中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

目錄/提綱：……
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析
（一）房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀
（二）本期不同渠道融資金額變化
（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析
二、股權融資渠道選擇與分析
（一）nasdaq上市融資
（二）香港上市
（三）國內(nèi)a股上市
（四）私募基金
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　　中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析
　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)資金來源現(xiàn)狀
　　房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面，國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。04年1~11月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內(nèi)貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。
　　圖
　　
　　2.16房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來源所占比重
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　　圖2.17不同渠道融資金額變化
　　2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略
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司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明，都造成了國際資本的進入。
　　4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：
　　毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產(chǎn)市場對證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規(guī)范，留有隱患。
　　5.非上市股權融資：
　　土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實力雄厚公司的并購秀。
　　6.上市融資：
　　上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應。然而中國證監(jiān)會的《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實。
　　7.債券發(fā)行：
　　先不說我國債券市場的規(guī)模相對較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險，因為根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行債券只能好夢難圓。
　　總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時，構建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領域制度平臺，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。
　　(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動態(tài)
　　1.與海外基金的合作：
　　海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國grosvenor、美國凱雷、荷蘭rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設“復地雅園”項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設立項目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團和北京首創(chuàng)集團在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金ⅳ(下稱msref)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。
　　2.籌備赴港上市：
　　赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動香港上市之旅。
　　廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京soho中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行h股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了 一個新的渠道。
　　3.土地資金強強聯(lián)合:
　　從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強強聯(lián) ……（未完，全文共5332字，當前僅顯示1872字，請閱讀下面提示信息。收藏《中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析》）