您的位置:新文秘網(wǎng)>>經(jīng)貿(mào)/>>正文

連環(huán)交易中的物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)保護(hù)

發(fā)表時(shí)間:2006/2/19 15:07:46


  不動(dòng)產(chǎn)買賣不同于即時(shí)清結(jié)的一般動(dòng)產(chǎn)買賣,其交易周期較長(zhǎng),在交易中當(dāng)事人可能轉(zhuǎn)手?jǐn)?shù)次,因而往往涉及多宗交易和數(shù)個(gè)當(dāng)事人。欲條分縷析,厘清其間法律關(guān)系,須遵循案件事實(shí)的時(shí)間順序,依據(jù)所謂案例分析的歷史方法(),對(duì)案件事實(shí)發(fā)展的來(lái)龍去脈次第檢討,以確定應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范和當(dāng)事人之間的權(quán)利關(guān)系。
  一、第一個(gè)房屋買賣合同的效力合同效力與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則
  作為本案權(quán)屬糾紛的源頭,吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司的房屋買賣合同對(duì)繼受取得人其權(quán)源的合法性和案件裁判的走向具有決定意義,不可不察。本案中,吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議,并于履行期屆滿后,買方支付價(jià)款(比約定的清償期遲延十天),同時(shí),賣方將該買賣之標(biāo)的物交付給買方,并著手辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。爭(zhēng)點(diǎn)在于,本案中的第一個(gè)買賣合同是否有效成立以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否移轉(zhuǎn)?該問(wèn)題涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),不同的物權(quán)變動(dòng)模式?jīng)Q定了不同的解決路徑。
  關(guān)于物權(quán)變動(dòng)模式,就大陸法系傳統(tǒng)而言,物權(quán)變動(dòng)模式大體分兩種:意思主義與形式主義。
  在意思主義_之下,僅依債權(quán)合同即可依法直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,即物權(quán)變動(dòng)與債的關(guān)系合二為一,不作區(qū)分。該立法例以法國(guó)、日本、意大利為代表。法國(guó)民法典第條第款規(guī)定:“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付
……(新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略868字,正式會(huì)員可完整閱讀)…… 
同負(fù)有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)但由于登記未完成,其物權(quán)變動(dòng)的法律效果還未發(fā)生。買方新莊公司尚未取得該房產(chǎn)所有權(quán),但基于買賣合同享有債權(quán),得請(qǐng)求賣方移轉(zhuǎn)所有權(quán)。雖然買賣合同依然達(dá)成,且房屋交付給買方占有,登記手續(xù)也在辦理中,但是依照我國(guó)的債權(quán)形式主義原則,買賣合同只發(fā)生債權(quán)效力,占有作為公示方式只適用于動(dòng)產(chǎn),登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件,其目的在于向社會(huì)公示,以維護(hù)交易安全,保障物權(quán)的對(duì)世性和排他性,因此必須登記完畢記載于登記簿上才可對(duì)抗第三人,僅進(jìn)入登記程序,其登記成立與否尚未成定數(shù),第三人亦無(wú)從察知,如認(rèn)定物權(quán)發(fā)生變動(dòng)則未免與登記要件主義的宗旨相悖。
  我國(guó)以前司法實(shí)務(wù)中關(guān)于物權(quán)變動(dòng)多有錯(cuò)誤理解,如《最高人民法院給黑龍江省高級(jí)人民法院關(guān)于房管二所與哈鐵辦事處房屋買賣爭(zhēng)議的批復(fù)》規(guī)定,“簽訂房屋買賣協(xié)議后,提出解除買賣協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為尚未成立,一方反悔是可以的。”最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)若凡問(wèn)題的解答》第條也規(guī)定,未辦理登記手續(xù)的,應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。這實(shí)質(zhì)上把登記作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的成立要件,將房屋買賣的債權(quán)合同規(guī)定為要式合同,其錯(cuò)誤在于:違背邏輯,因果顛倒,將合同的成立與合同的履行混為一談;就利益衡量論,其中也蘊(yùn)含著極大的不公正,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易往往并非即時(shí)買賣,訂立合同與登記存在一段時(shí)間(某些法規(guī)規(guī)定為三個(gè)月申請(qǐng)變更登記),這段期間內(nèi),出賣人可以任意處分房屋,一物數(shù)買,并且由于合同未成立而免除違約責(zé)任。由于現(xiàn)代房地產(chǎn)價(jià)格日益抬升,這就在經(jīng)濟(jì)上、法律上鼓勵(lì)賣主不守約定。這已受到我國(guó)學(xué)界的強(qiáng)烈批評(píng)。
  針對(duì)物權(quán)變動(dòng)的問(wèn)題,最近司法實(shí)務(wù)界有所更張,對(duì)傳統(tǒng)的合同成立于物權(quán)變動(dòng)合一的模式予以修正,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定:“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移!痹撚^點(diǎn)采納了債權(quán)形式主義的模式,科學(xué)地區(qū)分了合同的效力和物權(quán)變動(dòng),當(dāng)事人雖未登記,房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移,但其買賣合同已有效成立。
  二、第二個(gè)房屋買賣合同的效力無(wú)權(quán)處分與未來(lái)物買賣
  本案中,占有房屋的新莊公司嗣后將該樓盤轉(zhuǎn)讓給第三人銀建公司,雙方訂立了買賣合同并移轉(zhuǎn)房屋占有。本案中,轉(zhuǎn)賣人,即原來(lái)的買方新莊公司基于其合同債權(quán)合法占有房屋,但尚未取得所有權(quán),在欠缺處分權(quán)的條件下訂立了以該房屋為標(biāo)的的買賣合同,該轉(zhuǎn)賣合同的效力如何?值得探討。該問(wèn)題涉及無(wú)權(quán)處分和未來(lái)物買賣。
  關(guān)于無(wú)權(quán)處分,在我國(guó)的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下,無(wú)權(quán)處分合同就其效力而言學(xué)者有不同見(jiàn)解。我國(guó)原來(lái)立法不承認(rèn)其效力,新合同法廢棄無(wú)效說(shuō)改采效力未定說(shuō),第條規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。”但在買賣合同分則似又肯定無(wú)效說(shuō),存在法條競(jìng)合的矛盾,第條規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分!钡珶o(wú)論是無(wú)效說(shuō)抑或效力未定,在理論上和實(shí)踐中都有不妥之處。
  無(wú)權(quán)處分合同是否無(wú)效?
  我國(guó)司法實(shí)踐長(zhǎng)期采無(wú)效說(shuō),但遭到理論界強(qiáng)烈批評(píng),合同法第條已明確否定無(wú)效觀點(diǎn)。無(wú)效說(shuō)實(shí)際上不當(dāng)借用法國(guó)意思主義的立法模式下的處理方法套用于我國(guó)合同法,一概無(wú)效無(wú)視了當(dāng)事人之間的通過(guò)合同所形成的合理期待,既不利于鼓勵(lì)交易,也不利于合同相對(duì)人之間的利益平衡。所謂無(wú)權(quán)處分合同因自始給付不能而無(wú)效者,也屬不當(dāng)套用德國(guó)法概念之結(jié)論。我國(guó)合同立法從無(wú)所謂自始不能概念,嗣后履行不能也是作為一種事實(shí)狀態(tài)而言的。即便德國(guó)法上無(wú)權(quán)處分也屬于主觀不能,自不影響合同效力。且德國(guó)法已反思給付不能制度,認(rèn)為為立法之失敗,其**年債法現(xiàn)代化法業(yè)已改弦易轍。
  至于我國(guó)合同法第條規(guī)定買賣合同出賣人應(yīng)當(dāng)有處分權(quán),實(shí)為本末倒置。該說(shuō)的邏輯如同是為了保護(hù)一個(gè)人安全而將其送入牢獄,為治愈一個(gè)人傷痛而將其殺死。蓋處分權(quán)之有無(wú)僅是合同履行的問(wèn)題,而非合同效力的問(wèn)題,其無(wú)處分權(quán)不能依合同移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán),屬違約行為,負(fù)違約責(zé)任即可,自不必因此導(dǎo)致合同無(wú)效。
  無(wú)權(quán)處分合同是否效力未定?
  嚴(yán)格依照合同法第條解釋,應(yīng)認(rèn)定該無(wú)權(quán)處分的轉(zhuǎn)賣合同應(yīng)屬效力未定。但效力未定說(shuō)也受到學(xué)者批評(píng),理由如下:
  第一,與善意取得制度不協(xié)調(diào)。因?yàn)樯埔馊〉庙氁院戏ㄓ行У慕灰诪榛A(chǔ),如果轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間所從事的買賣、互易、贈(zèng)與等行為是無(wú)效的或者得撤銷的行為,則不能 ……(未完,全文共4828字,當(dāng)前僅顯示2439字,請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《連環(huán)交易中的物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)保護(hù)》