我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

目錄/提綱：……
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析
（一）房地產(chǎn)資金來(lái)源現(xiàn)狀
（二）本期不同渠道融資金額變化
（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析
二、股權(quán)融資渠道選擇與分析
（一）NASDAQ上市融資
（二）香港上市
（三）國(guó)內(nèi)A股上市
（四）私募基金
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我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

（一）房地產(chǎn)資金來(lái)源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來(lái)自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部資金來(lái)源的76.4%，其中直接國(guó)內(nèi)貸款融資占所有資金來(lái)源的26.4%，與去年同期相比，國(guó)內(nèi)貸款金額同比增長(zhǎng)5.75%，利用外資金額同比增長(zhǎng)10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

（二）本期不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來(lái)，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長(zhǎng)。

（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求
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4.國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無(wú)疑問(wèn)，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲(chǔ)備豐富的沒(méi)有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開(kāi)辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開(kāi)發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購(gòu)秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商方可順利上市，然而在目前開(kāi)發(fā)商數(shù)量過(guò)多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過(guò)大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。

7.債券發(fā)行：

先不說(shuō)我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問(wèn)題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)

1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬(wàn)美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國(guó)際化的色彩，通過(guò)與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌來(lái)提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂(lè)集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國(guó)、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了 一個(gè)新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤(rùn)成功入主萬(wàn)科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開(kāi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國(guó)負(fù)責(zé)二、三期開(kāi)發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬(wàn)通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬(wàn)通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

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