淺談物業(yè)管理的前期介入的內(nèi)容和方式

　　淺談物業(yè)管理的前期介入的內(nèi)容和方式
　　
　　通過(guò)實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：
　　1、早期介入，充當(dāng)顧問(wèn)
　　通常是指物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供專家及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員做顧問(wèn)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)公司重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面：
　�。�1）配套設(shè)施的完善
　　水木天成屬于是高檔住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng)、飲食店、市場(chǎng)等各類基本生活設(shè)施配套，
　�。�2）水電供應(yīng)容量
　　規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要充分留有余地。人民生活條件現(xiàn)得到了極大改善，水木天成小區(qū)內(nèi)，應(yīng)該考慮到
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是指物業(yè)進(jìn)入施工建設(shè)階段，物業(yè)公司參與 進(jìn)來(lái)，一方面熟悉線路管道走向，另一方面對(duì)一些容易出現(xiàn)故障的方面進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，其作用類似監(jiān)理，工作內(nèi)容將主要注意以下三個(gè)方面：
　�。�1）指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)
　　物業(yè)管理公司不僅要接管新建樓宇，還要管理使用較長(zhǎng)的物業(yè)，因此，我們對(duì)樓宇使用中常出一的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多的了解，如衛(wèi)生間，廚房間的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何走向才的利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些影響使用功能的問(wèn)題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多成本支出，不致使問(wèn)題遺留下來(lái)，成為日后使用和管理中能以克服的障礙；
　�。�2）掌握新物業(yè)和全部情況
　　施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的維修問(wèn)題（當(dāng)然不包括一年使用期或法律合同規(guī)定的要約）。在以后的使用過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)公司來(lái)應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題，因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能都能做到了如指掌，這可對(duì)物業(yè)管理工作的開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無(wú)法管理。
　�。�3）物業(yè)公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開(kāi)發(fā)
　　對(duì)于施工單位來(lái)講，物業(yè)公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，對(duì)某些影響使用功能的問(wèn)題能入早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使用工程質(zhì)量多了一份保證；而對(duì)物業(yè)公司而言，由于參與了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過(guò)程，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，既可保證房屋比較順利地移交，為開(kāi)發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)
　　3、晚期介入，開(kāi)始管家
　　通常是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開(kāi)始進(jìn)入竣工驗(yàn)收、移交接管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙階段，物業(yè)公司在此時(shí)將進(jìn)入“管家”角色（前提是開(kāi)發(fā)商受聘于管理該物業(yè)），參加竣工驗(yàn)收。
　　物業(yè)管理公司將站在業(yè)主的立場(chǎng)上，代表其利益，參加工程驗(yàn)收，對(duì)于確實(shí)存在的各種質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司將協(xié)助開(kāi)發(fā)商一起向建筑承包商進(jìn)行整改解決，建議預(yù)先扣留部份工程款項(xiàng)作為維修保證金，留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司在驗(yàn)收時(shí)，不僅會(huì)驗(yàn)收現(xiàn)時(shí)工程壯況，還應(yīng)考慮到使用一段時(shí)間后出現(xiàn)的情況。許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù)，在匆忙中完成 ，常存在驗(yàn)收時(shí)其質(zhì)量還好，但過(guò)不了多久，甚至業(yè)主剛搬進(jìn)新居，就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，遇到這種情況，我們將一方面積極向業(yè)主做好解釋工作，聯(lián)系工程整改人員進(jìn)行整改，另一方面將及時(shí)向開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行匯報(bào)，相關(guān)整改費(fèi)用將從承建商質(zhì)保金中予以扣除；
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