門和政府機關加強溝通和聯(lián)系，及時了解小城鎮(zhèn)的建設思路，保證房地產的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。
　　2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費者收入不高，承受的價格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜 ……（未完，全文共4334字，當前僅顯示2189字，請閱讀下面提示信息。收藏《小城鎮(zhèn)房地產投資風險特征分析與防范》）