縣房地產(chǎn)市場開發(fā)情況調(diào)研報告及可持續(xù)發(fā)展對策

目錄/提綱：……
一、我縣房地產(chǎn)市場基本概況
（一）房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)概況
（二）房地產(chǎn)業(yè)在我縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用
（三）對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的基本判斷
二、我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢
（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件
（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約要素
（三）對發(fā)展趨勢的基本判斷
三、我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策措施
（一）強(qiáng)化規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)
（二）優(yōu)化商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，健全住房保障體系
（三）加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序
（四）加強(qiáng)對外宣傳力度，打造“住在德清”品牌
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　　縣房地產(chǎn)市場開發(fā)情況調(diào)研報告及可持續(xù)發(fā)展對策
　　近年來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，我縣住宅建設(shè)步伐加快，住宅消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。我們按照縣委統(tǒng)一部署，對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真分析，客觀地判斷今后幾年的發(fā)展走勢，并提出了可持續(xù)發(fā)展的對策。
　　一、我縣房地產(chǎn)市場基本概況
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)及開發(fā)概況
　　截止今年5月底，我縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)27家，按開發(fā)資質(zhì)等級分：二級資質(zhì)企業(yè)1家，三級資質(zhì)企業(yè)6家，四級資質(zhì)企業(yè)10家，項目公司10家；按注冊資本來源分：縣外企業(yè)6家，縣內(nèi)企業(yè)21家；按企業(yè)分布劃分：武康地區(qū)23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地區(qū)開發(fā)量劃分：武康301.24萬平方米（占全縣的91.68%），乾元14.1萬平方米（占全縣的4.29%），新市11.08萬平方米（占全縣的3.37%），洛舍2.14萬平方米（占全縣的0.66%）。上述情況反映了我縣房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)量及分布，主要集中在縣城武康。（詳見附件一）
　　縱觀我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要經(jīng)歷了起步、激活、提升三個階段：1992年，隨著莫干新村的開工建設(shè)，標(biāo)志著縣城武
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，先后建成了千秋廣場、春暉公園、會展中心等一批城市基礎(chǔ)設(shè)施工程，以及120萬平方米的城市道路，拉大了城市框架，為中等城市建設(shè)打下了堅實的基礎(chǔ)。
　　3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的房地產(chǎn)開發(fā)更注重了環(huán)境建設(shè)，堅持以人為本的理念，無論從開發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計，還是工程質(zhì)量上，都有了很大的提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。如舞陽花園、升華陽光花園等一批較高檔次的住宅小區(qū)的建成，不但改變了多年來住宅建設(shè)千樓一面刻板單調(diào)的狀況，也帶動了城市其它建筑規(guī)劃理念的形成和發(fā)展，為促進(jìn)城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計水平，豐富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了貢獻(xiàn)。
　　與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也進(jìn)一步提高了居民的生活質(zhì)量，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積已經(jīng)由2001年的27.5平方米上升到2003年底的33平方米（全省平均水平為28平方米）。
　　（三）對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的基本判斷
　　近年來，我縣房地產(chǎn)業(yè)正處于住宅建設(shè)總量增長、住房質(zhì)量提升時期，房價出現(xiàn)持續(xù)上漲，特別是今年春節(jié)以來，房價上漲較快，但總體上還是處于良性發(fā)展階段。
　　1、從周邊比較來看，通過對余杭、富陽、臨安等城市的考察，我縣房價仍屬偏低水平。
　　周邊城市2003年公寓房開發(fā)及銷售情況表 單位：平方米
　　城市 2003年新開工面積 銷（預(yù)）售面積 均 價
　　余杭 165.51萬 86.83萬 3200元
　　富陽 46.9萬 28.1萬 2950元
　　臨安 53萬 30萬 2600元
　　德清 91.98萬 81.32萬 2080元
　　湖州 133萬 70萬 3500元
　　安吉 58萬 45萬 1900元
　　2、從成本分析來看，根據(jù)我們對縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的抽樣調(diào)查顯示，由于開發(fā)成本的迅速上漲，直接導(dǎo)致了房價的快速上漲。以美都房產(chǎn)為例（如下表）：
　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成表 單位：元/平方米
　　年份成本構(gòu)成 2000年 2001年 2002年 2003年
　　成本價 所占比率 成本價 所占比率 成本價 所占比率 成本價 所占比率
　　土地成本 270 24.55 380 30.4 520 30.59 710 35.15
　　建筑安裝費 630 57.27 660 52.8 950 55.88 1050 51.98
　　規(guī)費及營業(yè)稅 180 16.36 190 15.2 210 12.35 240 11.88
　　辦公及財務(wù)費用 20 1.82 20 1.6 20 1.18 20 0.99
　　合計 1100 1250 1700 2020
　　說明：以上成本未包括廣告宣傳費用及合同索賠等風(fēng)險費用。
　　3、從需求分析來看，隨著城市化進(jìn)程的加快，促進(jìn)了人口集聚和住房的潛在需求。根據(jù)中等城市發(fā)展目標(biāo)，縣城武康城市范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，目前正向30萬人口，30平方公里的中等城市努力，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，縣城規(guī)劃區(qū)從1998年的6.99平方公里6.6萬人口，發(fā)展到2003年的14平方公里12萬人口，這種人口的集聚勢必帶動住房消費。
　　隨著縣城基礎(chǔ)設(shè)施的完善和鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域調(diào)整，對縣城以外鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸引力也日趨加強(qiáng)，尤其是今年供電緊張，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者特別踴躍，已成為我縣購房_中的重要組成部分。
　　隨著交通條件的逐步改善，外地開發(fā)商也普遍看好我縣，特別是從去年以來拍賣土地絕大部分被外地公司取得，外地房地產(chǎn)商開始進(jìn)入我縣，說明我縣房地產(chǎn)的利潤空間還很大。隨著杭寧高速公路與上塘高架的接通，吸引了大批杭州購房者，特別是錦繡豪園、藍(lán)色港灣、隱龍山莊、香溢山莊等樓盤，有30%左右為杭州購房者，外地購房戶的涌入刺激了我縣房地產(chǎn)發(fā)展。
　　4、從經(jīng)濟(jì)綜合分析來看，我縣經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展帶來新的機(jī)遇。近年來，我縣城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高，gdp總額從1998年的47.8億元增加到2003年的85.97億元，2003年全縣人均gdp達(dá)到20294元。按照發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，人均gdp超過1000美元，樓市便進(jìn)入了快速成長時期。2003年我縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11698元；農(nóng)民人均純收入從1998年的3863元上升到2003年的5716元。至今年5月底，全縣儲蓄余額50.92億元，人均儲蓄存款達(dá)到11953元，2001-2003年增幅分別為12.94%、16.09%、18.03%。因此，目前房價相對我縣經(jīng)濟(jì)總量、gdp增速及城鄉(xiāng)居民收入、人均儲蓄額而言，正處在良性發(fā)展期 ……（未完，全文共8865字，當(dāng)前僅顯示2421字，請閱讀下面提示信息。收藏《縣房地產(chǎn)市場開發(fā)情況調(diào)研報告及可持續(xù)發(fā)展對策》）