促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的幾點(diǎn)思考

目錄/提綱：……
一、客觀認(rèn)識(shí)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
一是商品房新開(kāi)工面積同比下降
二是商品房銷(xiāo)售面積大幅下降
三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收同比減少
四是房地產(chǎn)投資額大幅下降
五是土地出讓和使用量大幅減少
二、準(zhǔn)確把握我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題及有利因素
三、正確研判國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)
三是個(gè)人賣(mài)房土地增值稅征收暫免
四、保持我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策建議
三是實(shí)行建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)制度，作為土地出讓的附件一并公布，并作為監(jiān)管的依據(jù)
四要優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
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促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的幾點(diǎn)思考

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭。隨著美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)下滑的影響，特別是近兩年（至2008 年 8 月份前）國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷緊縮，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，全國(guó)范圍內(nèi)特別是大中城市房?jī)r(jià)大幅下跌。就**而言，由于本身人口基數(shù)較低，發(fā)展后勁不足，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早、開(kāi)發(fā)量多，以及農(nóng)民公寓、農(nóng)村留地建房及私人聯(lián)建房建設(shè)的影響，房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊更大更早。從2008 年年初開(kāi)始，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不旺，供大于求現(xiàn)狀較突出，市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟狀態(tài)。特別是2008年9月以來(lái)，受同心房產(chǎn)集資款抵付房款風(fēng)潮的影響，對(duì)于本來(lái)就處于低迷之中的我縣房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)更無(wú)異于雪上加霜。
　　一、客觀認(rèn)識(shí)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
　　
　　近年來(lái)，隨著我縣“小縣大城”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，縣域經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，**房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)也保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，2003年到2007年房地
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大量集資戶利益受損，并多次上訪，給社會(huì)造成了很大不安定因素，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)商也因此減少了現(xiàn)金的流入，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而影響了工程建設(shè)進(jìn)度，企業(yè)面臨困境。此外，受此次集資款抵購(gòu)風(fēng)潮的影響，我縣想買(mǎi)房且有能力買(mǎi)房的消費(fèi)者已基本購(gòu)買(mǎi)，短短半個(gè)月的銷(xiāo)售量已達(dá)年銷(xiāo)售總量的1/3，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本飽和，且集資款抵購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格與正常銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格相差甚大，嚴(yán)重影響了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的交易秩序，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展無(wú)力，市場(chǎng)觀望度增強(qiáng)，信心嚴(yán)重不足。
　　
　　2、商品房供大于求現(xiàn)狀突出，開(kāi)發(fā)商壓力增大。我縣是一個(gè)小縣城，全縣11萬(wàn)人口，**鎮(zhèn)常住人口5萬(wàn)，城鎮(zhèn)人均住房已達(dá)到36平方米，大大地高出了很多大中城市，經(jīng)濟(jì)條件較好的居民住房條件已基本處于飽和狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)小，而商品房空置率高，目前尚未銷(xiāo)售的商品房可滿足我縣2-3年的銷(xiāo)售量。此外我縣目前的商品房?jī)r(jià)格與去年相差不大，而周邊縣市已達(dá)4000元/平方米左右，再加上這兩年人工、建筑材料價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)未能得到相應(yīng)增長(zhǎng)，目前的房?jī)r(jià)與成本價(jià)基本持平，甚至有的小區(qū)房?jī)r(jià)已低于成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商壓力增大。
　　
　　3、企業(yè)資金嚴(yán)重短缺，發(fā)展趨于停滯狀態(tài)。目前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)趨于停滯，主要由于資金的“三個(gè)難”：一是社會(huì)融資難，近段時(shí)間出現(xiàn)的集資風(fēng)潮使得絕大部分集資者不敢將錢(qián)再交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商失去了一個(gè)重要的資金來(lái)源渠道；二是銀行貸款難，受?chē)?guó)際金融危機(jī)、宏觀政策以及集資風(fēng)潮中開(kāi)發(fā)商信用受損的影響，銀行減少或嚴(yán)格控制了對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸支持；三是股本金注入難，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，股東投入的股本金難以如期收回，預(yù)期收益未能實(shí)現(xiàn)，制約了股東再次投資。如：同心房產(chǎn)由于缺少現(xiàn)金和銀行信貸支持，水境佳苑第四期工程建設(shè)已停工；金豐房產(chǎn)由于資金短缺，不能支付到期的本金和利息，項(xiàng)目已于10月初停工；廣和、富錦園等房產(chǎn)公司，由于現(xiàn)房賣(mài)不了，開(kāi)發(fā)成本不斷累計(jì)增加，只能賣(mài)一套吃一套，股本金無(wú)法歸還。
　�、�**房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素。
　　
　　1、“小縣大城”發(fā)展戰(zhàn)略一以貫之地深入實(shí)施，農(nóng)村人口加速向城市轉(zhuǎn)移，加大了對(duì)住宅的需求。“小縣大城”戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最直接、最顯化的作用就體現(xiàn)在大量農(nóng)村人口涌入縣城，而這涌入的大量農(nóng)村人口勢(shì)必有一部分要購(gòu)買(mǎi)商品房或二手房，這將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)外向度的不斷擴(kuò)大，進(jìn)入**的企業(yè)越來(lái)越多，外來(lái)務(wù)工的人員不斷增加，愿意扎根**的外來(lái)人員越來(lái)越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年外來(lái)務(wù)工人員在我縣購(gòu)房達(dá) 98 套，占當(dāng)年購(gòu)房數(shù)的23.65％。
　　
　　2、居民可支配收入的提高，促使我縣住宅消費(fèi)能力大幅提升。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到600—800美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)開(kāi)始步入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP達(dá)到1300-8000美元，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)便步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整最快的高增長(zhǎng)期。2007 年，**縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14556元，即2713美元，屬于高增長(zhǎng)期。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的提高，必將給**房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的商機(jī)。
　　
　　3、我縣商品房銷(xiāo)售價(jià)與周邊縣（市、區(qū)）相比較低，相對(duì)來(lái)說(shuō)潛力尤在。我縣的房?jī)r(jià)與兄弟縣市相比，結(jié)合縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析，處在一個(gè)比較合理的區(qū)間。目前，景寧商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3600元/平方米左右，龍泉是3700元/平方米左右，而**商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3200元/平方米左右，在全市可以說(shuō)是最低的。鄰近縣（市）那些把房地產(chǎn)作為投資增值的人將必定會(huì)選擇**。
　　三、正確研判國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)
　　2008　年下半年以來(lái)，基于宏觀 ……（未完，全文共5589字，當(dāng)前僅顯示1962字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的幾點(diǎn)思考》）