《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)的突破性規(guī)定

　　《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)的突破性規(guī)定
　　
　　2007年3月16日上午十屆全國人大五次會議上高票通過的《物權(quán)法》，是調(diào)整財產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是我國制訂民法典的重要組成部分。按照人大有關(guān)部門的說明，我國制定物權(quán)法的目的，從規(guī)劃上是要完成到2010年構(gòu)建有中國特色的社會主義法律體系的法制目標，從規(guī)范上，是要確認物權(quán)制度的共性問題并對現(xiàn)實生活中迫切需要規(guī)范的問題進行立法，以止紛定爭，維護國家的經(jīng)濟秩序。經(jīng)過七審，這部眾望所歸的物權(quán)法，在解決實際問題方面，尤其是和物業(yè)管理相關(guān)的，到底有哪些突破性的規(guī)定呢？筆者就此問題，談?wù)勛约旱膶W習體會。
　　
　　物權(quán)法較好地解決了“住宅土地使用年限縮水”的問題！
　　
　　土地使用權(quán)70屆滿續(xù)期的問題是多年來關(guān)注的焦點，物權(quán)法明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。這無疑給大家吃了定心丸。不過，所謂“自動續(xù)期”延續(xù)搜狐網(wǎng)的只是
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發(fā)商往往贈送給一層的住戶，以前這么作是違法的，現(xiàn)在來看，如果“明示”給了一層住戶，是可以的。
　　小區(qū)的車位權(quán)屬問題，物權(quán)法給出了明確的法律依據(jù)：目前城市居民私家車擁有量越來越多，小區(qū)的車庫、車位的歸屬及使用就有相當大的爭議，《物權(quán)法》作出了相對比較明確的規(guī)定。物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有。關(guān)于地下車庫的歸屬自來就是爭議焦點，此次物權(quán)法也并沒有對其原始權(quán)利進行法定，而是由當事人約定。有專家解釋，車庫由于需要經(jīng)營管理，強制由業(yè)主共有并不妥當。簡單地理解，即地上車位屬于業(yè)主，地下車庫由開發(fā)商和業(yè)主約定 。
　　
　　是否聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理建筑物及其附屬設(shè)施由業(yè)主決定
　　物權(quán)法明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換�！薄� 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督�！睒I(yè)主委員會或業(yè)主大會可選擇物業(yè)管理公司或其他物業(yè)管理人進行小區(qū)的物業(yè)管理工作。也就是說，物業(yè)公司已經(jīng)不再是小區(qū)業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)的唯一選擇。
　　雖然物權(quán)法對“其他物業(yè)管理人”沒有明確的界定，但可以認為，這個所謂的其他其他物業(yè)管理人其實就是自然人或者幾個人合伙。說白了，就是業(yè)主委員會可以和某個人或幾個人簽訂物業(yè)管理合同，實行“包干到戶”，比如一個人負責掃地，一個人負責修剪小區(qū)花卉等。
　　物權(quán)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)從無到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來。對此，物權(quán)法對成立業(yè)主大會依法共同_作出規(guī)定。物權(quán)法明確，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
　　
　　物權(quán)法規(guī)定業(yè)主享有樓宇 “共有物權(quán)”的同時必須承擔相應(yīng)義務(wù)
　　
　　自從有了“物業(yè)管理”，樓宇的“共有物權(quán)”就變成一個不可回避的問題。那么，什么是“共有物權(quán)”？ 《物權(quán)法》 第七十條規(guī)定：“ 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十二條同時規(guī)定：“ 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)�！边@就使得眾多產(chǎn)權(quán)人有了一個確定的參與“共有部分”產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)公共事務(wù)的權(quán)力和義務(wù)。
　　“共有物權(quán)”如何分到樓宇中各家業(yè)主那里去？《物權(quán)法》給出了一個特別智慧的解決問題的方向：“第八十三條：建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部門所占比例確定�！薄段餀�(quán)法》之所以不硬性規(guī)定按照業(yè)主專有部分的面積所占比例分，充分顯示了立法者的高超智慧！因為，建筑物的共有部分并不只是會所、平臺、電梯這些大家平�？梢愿惺艿倪@么多，事實上更多的，大家平時注意不到的地方。比如對“外墻”、“屋頂”等這些典型的公共物權(quán)，權(quán)屬問題如何確定就成為比較敏感的問題。
　　如何約定“公共物權(quán)”？《物權(quán)法》沒有具體規(guī)定，而是規(guī)定了一個渠道：“第七十八條，決定本條前7款事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè) ……（未完，全文共3769字，當前僅顯示1904字，請閱讀下面提示信息。收藏《《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)的突破性規(guī)定》）