2008煙臺(tái)房地產(chǎn)市場趨勢

目錄/提綱：……
一、總論
二、煙臺(tái)五區(qū)地產(chǎn)基本情況
（一）、萊山區(qū)基本情況
（二）、福山區(qū)基本情況
（三）、芝罘區(qū)基本情況
（四）、開發(fā)區(qū)基本情況
（五）、牟平區(qū)基本情況
（一）、什么因素推動(dòng)了煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格
（二）、什么因素支撐了煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格
四、綜述
一、總論
二、煙臺(tái)五區(qū)地產(chǎn)基本情況
（一）、芝罘區(qū)
（二）、萊山區(qū)
（三）、開發(fā)區(qū)
（四）、福山區(qū)
（五）、牟平區(qū)
三、煙臺(tái)地產(chǎn)近幾年價(jià)格市場分析
（一）、推動(dòng)煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格的因素
（二）、支撐煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格的因素
（三）、未來煙臺(tái)地產(chǎn)發(fā)展走向
四、綜述
……

　　內(nèi)容提要：
　　本次論文撰寫的前提是在參考大量數(shù)據(jù)資料，以及經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)考察完成的。本著虛心學(xué)習(xí)和嚴(yán)肅治學(xué)的原則，不斷接近學(xué)術(shù)真理，以求獲得最大的論文價(jià)值性。
　　通過本人的觀察研究發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場起步較晚，但是發(fā)展?jié)摿薮蟆＝鼛啄辏麄�(gè)煙臺(tái)地區(qū)的房價(jià)一直處于穩(wěn)步攀升的狀態(tài)。煙臺(tái)的房地產(chǎn)市場正在從三個(gè)方面進(jìn)行融合，首先是各個(gè)區(qū)樓盤的價(jià)格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識(shí)；最后是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場的地域界限在淡化，原來相對比較獨(dú)立的各個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在正一步步朝著“大煙臺(tái)”的方向邁進(jìn)，在不遠(yuǎn)的將來，煙臺(tái)房地產(chǎn)將會(huì)融合成為一個(gè)大的完整的市場。目前煙臺(tái)地產(chǎn)區(qū)域市場均價(jià)由高到低依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位置及城市性質(zhì)、空間功能與開發(fā)潛力。截至2007年11月份煙臺(tái)（市區(qū)）的房地產(chǎn)平均價(jià)格已經(jīng)超過了5000元/平方米（不包含牟平區(qū)），價(jià)格增長迅速。
　　從市場的角度考量，并結(jié)合近幾年煙臺(tái)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，預(yù)測煙臺(tái)住宅類房地產(chǎn)市場的均價(jià)2008年將達(dá)到6000元/平方米左右。另外2008年住宅類房地產(chǎn)市場的開發(fā)項(xiàng)目將開始分化
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眾多，加之市中心土地越來越少，所以芝罘區(qū)的平均房價(jià)目前在市區(qū)中是最高的，均價(jià)已在7000元/平方米左右。
　　但是芝罘區(qū)的高價(jià)房主要集中在中心區(qū)內(nèi)，特別是濱海廣場附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區(qū)域，世茂海灣1號(hào)以15000元/平米的價(jià)格推出，更是樹立了煙臺(tái)頂級地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿。
　　而南部以及幸福一帶，因?yàn)槭艿浇煌ú槐慊蛑苓叚h(huán)境的限制，影響了房子的價(jià)格，所以使得房價(jià)與市里有著不小的差距。但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這一情況正在慢慢得到改變。
　�。ǘ�、萊山區(qū)
　　萊山區(qū)有著得天獨(dú)厚的海景優(yōu)勢，位于濱海路一線的海景豪宅（如：御園、金海岸花園、東上·海賦、銀河怡海山莊等）價(jià)格昂貴，拉高了萊山區(qū)的整體價(jià)格。其次，煙臺(tái)市政府以及其它一些政府機(jī)構(gòu)的落戶使萊山成為煙臺(tái)新的城市中心，行政、文化、商業(yè)、體育、金融等方面的配套日益健全完善，對萊山區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大影響，很多人都看好萊山區(qū)的發(fā)展?jié)摿�，因而選擇在煙臺(tái)未來的城市中心安家落戶。
　　但目前市府區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目扎堆，且體量巨大，相互產(chǎn)生競爭壓力，除促使開發(fā)商提高項(xiàng)目品質(zhì)，完善營銷思路外，對價(jià)格攀升也產(chǎn)生了一定的抑制作用。
　�。ㄈ�、開發(fā)區(qū)
　　開發(fā)區(qū)近幾年發(fā)展迅速，集中了煙臺(tái)絕大部分的工廠企業(yè)，轄區(qū)內(nèi)人口眾多，特別是外來工作人員不斷增加，為開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿唾彿渴袌�，進(jìn)而吸引眾多的房地產(chǎn)投資商越來越關(guān)注開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場，并在此投資。
　　開發(fā)區(qū)房價(jià)的增長比例是市區(qū)當(dāng)中最大的，均價(jià)現(xiàn)已達(dá)到每平米五千左右，特別是西部近期一系列靠近金沙灘的高品質(zhì)海景住宅投入市場，如維亞灣、天馬相城等，更是激發(fā)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長。
　�。ㄋ模�、福山區(qū)
　　福山區(qū)因?yàn)榕c芝罘區(qū)較遠(yuǎn)，自身大型的商業(yè)圈也沒有形成，又沒有開發(fā)區(qū)靠海的優(yōu)勢，因此住宅的價(jià)格相對較低，所以就成為了許多工薪階層購房者和不少在開發(fā)區(qū)上班的購房者的第一選擇。
　　正是由于沒有外在的優(yōu)勢，因此福山區(qū)的樓盤多以低價(jià)格、高品質(zhì)來贏得消費(fèi)者的青睞。但是隨著整個(gè)市場的價(jià)格上漲，福山的房價(jià)也隨之快速走高，目前均價(jià)已達(dá)3700元/平米左右。當(dāng)價(jià)格優(yōu)勢在慢慢減弱，提高住宅品質(zhì)，正成為福山區(qū)樓盤沖出重圍的重要出路。
　　（五）、牟平區(qū)
　　牟平區(qū)作為距離煙臺(tái)市中心最遠(yuǎn)的一個(gè)區(qū)，前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)方面一直處于默默無聞的角色，價(jià)格更是長期處于低谷。從今年開始，牟平地產(chǎn)開始發(fā)力，大量地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁推出，主要是由于煙臺(tái)主城區(qū)的不斷東拓，萊山城市新中心地位的確立，牟平基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善以及與主城區(qū)不斷高攀的房價(jià)之間形成的低洼吸引力。
　　目前牟平區(qū)樓盤均價(jià)還沒有超過3000元，在煙臺(tái)市區(qū)明顯處于低洼地帶，甚至還不及蓬萊，未來升值空間可謂巨大。隨著土地放量的加大和新樓盤的加快推出，勢必快速提升牟平區(qū)樓盤的銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)08年均價(jià)突破3000元，應(yīng)是在情理之中。
　　三、煙臺(tái)地產(chǎn)近幾年價(jià)格市場分析
　　作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，近年來日益成為和諧社會(huì)中的民生問題，為許多人所詬病，也為許多人所追捧。其中，在當(dāng)今社會(huì)里, 地產(chǎn)價(jià)格不但關(guān)乎著國家市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢，更是被全社會(huì)普羅大眾所深切關(guān)注。房價(jià)作為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要指標(biāo)，不僅僅在于它的敏感性，更重要的是房價(jià)也是一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，是一個(gè)關(guān)系到民生大計(jì)的問題。
　　2004年，煙臺(tái)房的價(jià)是3372元/平方米，可是經(jīng)過短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米（不包含牟平區(qū)），住宅項(xiàng)目的最高均價(jià)也由2004年的5600元/平方米提升到現(xiàn)在的15000元/平方米，價(jià)差擴(kuò)大可謂迅如猛虎。從開發(fā)周期的角度看，這樣的價(jià)差也形成了目前煙臺(tái)中高端房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成區(qū)間。
　　考察2007年煙臺(tái)高檔住宅的市場態(tài)勢，我發(fā)現(xiàn)，高檔住宅的主力單價(jià)大都集中在6000-9000元/平方米，這部分物業(yè)是煙臺(tái)高檔住宅的主力軍。
　�。ㄒ唬⑼苿�(dòng)煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格的因素
　　1、首先，市場供需因素。供需狀況，是任何產(chǎn)品價(jià)格的最終決定因素，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)作為房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng)一體，以前因?yàn)橹袊恋氐膬r(jià)格長期處于雙軌制，市場競爭還未形成，但是隨著土地供應(yīng) ……（未完，全文共6421字，當(dāng)前僅顯示2255字，請閱讀下面提示信息。收藏《2008煙臺(tái)房地產(chǎn)市場趨勢》）