物業(yè)管理工作的調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、我區(qū)小區(qū)以及物業(yè)的基本情況
二、我區(qū)居住小區(qū)的特點
三、我區(qū)物業(yè)管理工作、物業(yè)管理條例執(zhí)行的基本情況
四、當前物業(yè)管理主要存在的問題
五、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議：
……
　　近年以來，區(qū)人大常委會城建環(huán)保工作委員會對我區(qū)的物業(yè)管理工作進行了調(diào)研，先后到政府有關(guān)職能部門、有關(guān)鎮(zhèn)了解情況，并召開了有部分居委會、小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員參加的座談會，多方面聽取了各界人士的意見�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
　　一、我區(qū)小區(qū)以及物業(yè)的基本情況
　　我區(qū)小區(qū)基本情況：據(jù)2003年年底統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)395個，面積689.4萬m2。其中：無人管理小區(qū)197個（有的還不能稱為小區(qū)，只有單獨2、3幢房子，但統(tǒng)計時只能作為1個小區(qū)統(tǒng)計），涉及房屋1119幢，面積約160萬m2；已經(jīng)成立業(yè)委會的小區(qū)有76個。
　　物業(yè)企業(yè)基本情況：目前，在我區(qū)注冊的物業(yè)管理企業(yè)有102家。其中：三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)19家，無級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)82家，三級（暫定）的物業(yè)管理企業(yè)1家（按建設(shè)部資質(zhì)管理辦法新頒發(fā)）；按照管理地域劃分：管理本區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)有63家，注冊在我區(qū)、但管理的物業(yè)是外區(qū)縣的物業(yè)管理企業(yè)有39家，注冊在外區(qū)縣、但管理的物業(yè)是我區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)有12家。
　　物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員3900多人。其中有小區(qū)經(jīng)理上崗證的有110人，有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證的管理人員有280人。在周浦鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)分設(shè)有兩個物業(yè)急修中心，急修中心急修人員有18人。
　　二、我區(qū)居住小區(qū)的特點
　　1．居住小區(qū)檔次差距大。
　　體
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略937字，正式會員可完整閱讀）……　
制。
　　一是將居住物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，進一步明確鎮(zhèn)政府在物業(yè)管理工作中的職責，建立協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核的長效管理機制。加強對業(yè)主委員會的指導監(jiān)督。
　　二是實行物業(yè)管理重心下移。從去年８月１日開始，全區(qū)實行了居住物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理責任制。區(qū)房地局和房地所通過巡查、抽查、投訴信訪件的處理等形式，加強了對小區(qū)經(jīng)理的日常管理和考核。
　�。场⒗^續(xù)完善物業(yè)管理市場化運作機制。
　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部關(guān)于前期物業(yè)招投標的有關(guān)規(guī)定，加快了物業(yè)管理招投標工作。全區(qū)通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)項目數(shù)為18個，涉及建筑面積達181萬平方米，物業(yè)管理市場化運作機制正在逐步形成。
　　4、不斷加大對行業(yè)監(jiān)管力度。
　　一是規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。通過開展物業(yè)管理行風建設(shè)，推行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》中規(guī)定的行為規(guī)范和崗位規(guī)范，進一步明確了物業(yè)維修、服務(wù)、收費標準和要求，不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。同時，加強了房屋應(yīng)急維修中心建設(shè)，統(tǒng)一應(yīng)急搶修人員服裝、統(tǒng)一報修電腦軟件。去年，全區(qū)應(yīng)急維修中心共收到居民應(yīng)急報修3167件，有效處理3167件，完成率達到100％。由于各方面的共同努力，措施得當，去年全區(qū)直管公房沒有發(fā)生重大責任事故，維護了社會的穩(wěn)定。
　　二是推行三項便民服務(wù)承諾。動員全區(qū)部分三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，向服務(wù)對象作出以快速反應(yīng)、方便業(yè)主、誠信服務(wù)為主要內(nèi)容的三項便民服務(wù)承諾。
　　三是加大商品住宅維修資金歸集和信息管理力度。目前，全區(qū)已歸集商品住宅維修資金1.73億元。同時商品住宅維修資金管理信息系統(tǒng)正式開通。通過這一服務(wù)平臺，有效解決了業(yè)主和物業(yè)公司對維修資金的分攤、查詢以及與銀行之間信息的溝通，變政府包攬式監(jiān)管為社會公開監(jiān)管。
　　5、進一步加強物業(yè)管理法制建設(shè)。
　　認真組織開展《物業(yè)管理條例》的學習、宣傳和培訓工作。按照建設(shè)部《關(guān)于宣傳、貫徹<物業(yè)管理條例>的通知》要求，分批對各鎮(zhèn)房地所、物業(yè)管理公司負責人、業(yè)主委員會主任等集中進行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部制定的相關(guān)配套文件的學習培訓，培訓共計350多人次。
　　6、切實解決老百姓關(guān)心的熱點、難點問題。
　　加強對舊小區(qū)的綜合整治改造。從前年開始，有關(guān)部門對新場石筍、周浦公元、周東、大團南灣、惠南西南等小區(qū)實施綜合整治，解決水、電、漏、道路低洼、積水問題，總計投入資金1000多萬元。拆除違章建筑1萬多平方米，受到改造小區(qū)居民的歡迎。
　　四、當前物業(yè)管理主要存在的問題
　　隨著南匯經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，居住物業(yè)管理服務(wù)的整體現(xiàn)狀已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，不能適應(yīng)居民日益改善的物質(zhì)生活的需求。老百姓反映問題的焦點主要集中在三個方面：一是維修不及時，二是服務(wù)不到位，三是收費不規(guī)范。分析上述矛盾的原因，主要是因為存在以下幾個方面的問題：
　　1、物業(yè)管理_尚未完全理順。
　　物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及規(guī)劃、建筑、供電、供水、園林、環(huán)衛(wèi)、工商、物價、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。因此，光靠行業(yè)主管部門難以協(xié)調(diào)各方。鎮(zhèn)政府、社區(qū)在這方面的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。社區(qū)管理干部的協(xié)調(diào)工作能力和水平也有待在實踐中進一步提高。
　　2、歷史遺留問題未能及時得到解決。
　　改革開放以來，特別是在上世紀九十年代中期以前，形成了全民開發(fā)房地產(chǎn)的局面。為了盡快解決居民的居住困難，采取多種途徑、多種形式建造了大量的多層居民住宅。這類住宅往往是標準低、規(guī)模小、質(zhì)量差，配套設(shè)施嚴重不齊，有的根本沒有。無序的開發(fā)留下眾多后遺癥，開發(fā)商把這類房屋賣給個人以后不再過問。開發(fā)建設(shè)單位行為不規(guī)范，由于無規(guī)劃、土地使用不規(guī)范、建設(shè)無監(jiān)管等，以及有的建設(shè)單位早已歇業(yè)或轉(zhuǎn)制，造成小區(qū)缺少應(yīng)有的配套、物業(yè)無人管、權(quán)證辦不出，有些連起碼的用地手續(xù)和質(zhì)監(jiān)手續(xù)都沒有，更談不上房屋維修基金的歸集。這類住宅建造至今已有10-20年左右，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關(guān)部門反映、投訴，信訪投訴經(jīng)常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。
　　另外，我區(qū)從1992年至2000年開發(fā)建造的大量商品房中，由于開發(fā)企業(yè)不規(guī)范等原因，較多商品房中，也存在著配套不齊，房屋質(zhì)量差，房屋維修基金不到位等遺留問題。
　　3、維修基金難歸集，物業(yè)管理費難收繳。
　　維修基金難歸集。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已歸集維修基金9951萬元，占應(yīng)歸集數(shù)10727萬元的93%。但2001年之前開發(fā)的商品房的維修基金歸集就難了。應(yīng)歸集數(shù)為12218萬元，已歸集5307萬元，只占應(yīng)歸集數(shù)的44%。這些數(shù)據(jù)，還不包括大量的無人管理的小區(qū)。這些小區(qū)有的找不到開發(fā) ……（未完，全文共7492字，當前僅顯示2631字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理工作的調(diào)研報告》）