構(gòu)筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系

目錄/提綱：……
一、公用事業(yè)與物業(yè)管理矛盾的現(xiàn)狀及原因
二、“矛盾”使物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)重重
三、構(gòu)筑公用事業(yè)與物業(yè)管理的新型關(guān)系
三是通過經(jīng)濟(jì)合同及其他市場(chǎng)的手段，將這種關(guān)系確定下來，明確各自責(zé)任
四、解決矛盾的難點(diǎn)及思路
五是社會(huì)的監(jiān)督機(jī)制不健全帶來的負(fù)面效應(yīng)
……

　　構(gòu)筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系
　　
　　在物業(yè)管理區(qū)域中，公用事業(yè)與物業(yè)管理有著千絲萬縷的關(guān)系。在物業(yè)管理的諸多矛盾中，有相當(dāng)一部分是因它們的職責(zé)不清、權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等所造成的。
　　
　　2004年9月1日國(guó)務(wù)院頒布、實(shí)施的中國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）第四十五條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”。第五十二條規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”，這為構(gòu)筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系提供了法律依據(jù)及操作思路。
　　
　　一、公用事業(yè)與物業(yè)管理矛盾的現(xiàn)狀及原因
　　
　　在我國(guó)，公用事業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系就像一根水管，大水管是公用事業(yè)，小水管是物業(yè)管理。大水管通過小水管流入百姓家中。在同一個(gè)小區(qū)中，許多公用事業(yè)項(xiàng)目要通過物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理、實(shí)施。
　　
　　本文
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略684字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　

　　
　　供電局對(duì)小區(qū)的電費(fèi)可以隨意漲價(jià)，物業(yè)管理公司卻不能申辯。如，某小區(qū)里的商鋪，供電局在不出具任何文件的情況下，將電費(fèi)上漲30%。萬般無奈之下，物業(yè)管理公司只能與商鋪客戶各承擔(dān)一半。
　　
　　在許多人眼里，公用事業(yè)單位代表政府，而物業(yè)管理公司只是企業(yè)。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而公用事業(yè)卻屬于獨(dú)家壟斷，所以雙方信息不對(duì)稱、地位也非常懸殊。在許多人眼里（包括業(yè)主與從業(yè)人員），公用事業(yè)制定的行規(guī)，就是“法”。所以在雙方產(chǎn)生矛盾，需要解決時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)絕對(duì)處于“弱勢(shì)”。
　　
　　就上海而言，專門針對(duì)公用事業(yè)和物業(yè)管理的政策很少，即使有的也不配套。如對(duì)于物業(yè)管理公司的代收代付業(yè)務(wù)，稅務(wù)部門以其代收額作為稅基征收營(yíng)業(yè)稅，擴(kuò)大了稅基范圍，增加了物業(yè)管理公司的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
　　
　　3、監(jiān)督機(jī)制存在缺陷。
　　
　　我國(guó)現(xiàn)有對(duì)公用事業(yè)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不健全，也是造成矛盾居高不下的重要原因。特別是監(jiān)督信息的不對(duì)稱、不完全，使政府的監(jiān)督往往是走過場(chǎng)。
　　
　　長(zhǎng)期以來，我國(guó)法律很少規(guī)定公用事業(yè)單位有公開其文件、權(quán)力內(nèi)容的義務(wù)和責(zé)任，逐漸形成了內(nèi)部行政的習(xí)慣做法�？陀^上為“霸王條例”提供了天然屏障。因此，社會(huì)呼吁取消“霸王條款”，建立公用事業(yè)運(yùn)作的新規(guī)范。目前，國(guó)家和不少地方消協(xié)等相關(guān)部門，正相繼出臺(tái)反“霸王條款”的規(guī)定。
　　
　　二、“矛盾”使物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)重重
　　
　　根據(jù)我們的調(diào)查，不少物業(yè)管理公司虧損的一個(gè)重要因素是由于承擔(dān)公用事業(yè)的“責(zé)任”造成的。這些責(zé)任包括代收代付（差額）的支出、環(huán)衛(wèi)清運(yùn)費(fèi)、保安員管理費(fèi)、各類設(shè)施設(shè)備檢測(cè)費(fèi)等，致使物業(yè)管理公司成本居高不下。
　　
　　
　　
　　注：（1）樣本來源：浦東花木和東陸地區(qū)；
　　
　�。�2）“環(huán)衛(wèi)清運(yùn)費(fèi)”是指環(huán)衛(wèi)部門向物業(yè)管理公司收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)；
　　
　�。�3）“墊付公共能耗費(fèi)”主要指公共照明費(fèi)用；
　　
　　（4）“各類檢測(cè)費(fèi)”包括電梯、水箱、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、環(huán)保等檢測(cè)費(fèi)。
　　
　　值得一提的是，這些負(fù)擔(dān)是可以通過各類報(bào)表統(tǒng)計(jì)出來的，而更多的負(fù)擔(dān)卻無法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（如上文列舉的事例）。致使在這些被調(diào)查的企業(yè)中，70%處于虧損或潛虧狀態(tài)。
　　
　　三、構(gòu)筑公用事業(yè)與物業(yè)管理的新型關(guān)系
　　
　　1、《條例》的實(shí)施將使公用事業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系發(fā)生新格局。
　　
　　《條例》第四十五條和第五十二條包含了以下幾層意義：第一，確立了公用事業(yè)與業(yè)戶的關(guān)系，即供求關(guān)系或買賣關(guān)系；第二，制定了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施管理的基本框架。值得一提的是，在這些關(guān)系中，并無涉及到物業(yè)管理的職能。所以物業(yè)管理無需承擔(dān)代收代付及管理等職能，更不用承擔(dān)難以承擔(dān)的責(zé)任。換一句話說，物業(yè)管理應(yīng)將這些原本不屬于自己的職能還給相關(guān)的公用事業(yè)單位。這樣一來，物業(yè)管理區(qū)域的各種關(guān)系將發(fā)生新的變化。
　　
　　首先，由于物業(yè)管理公司不再承擔(dān)“公用事業(yè)”的責(zé)任，根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，物業(yè)管理公司也不應(yīng)具有相應(yīng)的權(quán)利，包括由此而產(chǎn)生的收入。所以物業(yè)管理公司原有的相關(guān)收入應(yīng)從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中剔除。但如果物業(yè)管理公司受公用事業(yè)單位委托，繼續(xù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，物業(yè)管理公司則應(yīng)向委托方——
　　相關(guān)公用事業(yè)單位收取費(fèi)用。
　　
　　其次，公用事業(yè)單位對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施承擔(dān)維護(hù)的職能，并直接向最終用戶收取費(fèi)用，無需通過物業(yè)管理公司代收代付。但如此一 ……（未完，全文共3800字，當(dāng)前僅顯示1919字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《構(gòu)筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系》）