某開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

目錄/提綱：……
一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使開發(fā)區(qū)向城市化過渡
二是建設(shè)政府土地儲備制度，強化政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控
三是建立切實可行的政策措施和組織體系，為土地招標(biāo)拍賣提供有力保障
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　　運用市場機制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇
　　——***開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探
　　***開發(fā)區(qū)自年建區(qū)至今累計出讓國有土地使用權(quán)面積公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴(yán)重，使開發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強和發(fā)揮市場機制在土地資產(chǎn)運營中的積極作用，實現(xiàn)市場機制與政府宏觀調(diào)控的有機結(jié)合
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這方面也有長足的進(jìn)展，為今后開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。
　　——開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實條件。
　　一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價片面追求最高出讓金，會使我們在本來就比較被動的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對一些高科技、大規(guī)模和外資項目采取地價優(yōu)勢和我們競爭，開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價，勢必會影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為開發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實際的土地出讓方式。
　　——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。
　　雖然目前開發(fā)區(qū)在運用市場機制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)_的不斷建立和完善，作為市場機制中的最基本要素之一的土地，必然會逐步由計劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場機制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個方面的工作。
　　一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。
　　二是建設(shè)政府土地儲備制度，強化政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲備出讓機制，發(fā)揮土地收購儲備制度對土地“源頭”的控制作用。強化政府對土地一級市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實行“政府主導(dǎo)型”的土地儲備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手 ……（未完，全文共2221字，當(dāng)前僅顯示1412字，請閱讀下面提示信息。收藏《某開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探》）