土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方案

目錄/提綱：……
一、交易雙方概況
（一）房地產(chǎn)出讓方（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）
3、希望通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓盡快回籠資金
（二）房地產(chǎn)受讓方（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）
3、盡量縮短交易時(shí)間，降低交易風(fēng)險(xiǎn)與成本，實(shí)現(xiàn)無縫銜接
二、交易方案
（一）方案1
（二）方案2
三、交易款項(xiàng)支付
（一）交易款項(xiàng)的主體
（二）交易款項(xiàng)支付
四、方案法律風(fēng)險(xiǎn)分析
五、企業(yè)分立程序
六、交易成本
……

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方案


根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。
該規(guī)定的要求直接使房地產(chǎn)交易雙方的成本，無論在時(shí)間上還是資金上都大大增加，為了謀求雙方在較短時(shí)間內(nèi)以較低成本完成房地產(chǎn)交易，我們論證了合作開發(fā)的各種模式，認(rèn)為房地產(chǎn)的出讓方以派生分立公司的方式將擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行分割，然后再把承載房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給受讓方的方案可以滿足目前狀態(tài)下的交易雙方。其具體方案如下：
一、交易雙方概況
（一）房地產(chǎn)出讓方（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）
1、一家國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
2、5塊大約共計(jì)420畝的土地，已繳納部分土地出讓金，還未取得土地使用權(quán)證書；
3、希望通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓盡快回籠資金。
（二）房地產(chǎn)受讓方（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）
1、一家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
2、實(shí)現(xiàn)以上5塊土地的使用權(quán)進(jìn)行獨(dú)立
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就是在未取得土地使用權(quán)證之前的時(shí)間必須滿足甲方的分立與股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成所需的時(shí)間要求。
（4）《公司法》第一百七十七條規(guī)定“公司分立前的債務(wù)由分立后的公司承擔(dān)連帶責(zé)任。但是，公司在分立前與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成的書面協(xié)議另有約定的除外”，因此公司的債權(quán)債務(wù)不會(huì)影響其分立的操作。但甲方在分立前應(yīng)與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成書面協(xié)議，全部由派生分立的A公司承擔(dān)，免除甲方的連帶責(zé)任，減少乙方對(duì)甲方股權(quán)收購的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（5）乙方通過增資擴(kuò)股的形式對(duì)甲方分立后主體的進(jìn)行參股，是考慮到甲方為國有企業(yè)，其產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）的交易必須在交易所掛牌交易，乙方實(shí)現(xiàn)對(duì)甲方的參股后再收購其余的股份，根據(jù)《公司法》第72條規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。”因此，在法律上乙方的參股對(duì)于甲方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓擁有優(yōu)先購買權(quán)，從而可以避免甲方股權(quán)掛牌交易被其他參與主體競(jìng)價(jià)買走的情形出現(xiàn)。
（二）方案2
1、步驟
（1）甲方派生分立新公司，其暫定名為A公司，A公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)與甲方一致，甲方名稱不變，并繼承原房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。A公司將接受除甲方正在向土地管理部門獲取出讓土地以外的所有資產(chǎn)，甲方則保留正在向土地管理部門獲取出讓土地的一切業(yè)務(wù)與資產(chǎn)，繳納完畢剩余的土地出讓金，并辦理其名下的土地所有權(quán)證。
（2）甲方在分立出A公司及資產(chǎn)后，乙方則實(shí)施對(duì)甲方的增資擴(kuò)股，以參股的形式成為甲方的股東，然后再收購甲方其余的股權(quán)，最后完成土地使用權(quán)的實(shí)際轉(zhuǎn)移。
（3）乙方完成對(duì)甲方的股權(quán)收購后，甲方向工商局申請(qǐng)變更名稱為B公司，并向土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)證名稱變更，工商局向土地管理部門出具公司名稱變更函，土地管理部門據(jù)此受理并將其名稱變更為B公司。
（4）甲方名稱變更為B公司后，A公司即可向工商局申請(qǐng)變更為原來的甲方名稱（若A公司認(rèn)為沒必要再變回原來B公司的名稱則可以省去此環(huán)節(jié)）。
2、方案說明
（1）方案1中，若甲方無法在土地出讓金未繳納完畢，未取得土地使用權(quán)證之前完成分立與股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則實(shí)施方案2。方案2是在甲方取得土地所有權(quán)證后，乙方完成對(duì)甲方的股權(quán)收購，對(duì)甲方的派生分立與股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有時(shí)間上的限制。
（2）由于甲方派生分立的A公司承續(xù)了原有的業(yè)務(wù)與資產(chǎn)，公司名稱發(fā)生了改變，鑒于甲方為國有企業(yè)，因此需向上一級(jí)主管部門進(jìn)行申請(qǐng)與說明，若上級(jí)主管部門同意分立且原有企業(yè)名稱的暫時(shí)改變，則在交易完成后再變回原來的名稱。
（3）《公司法》第一百七十七條規(guī)定“公司分立前的債務(wù)由分立后的公司承擔(dān)連帶責(zé)任。但是，公司在分立前與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成的書面協(xié)議另有約定的除外”，因此公司的債權(quán)債務(wù)不會(huì)影響其分立的操作。但甲方在分立前應(yīng)與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成書面協(xié)議，全部由派生分立的A公司承擔(dān)，免除甲方的連帶責(zé)任，減少乙方對(duì)甲方股權(quán)收購的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（4）乙方通過增資擴(kuò)股的形式對(duì)甲方分立后主體的進(jìn)行參股，是考慮到甲方為國有企業(yè)，其產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）的交易必須在交易所掛牌交易，乙方實(shí)現(xiàn)對(duì)甲方的參股后再收購其余的股份，根據(jù)《公司法》第72條規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)�！币虼�，在法律上乙方的參股對(duì)于甲方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓擁有優(yōu)先購買權(quán)，從而可以避免甲方股權(quán)掛牌交易被其他參與主體競(jìng)價(jià)買走的情形出現(xiàn)。
三、交易款項(xiàng)支付
（一）交易款項(xiàng)的主體
乙方是通過收購甲方的股權(quán)實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此交易款項(xiàng)是支付給了甲方的股東，若甲方要求交易款項(xiàng)支付給分立后的A公司（承續(xù)了甲方的原始資產(chǎn)與業(yè)務(wù)），那么方案1、2中仍需再增加一個(gè)環(huán)節(jié)。
具體就是在乙方完成對(duì)甲方的參股后，派生分立的A公司須對(duì)甲方的國有股權(quán)進(jìn)行收購，使甲方成為A公司的控股子公司，那么乙方的股權(quán)收購款項(xiàng)就支付給了A公司。
若甲方對(duì)交易款項(xiàng)的主體沒有要求，方案中則無須增加此環(huán)節(jié)。
（二）交易款項(xiàng)支付
1、甲乙雙方在簽訂方案1、2下的合作協(xié)議后，雙方開設(shè)共管賬戶，乙 ……（未完，全文共6194字，當(dāng)前僅顯示2175字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方案》）