街道城市經(jīng)濟(jì)調(diào)研（商業(yè)綜合體篇）

目錄/提綱：……
一、現(xiàn)狀分析
（一）商業(yè)布局分析
（二）業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析
（三）核心客群畫像
二、存在問題
（一）吾悅廣場商圈
一是舌尖體驗(yàn)感不夠“新”
二是品牌形象力不夠“硬”
三是活動_度不夠“深”
（二）湖濱廣場商圈
一是交通環(huán)境困境引致發(fā)展“天塹”難題
二是周邊配套貧瘠難以形成“互補(bǔ)”人氣
三是先發(fā)優(yōu)勢失活亟需泵入“新鮮”血液
（三）愛琴海購物公園
一是小區(qū)管理粗放化，購物環(huán)境總體較差
二是品牌差異不突出，錯位發(fā)展尚未明確
三是客群吸引力有限，煙火氣息不夠濃厚
（四）印象匯
一是市場疲軟，商戶入駐信心不足
二是定位降級，經(jīng)營策略有待調(diào)整
三是面積受限，空間利用亟需謀劃
（五）原“銀泰”坐標(biāo)
三、對策建議
（一）吾悅廣場商圈：打造寧波中產(chǎn)消費(fèi)人氣王
（二）湖濱廣場商圈：打造鎮(zhèn)海青年休閑新地標(biāo)
（三）駱駝印象匯：打造區(qū)域幸福生活鄰里匯
（四）愛琴海購物公園：打造外來務(wù)工消費(fèi)首選地
（五）原“銀泰”坐標(biāo)：打造鎮(zhèn)海首家綜合健身城
……
街道城市經(jīng)濟(jì)調(diào)研（商業(yè)綜合體篇）

一、現(xiàn)狀分析
街道主要有五大商業(yè)綜合體，分別為吾悅廣場、湖濱廣場、愛琴海購物公園、印象匯、銀泰城，除印象匯（尚未開業(yè)）以外的4家商業(yè)綜合體2023年全年銷售額8.2億元、2024年全年銷售額9.8億元。近年來，街道全力優(yōu)化營商環(huán)境，有效推動各大商業(yè)綜合體發(fā)展，預(yù)測除印象匯2025至2027年（開業(yè)前三年）存在一定虧損以外，其余4家均將實(shí)現(xiàn)銷售額正增長，到2028年五大商業(yè)綜合體預(yù)計將全部實(shí)現(xiàn)正增長。
（一）商業(yè)布局分析
5個商業(yè)綜合體建筑面積共計35.34萬平方米、商業(yè)面積24.41萬平方米，其中銀泰城建筑、商業(yè)面積均最大，分別為9.22萬平方米、9萬平方米；印象城最小，分別為4萬平方米、2.2萬平方米。吾悅廣場、湖濱廣場、愛琴海購物公園3個商業(yè)綜合體為MALL+街區(qū)，另2個為MALL類型。總體來看，五大商業(yè)綜合體的整體布局在承載業(yè)態(tài)形式上均具有較強(qiáng)包容性，其中3個擁有“街區(qū)”的綜合體更具優(yōu)勢（除旗艦店、品牌店、主次力店等以外，還容納了20%左右的個體自營店、10%左右的“快閃店”）�；诳臻g利用最大化，目前除正在走拍賣流程的銀泰城、以及仍處于開業(yè)籌備狀態(tài)的印象匯外，其他3個商業(yè)綜合體商戶入駐率平均達(dá)95.6%，其中最高為吾悅廣場99.02%，最低為愛琴海購物公園90.68%，均已接近飽和。
（二）業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析
五大商
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餐飲品牌暫未引進(jìn)落地，阻礙了駱駝餐飲消費(fèi)潛力的進(jìn)一步深挖；現(xiàn)有高人氣主力店的宣傳還不夠到位，部分代表性品牌仍有營銷引流空間。
二是品牌形象力不夠“硬”。商業(yè)品牌大多以大眾、親民類為主，提供相對平價式的服務(wù)。吾悅用戶洞察報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)有的休閑娛樂、時尚服飾、奢侈品等多個領(lǐng)域品牌難以提供匹配用戶需求的服務(wù)，消費(fèi)_對煥新升級品牌的意愿較為強(qiáng)烈，高品質(zhì)招商方向需持續(xù)錨定，國際化、高端化優(yōu)質(zhì)品牌供給有待持續(xù)豐富。
三是活動_度不夠“深”。吾悅商圈目前保持“一周一次小型活動、一年兩次大型活動”的活動頻次，雖有效吸引周邊居民的參與，但在_深度方面不夠理想。商圈自有的硬件、品牌等資源未能夠與屬地街道、高校、社區(qū)等平臺深度耦合，承接承辦各類企事業(yè)單位活動較少，活動理念需從“單向輸出”朝“雙向奔赴”逐漸轉(zhuǎn)變。
（二）湖濱廣場商圈
一是交通環(huán)境困境引致發(fā)展“天塹”難題。交通基礎(chǔ)較差，金華南路最北端“斷頭路”影響客流集聚，壓縮消費(fèi)規(guī)模，造成發(fā)展“孤島難題”，限制“在途式”“散步式”消費(fèi)的增長。
二是周邊配套貧瘠難以形成“互補(bǔ)”人氣。廣場西側(cè)的唯一的配套建筑設(shè)施科技文創(chuàng)中心，現(xiàn)處于建造施工階段且進(jìn)度較緩，短期內(nèi)無法形成互補(bǔ)人氣，長期施工同時造成西側(cè)道路上私家車違停亂停現(xiàn)象頻發(fā)，影響消費(fèi)者車輛停放。
三是先發(fā)優(yōu)勢失活亟需泵入“新鮮”血液。湖濱廣場自開業(yè)之初就將聚焦青年亞文化、打造青年消費(fèi)文化場景作為推動作為推動整體消費(fèi)的核心，但其只注重簡單機(jī)械地引進(jìn)一些潮流時尚品牌，忽視青年_正從“物質(zhì)型消費(fèi)”走向?yàn)椤熬窆缠Q”買單的轉(zhuǎn)變，因此先發(fā)優(yōu)勢并未有效釋放青年_的消費(fèi)活力
（三）愛琴海購物公園
一是小區(qū)管理粗放化，購物環(huán)境總體較差。周邊小區(qū)物業(yè)管理較為粗放，垃圾分類效果差，地下車庫停車難問題嚴(yán)重；沿街商鋪衛(wèi)生狀況較差，路面油污堆積，外賣電瓶車亂序停放；廣告張貼亂象時有發(fā)生，清理整治力度有待加大。
二是品牌差異不突出，錯位發(fā)展尚未明確。愛琴海購物公園的主力客戶為外來務(wù)工人員，該_的日�？煜c品質(zhì)提升需求分別集中在外圍街區(qū)和商場內(nèi)部。根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，街區(qū)和商場存在消費(fèi)品類重合問題，品牌定位分層不明顯，內(nèi)外競爭較為嚴(yán)重，錯位發(fā)展方向有待明確。
三是客群吸引力有限，煙火氣息不夠濃厚�！笆�、購、娛、體”等多元業(yè)態(tài)一體化結(jié)合不明顯，煙火氣與日常消費(fèi)的融合程度不夠；吸引外來務(wù)工人員餐飲店鋪較少，致使一部分客群分流至月亮灣、咸駱駝。
（四）印象匯
一是市場疲軟，商戶入駐信心不足。受萬科海上都會入住率的不理想及1890地塊發(fā)展的滯后等外部因素影響，招商工作面臨困境（目前招商率僅為50%），對于重點(diǎn)招引的餐營業(yè)商家，均對投資保持謹(jǐn)慎態(tài)度。不少本地餐飲品牌如鎮(zhèn)海酒家，因考慮到在該區(qū)域開設(shè)分店有分流主店客戶的風(fēng)險，已明確不會入駐。
二是定位降級，經(jīng)營策略有待調(diào)整。受市場預(yù)期影響，該商圈定位由“中高端區(qū)域型購物中心（印象城）”降級為“中檔社區(qū)型購物中心（印象匯）”，在投資下行和消費(fèi)降級的雙重沖擊下，合理謀劃調(diào)整商圈經(jīng)營策略以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化迫在眉睫。
三是面積受限，空間利用亟需謀劃。印象匯總建筑面積為4萬平方米，其中可出租面積卻僅有2.2萬平方米，從招商現(xiàn)狀來看，雖然暫時不會出現(xiàn)“空間焦慮”，但考慮到未來規(guī)模化發(fā)展目標(biāo)，如何有效盤活存量面積，合理利用每寸空間，最大化激活消費(fèi)流量，需提前進(jìn)行規(guī)劃。
（五）原“銀泰”坐標(biāo)
原銀泰廣場因經(jīng)營不善，其管理團(tuán)隊早已撤出，現(xiàn)實(shí)際運(yùn)營方佳元已申請資產(chǎn)抵押，目前債權(quán)方正與意向商管公司開展溝通洽談工作。因涉及情況較為復(fù)雜，未來發(fā)展方向需待新經(jīng)營團(tuán)隊明確后，結(jié)合市場環(huán)境、政策風(fēng)向、區(qū)域規(guī)劃等現(xiàn)實(shí)因素，方可進(jìn)一步規(guī)劃考量�？紤]到清算周期較長，為保證調(diào)研課題的完整性、連續(xù)性，街道青年干部多方調(diào)研轄區(qū)商管公司，深入了解其對銀泰下步定位的想法見解，并結(jié)合駱駝市場的實(shí)際供需情況，初步擬定出銀泰未來的發(fā)展思路。
三、對策建議
針對上述問題，結(jié)合調(diào)研實(shí)際，認(rèn)為：五大商業(yè)綜合體應(yīng)當(dāng)實(shí)施差異化定位策略，推動個性化發(fā)展路徑。具體建議如下：
（一）吾悅廣場商圈：打造寧波中產(chǎn)消費(fèi)人氣王
其一，豐富“體驗(yàn)業(yè)態(tài)”消費(fèi)場景。持續(xù)做強(qiáng)餐飲業(yè)態(tài)“拳頭品類”優(yōu)勢，根據(jù)用戶期待及商場發(fā)展節(jié)奏，適當(dāng)增加餐飲類比重，加強(qiáng)阿毛飯店、海底撈等現(xiàn)有高人氣主力店宣傳力度，引入撈王、西貝、蕉葉等高人氣重口味餐廳、異國料理，保持全鎮(zhèn)海餐飲品牌級次、業(yè)態(tài)豐富度領(lǐng)先。利用地緣優(yōu)勢，聯(lián)合寧波植物園，結(jié)合“櫻花季”“玫瑰季”等，聚焦“家庭單元”客群，推出配套餐飲、兒童娛樂、親子互動等主題及優(yōu)惠活動，重點(diǎn)帶動三、四月傳統(tǒng)消費(fèi)淡季人氣。
其二，升級“大商業(yè)態(tài)”品牌定位。加深杠桿類品牌，根據(jù)用戶洞察情況，引進(jìn)西西弗書店、TZ House、足本源等目標(biāo)客群期待的休閑娛樂及生活消費(fèi)品牌。調(diào)改運(yùn)動品類，增加李寧、361度、耐克等現(xiàn)有頭 ……（未完，全文共5700字，當(dāng)前僅顯示2627字，請閱讀下面提示信息。收藏《街道城市經(jīng)濟(jì)調(diào)研（商業(yè)綜合體篇）》）