二手房交易稅調(diào)控效果及稅收調(diào)控策略研究

二手房交易稅調(diào)控效果及稅收調(diào)控策略研究

2005年以來，房價上漲過快，我國陸續(xù)出臺了新老“國八條”、“國六條”等被稱為“房地產(chǎn)新政”的房地產(chǎn)政策及相關(guān)配套措施，稅收調(diào)節(jié)首當(dāng)其沖，尤其是二手房交易稅收政策的變化備受關(guān)注。新增二手房交易稅調(diào)控目的是打擊投機性炒房，控制房價持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房價。本文對這些交易稅實施效果及其原因進行了分析，旨在為現(xiàn)行二手房稅收調(diào)控策略修改提供參考依據(jù)。
一、“房地產(chǎn)新政”實施后二手房交易稅變化及調(diào)控目的
(一)“房地產(chǎn)新政”實施后二手房交易稅變化
2005年以來，針對二手房交易的稅收調(diào)控政策變化主要有：(1)開征營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，三者合計為稅基的5.5％，5年內(nèi)(2005年6月1日起為2年，2006年6月1日改為5年)轉(zhuǎn)讓的二手房按轉(zhuǎn)讓收入全額征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差額征稅。2009年1月1日起暫時
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略658字，正式會員可完整閱讀）……　
析
(一)縮小了二手房市場總量，抑制了二手房市場的健康發(fā)展
二手房市場與增量房地產(chǎn)市場比，雖房屋較舊、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量相對較差，但其面積一般比較小、總體價位較低、區(qū)位好、交通便利、風(fēng)險小，在一些城市，特別是發(fā)展相對較早的城市，已經(jīng)發(fā)展為與增量房地產(chǎn)市場相匹敵的部分。以北京二手房成交量為例，從2000年的1100套到2005年的7.018萬套，短短6年間，增長了63倍；即便在市場交易基數(shù)擴大后，2004年和2005年也分別保持了64％和23％的增長幅度。
二手房交易增加營業(yè)稅、個稅等流轉(zhuǎn)稅后，涉稅二手房交易中賣主得到的收入是買主支付的金額與相關(guān)稅金的差額，如果房價不變，賣主得到的收入將減少。在住房供不應(yīng)求和房價看漲的情況下，多數(shù)賣主持房待售，涉及營業(yè)稅的二手房供應(yīng)量減少。如2006年8月，北京市宣武區(qū)成交的二手房中5年以上的占52％，而同年10月，這一比例達到71％。在我國，有營業(yè)稅的二手房占二手房房源的絕大部分，這部分房源供應(yīng)量減少，直接造成二手房市場供應(yīng)總量減少。從2006年后半年的數(shù)字來看，始終保持高速增長的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量較2005年均有下降，“我愛我家”在2006年12月預(yù)測北京二手房交易量全年漲幅僅為8％，創(chuàng)歷史最低(姜陣劍、荊海鷗，2006)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年上海二手住宅成交量比2005年減少13.9％。
由此可見，二手房流轉(zhuǎn)稅稅賦加大后，二手房交易量增幅普遍下降，縮小了二手房市場總量，抑制了二手房市場的健康發(fā)展，這與我國多年來一直鼓勵與扶持二手房市場的初衷背道而馳。
(二)惡化了供求關(guān)系，引起房價進一步上漲
二手房市場供應(yīng)總量減少使房源更加緊張，供求失衡更加嚴(yán)重，涉稅二手房賣主直接把有關(guān)稅費轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價，二手房價格普遍上漲；二手房價格直逼新房，迫使買主轉(zhuǎn)向增量商品房，新建商品房坐地漲價。盡管新房漲價因素很多，但短短幾天漲幅如此之大，特別是2006年8月以前持續(xù)下跌的上海房價這時也突然上漲，不能不承認(rèn)個稅調(diào)控政策起到了決定性作用。可見，新增二手房交易流轉(zhuǎn)稅通過縮小二手房供應(yīng)總量，惡化了供求關(guān)系，提高了二手房房價，并通過二手房和新房市場聯(lián)動造成房價整體上漲，從而形成房價上漲的惡性循環(huán)。2007年房價瘋漲，不少城市連續(xù)幾個月房價環(huán)比上漲達兩位數(shù)，導(dǎo)致2007年年末房價超過了人們承受的極限，同時受連續(xù)6次加息等宏觀調(diào)控政策的影響，2008年二手房市場需求疲軟，有價無市，房屋中介公司經(jīng)營難以為繼。
(三)增加了購房人的購房成本和納稅風(fēng)險，而對賣房人影響很小
新增加稅種均是流轉(zhuǎn)稅，具有易轉(zhuǎn)嫁的特點，由于我國二手房市場房源緊張，在北京供需比例大概是1:7，新的流轉(zhuǎn)稅政策又進一步減少了二手房房源，實際上二手房交易中新增的流轉(zhuǎn)稅均由買主承擔(dān)，購房成本大大增加。為了降低納稅負(fù)擔(dān)，在房地產(chǎn)中介公司的撮合下，普遍采用黑白合同等方式避稅，即房屋成交按實際成交價，而繳納各種稅款按政府區(qū)域房屋指導(dǎo)價。這樣，購房人雖暫時降低了購房成本，但一旦被查出，不但要補交稅款還要承擔(dān)高額罰款，且國家二手房交易相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場均處于變動之中，一旦自己購買的房屋需要出售，購入時的低房價和出售時的高房價之差可能需要繳納更多稅款，購房人目前和未來的納稅風(fēng)險都很高。而 ……（未完，全文共5264字，當(dāng)前僅顯示1849字，請閱讀下面提示信息。收藏《二手房交易稅調(diào)控效果及稅收調(diào)控策略研究》）