也談物業(yè)管理“兩金”的使用和管理

　　居安思危細(xì)水長流
　　
　　——也談物業(yè)管理“兩金”的使用和管理
　　
　　物業(yè)管理的房屋維修和設(shè)備維修兩項基金，對所屬物業(yè)的增值和保值將起到舉足輕重的作用。
　　筆者現(xiàn)就工作中碰到兩金的到位、使用和管理的一些實際問題，談一點粗淺的看法。
　　關(guān)于兩金的到位問題
　　1998年廣東省明確規(guī)定，開發(fā)商每建成一個樓盤，要將總投資額2％的款項，劃撥到指定的銀行帳號，作為該物業(yè)的房屋和設(shè)備維修基金。從兩金的到位情況來看，目前，還不足50％。有的人認(rèn)為，物業(yè)大、中修項目是十幾年以后的事，新建物業(yè)根本用不到這筆錢，其實不然，實際情況是，物業(yè)管理一介入，業(yè)主剛?cè)牖锞团龅搅诉@個問題。如某一樓盤，小區(qū)是在一片低洼的菜地上建起來的。按設(shè)計要用大量的余泥回填才能達到標(biāo)高，而且要等一個
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果只強調(diào)用增值部份，那么房屋和設(shè)備的壽命終止了，本金給誰呢？也可能有的人會說，物業(yè)不在了，還有業(yè)主嘛。但到那個時候這些業(yè)主還能住在一個小區(qū)嗎？否則，這筆錢怎么辦呢？所以應(yīng)該給物業(yè)確定一個明確的期限，在這個時間內(nèi)，該兩金應(yīng)該合理的使用完畢，不應(yīng)該一味的強調(diào)用增值部份。
　　2、兩金的使用范圍應(yīng)有所擴大。隨著人們生活水平的提高和社會的發(fā)展，一些新的情況會不斷出現(xiàn)，如 1997年以后規(guī)劃部門批建的7層樓以上的多層樓房必須安裝電梯，而97年以前批建的9層樓都沒有，而住在9樓沒有電梯的這群人數(shù)量相當(dāng)大，隨著年齡的增長，爬9樓越來越覺得力不從心，一天幾次，而且要天天面對，已經(jīng)給這部份人造了巨大的生活和心理壓力。筆者認(rèn)為，兩金應(yīng)該給這部份人群加裝電梯，起碼應(yīng)該拿出相當(dāng)一部份。
　　關(guān)于兩金的管理問題
　　按最早的規(guī)定，兩金是劃歸各區(qū)的房管局來管理的，小區(qū)竣工驗收后，開發(fā)商將兩金劃撥到房管局指定的銀行帳號。使用時，由
　　物業(yè)公司提出維修計劃和報告，經(jīng)業(yè)主委員會同意，報房管局批準(zhǔn)后方能實施。今年廣東省物業(yè)管理條例（討論稿）規(guī)定，將兩金劃撥給物業(yè)管理公司來管理。更有的人說，兩金是政府規(guī)定為保證業(yè)主利益而設(shè)定的，這筆款應(yīng)該劃歸業(yè)主委員會保管，總之，林林總總，各有其說。
　　這筆錢是一個不小的數(shù)目，而的確是為保護業(yè)主利益而設(shè)的，有的人稱這筆錢是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，這話說得一點不錯。怎樣管好用好這筆錢，的確是物業(yè)公司和業(yè)主委員會十分關(guān)心的重要問題。
　　將這筆錢劃到房管部門，按專業(yè)歸口管理，未嘗不可。但政府部門沒必要管得這么具體，也管不過來。據(jù)了解，一個區(qū)房管局的物業(yè)科加科長才2－3人，物業(yè)公司就有上百家，樓盤小區(qū)就更多了，一些正常的業(yè)務(wù)已經(jīng)壓得喘不過氣來，哪有精力再管這些呢？再說現(xiàn)在都提倡減化程序，提高辦事效率，如果一級級報上去，等批下來再辦，恐怕就會影響業(yè)主生活。所以筆者認(rèn)為，這筆錢劃到房管局管理不合適。
　　將這筆錢劃到物業(yè)公司管理，當(dāng)然對物業(yè)公司來說是一大利好，起碼操作起來方便，不用左請示右匯報，只要業(yè)主同意，就可以實施了。但我認(rèn)為，這樣做也是不合適的。理由一是物業(yè)管理市場化程度越來越高了，業(yè)主的_意識也越來越強了。一個小區(qū)今天是這個公司來管理，明天就可能是另外一個公司來管理，如果是業(yè)主選擇了新的物業(yè)公司來管理這個小區(qū)，不談別的，只是交接手續(xù)就夠麻煩一陣子了。二是從避嫌的角度講，也不應(yīng)該交給物業(yè)公司。物業(yè)公司雖然是一個保本微利的行業(yè)，但它的賬務(wù)科目卻非常復(fù)雜，包括：保安、保潔、綠化、道路、水電維修、裝修、家政服務(wù)等等，就這些項目，有的業(yè)主就已經(jīng)搞不明白了，如果再加上這一塊，就更加不清楚了。
　　如果將筆錢劃到業(yè)主委員會管理，當(dāng)然體現(xiàn)了業(yè)主當(dāng)家作主的自主權(quán)力，也會使某些業(yè)主心里得到了平衡，但筆者認(rèn)為這種作法更不合適。理由：一是業(yè)主對房屋和設(shè)備維修業(yè)務(wù)不熟悉，不清楚到什么程度應(yīng)該 ……（未完，全文共2474字，當(dāng)前僅顯示1573字，請閱讀下面提示信息。收藏《也談物業(yè)管理“兩金”的使用和管理》）