我市房地產信貸調查報告

目錄/提綱：……
一、我市房地產市場及信貸現(xiàn)狀
（一）烏海市房地產市場發(fā)展情況
（二）我市房地產信貸總體運行情況
二、當前房地產市場及銀行信貸存在的問題
（一）商品住宅庫存過剩，去庫存任務較重
（二）房地產貸款質量有所下降，且不良貸款可能“露頭”
（三）房地產金融業(yè)務風險
（四）房地產相關行業(yè)受“牽連”，加劇了上下_業(yè)的信用風險
（五）以房地產為標的的抵押貸款，有可能面臨抵押品價值縮水風險
（六）判斷是否為首套住房的有效方法不足
（七）物業(yè)管理滯后
三、對策建議
（一）加強銀行內部的稽核和檢查，加大監(jiān)控力度
（二）重點支持中低價商品房的開發(fā)，控制高價樓盤的增長
（三）做好貸款“三查”工作，加強住房按揭貸款管理
（四）加快金融創(chuàng)新
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烏海市房地產信貸調查報告

近年來，我市房地產市場快速發(fā)展，房地產信貸增速也隨之快速上行。隨著“國八條”、“限購令”、試點執(zhí)行“房產稅”等一系列政策的出臺及實施，我市出現(xiàn)交易萎縮、銷售滯緩現(xiàn)象，房屋價格下行趨勢隱現(xiàn)。對此，我分局在做好對房地產市場及信貸風險的常態(tài)化監(jiān)測工作外，還于今年在轄內組織進行專項調研。
一、我市房地產市場及信貸現(xiàn)狀
（一）烏海市房地產市場發(fā)展情況。房地產開發(fā)投投增速平緩，商品住宅投資呈下降趨勢，同比回落。2013年末，烏海市完成房地產開發(fā)投資45億元，同比增長0.7%，低于上年同期2.91個百分點；房地產開發(fā)投資占固定資產投資的11.47%，低于上年同期14.21個百分點；商品住宅完成投資31.07億元，同比上升10.18%；占房地產開發(fā)投資的69.04，高于上年同期13.18個百分點，商品房實現(xiàn)銷售額46.59億元，同比增加12.1%、銷售面積108.81萬平米，同比增長8.2%，高于上年同期5.7個百分點。當前的經濟形勢及持續(xù)收緊的房地產調控政策對烏海市房地產市場的銷售雖有一定影響，但因2013年多處樓盤的竣工，銷售額下降幅度較少。烏海市保障性安居工程扎實推進，實施了廉租住房制度、公告租
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滿足了廣大繳存職工的購房需求，為推動我市房地產市場健康有序發(fā)展做出了應有的貢獻；金融支持保障性住房建設成為新亮點。在控制房地產投機的同時，下去銀行業(yè)金融機構積極支持經濟適用房等保障性住房建設。截止12月末，烏海市經濟適用房開發(fā)貸款累計發(fā)放0.2億元，承貸機構為內蒙古銀行烏海分行，區(qū)外國家開發(fā)銀行內蒙古分行支持保障性安居工程建設貸款11.5億元。其他銀行業(yè)機構也正積極準備參與經濟適用住房、廉租房建設項目和棚戶區(qū)改造項目的貸款工作，以支持保障性住房建設。
據調查，烏海市銀行業(yè)金融機構對國家出臺的各項房地產信貸政策執(zhí)行嚴格，對上級行指定的相關細則落實積極。近倆年來，差別話房地產信貸政策進一步得到強化，烏海市政府及時公布了年度新建住房價格控制目標，漲幅不超過10%；烏海市各銀行業(yè)金融機構、稅務、財政、建委等相關部門也更加嚴格的執(zhí)行差別話住房政策。在多方合力與房地產調控累計效應影響下，烏海市房地產市場出現(xiàn)了轉折，12月末，反映房地產市場的各項指標均大幅回落，商品房價格上漲步伐停滯，之后的政策效應最終得以體現(xiàn)。
二、當前房地產市場及銀行信貸存在的問題
（一）商品住宅庫存過剩，去庫存任務較重。以市統(tǒng)計局數(shù)據公布的2011年商品住宅銷售面積為基礎，測算出我市需用4年才能夠消化掉去年的施工面積（2011年商品住宅施工面積615.12萬平方米和銷售面積113.46萬平方米）�？紤]到新增人口因素，假設每年新增常住人口8500人（根據2011年新增常住人口測算），人均住房面積31.42平方米（2011年人均住房面積），即使我市住宅施工面積不再增加，也需用3.18年才能消化去年施工面積，商品住宅存在過�，F(xiàn)象�？赡軐е麻_發(fā)企業(yè)資金回籠更加困難，進而影響信貸安全。
（二）房地產貸款質量有所下降，且不良貸款可能“露頭”。截至上半年末，房地產貸款不良類余額較年初增加6萬元，關注類增加723萬元。雖然目前房地產企業(yè)不良貸款率低于全部各項貸款不良率0.3個百分點，但是隨著經濟增長趨緩及民間融資市場的萎縮，可能引發(fā)房地產開發(fā)行業(yè)資金鏈斷裂及個人還款能力的不足，不良貸款可能逐漸顯現(xiàn)。
其中，重點對關注類個人購房貸款增加的原因進行了走訪調查，發(fā)現(xiàn)我市開始出現(xiàn)客戶因失業(yè)或下崗導致住房按揭貸款還款拖欠的現(xiàn)象，該部分客戶約占全部個人購房違約客戶的6%。目前雖未發(fā)現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)房價有猛增勢頭，但經濟增長趨緩帶來的就業(yè)水平下降、居民收入增長放緩等因素將影響個人住房貸款的還款能力。
關注類及不良類房地產貸款余額表
2013年 單位：萬元
余額 比年初增、減額 比去年同期增、減額
關注類房地產貸款 3130 723 -1228
其中，關注類開發(fā)貸款 26 -61 -1943
關注類住房按揭貸款 3104 784 715
不良類房地產貸款 426 6 -40
其中，不良類開發(fā)貸款 44 1 1
不良類住房按揭貸款 382 5 -41
（三）房地產金融業(yè)務風險。一是當前受融資渠道限制、融資成本上升和市場銷售等因素的影響，烏海市房地產開發(fā)商財務杠桿會面臨嚴峻挑戰(zhàn)，部分中小開發(fā)商和非專業(yè)性開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍存在斷裂風險；二是烏海市金融機構有50%以上的房地產開發(fā)貸款都是在2009年下半年房價飆升后發(fā)放的，開發(fā)商拿地成本較高，樓市調控帶來的不確定性將使商業(yè)銀行未來面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險；三是對按揭貸款來說，目前的房貸政策使得按揭貸款的風險加大，且許多購房者是拿房地產做抵押從銀行貸款購房，如果抵押物編制，銀行不良貸款風險會加大；四是當前地方政府融資平臺的壞賬風險將逐步體現(xiàn)，由于地方政府融資平臺投資項目周期長、規(guī)模大，收益難以實現(xiàn)可持續(xù)行，而且隨著房地產調控政策的推進和烏海市的房地產市場走勢的不明朗態(tài)勢，其貸款質量風險問題將更加突出，金融機構房地產信貸將遭受考驗。
（四）房地產相關行業(yè)受“牽連”，加劇了上下_業(yè)的信用風險。截至2013年末，烏海市房地產上下游相關行業(yè)關注類及不良類貸款較年初雖均無大幅增長，但由于與房地產行業(yè)密切相關的上游水泥、玻璃等建材行業(yè)和下游家電、裝飾裝潢等行業(yè)受房地產行業(yè)影響，景氣度下降。而水泥、玻璃行業(yè)是我市的重點產業(yè)之一，房地產也的不景氣為相關聯(lián)行業(yè)埋下信貸風險隱患。
（五）以房 ……（未完，全文共4549字，當前僅顯示2298字，請閱讀下面提示信息。收藏《我市房地產信貸調查報告》）