土地置換與土地估價(jià)相關(guān)問題分析

土地置換與土地估價(jià)相關(guān)問題分析

土地置換指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的有償交換，是土地流轉(zhuǎn)的一種重要形式，也是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)的一種配置手段。土地置換的雙方既是買家也是賣家，這種身份的雙重性和利益上的沖突使估價(jià)方因信托責(zé)任面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。土地置換國內(nèi)理論研究已取得一些進(jìn)展，主要集中于土地置換的可行性、必要性、程序性的研究，土地估價(jià)方面較多是關(guān)于加強(qiáng)土地估價(jià)管理的研究。但現(xiàn)有研究存在一定局限性，首先對置換沖突注意不夠，對沖突環(huán)境下的土地價(jià)格形成機(jī)制和沖突導(dǎo)致的估價(jià)困境缺乏研究；其次忽視了土地估價(jià)在土地置換中的關(guān)鍵地位，對土地置換中的估價(jià)實(shí)務(wù)尚無文獻(xiàn)涉獵；第三在對策研究中忽視技術(shù)與社會(huì)組織的綜合作用。本文通過探討土地估價(jià)與利益沖突間的相互關(guān)系，從管理利益沖突、規(guī)范估價(jià)行為的角度提出管理與技術(shù)建議，從而實(shí)現(xiàn)置換過程和諧有序、置換效率提高的目標(biāo)。

一、土地置換的分析

（一 ）土地置換的目標(biāo)與效率 由于置換目的不同，且用于置換的兩宗土地的性質(zhì)、用途、權(quán)利狀況和實(shí)體狀況可能有差異，土地置換表現(xiàn)出多種形式，工作流程相應(yīng)也有所區(qū)別。
土地置換事關(guān)利益分配，置換雙方往往圍繞評估
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二、土地置換對土地估價(jià)的影響

（一 ）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，按照公平公開的原則，在土地置換時(shí)兩宗地應(yīng)采用相同的評估基準(zhǔn)日。但現(xiàn)實(shí)中兩宗用于置換的地塊往往沒有在同一時(shí)點(diǎn)交割，即待置換地收回的時(shí)點(diǎn)與可置換土地出讓的時(shí)點(diǎn)不同。這種情況經(jīng)常發(fā)生，如出于公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施或僅僅是建設(shè)大型市政工程的需要，待置換土地往往集中在公共工程建設(shè)初期內(nèi)被集中收回，以保障公共建設(shè)的順利進(jìn)行。而可置換土地一般不會(huì)馬上就儲備并整理好，尤其是待置換方往往要求在同一區(qū)域或同一等級進(jìn)行置換時(shí)，可供選擇的土地更加有限，完成置換準(zhǔn)備工作需要大量時(shí)間。
如果估價(jià)時(shí)仍采用相同的時(shí)點(diǎn)，就會(huì)出現(xiàn)下述問題。假設(shè)市場處于景氣周期（在經(jīng)濟(jì)景氣周期內(nèi)，由于乙方被提前收回土地使用權(quán)或所有權(quán)，為了持續(xù)經(jīng)營的需要，更傾向于進(jìn)行土地置換），地價(jià)上漲幅度為100%。設(shè)待置換地收回的時(shí)點(diǎn)為T, 可置換土地出讓的時(shí)點(diǎn)為T+s。
如表1所示，甲方傾向于在T時(shí)點(diǎn)進(jìn)行置換，差價(jià)為0.5，而乙方傾向于在T+s點(diǎn)進(jìn)行交易，差價(jià)為1。在市場處于非景氣周期時(shí)，結(jié)果則相反。
由于上述情況的出現(xiàn)，就可能出現(xiàn)兩宗地采用不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)的方法。仍如表1所示為例，即對甲方選擇則待置換地收回的時(shí)點(diǎn)為T，對應(yīng)價(jià)值為1；對乙方選擇可置換土地出讓的時(shí)點(diǎn)為T+s，對應(yīng)價(jià)值為3。則雙方的價(jià)差為2；當(dāng)然乙方還要考慮甲方在S時(shí)間里的直接損失（資金的時(shí)間成本與機(jī)會(huì)成本），假設(shè)為C。則實(shí)際差價(jià)為2- C。當(dāng)然由于C<1，則甲方可能仍傾向于按T時(shí)刻進(jìn)行結(jié)算。顯然，置換雙方基于不同的利益取向，對評估時(shí)點(diǎn)有完全不同的傾向性，這將影響最終的交割價(jià)格。

（二 ）估價(jià)原則 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的估價(jià)原則包括：最有效利用原則、替代原則、預(yù)期收益原則等。但土地置換特殊性使得下述估價(jià)原則很容易被忽視：

（1）合理原則：一般來說，協(xié)議出讓的價(jià)格評估也應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。任意兩宗地的市場價(jià)值都不可能完全相同，需要土地估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)兩宗地的公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)做出合理的價(jià)格評估，從而置換雙方可依據(jù)兩宗地的價(jià)格差進(jìn)行交割�？梢哉f在土地置換中如果沒有采用公開市場價(jià)值也就沒有公正補(bǔ)償問題。另一方面，以置換為估價(jià)目的進(jìn)行評估時(shí)，評估結(jié)果是否合理的一個(gè)重要檢驗(yàn)標(biāo)志就是置換雙方對土地價(jià)格的認(rèn)可程度，這是估價(jià)方以客戶為本，遵守委托合約的基本要求。如客戶認(rèn)可度高，則可減少置換雙方無謂的利益沖突。當(dāng)雙方就評估價(jià)格達(dá)成了一致，該價(jià)格也就具有了現(xiàn)實(shí)的合理性。

（2）對等原則：土地置換具有“物物交換”的雙向性，置換雙方具有身份上的雙重性，既是買方也是賣方。置換雙方作為土地交易的雙方當(dāng)事人理應(yīng)具有法律和事實(shí)上的平等地位。在置換評估時(shí)，也應(yīng)站在平等的立場上，協(xié)商確定評估流程和各評估基本事項(xiàng)。對等原則的另一個(gè)表現(xiàn)，是在可置換土地這一標(biāo)的物的確定上應(yīng)基于“等價(jià)值置換”原則。

（3）互利原則：土地置換調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，優(yōu)化用地配置，提高城市土地利用綜合效率，促進(jìn)公共福利的增加。然而有時(shí)也會(huì)帶來待置換方原有經(jīng)營活動(dòng)的中斷，造成收益下降、企業(yè)停產(chǎn)、職工待業(yè)等負(fù)面影響。在置換地評估中，是否將外部利益貨幣化，在估價(jià)時(shí)予以充分考慮，甚至給予必要的平衡，這是值得探討的。

（三 ）估價(jià)方法 利益沖突的雙方，對采用何種評估方法是相當(dāng)敏感的。但根據(jù)現(xiàn)有國標(biāo)，首先是估價(jià)目的類型中缺乏“土地置換”這一項(xiàng)，在價(jià)格類型中也沒有相關(guān)規(guī)定，這使得用于置換目的的土地估價(jià)缺乏技術(shù)依據(jù)；其次對利益沖突情況下估價(jià)方法的技術(shù)指引也沒有，因而在估價(jià)師的主觀傾向、評判依據(jù)以及估價(jià)方法的選擇上隨意性增大，相應(yīng)其結(jié)果的科學(xué)與公正性遭到質(zhì)疑也是難免的了。土地估價(jià)一般可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

（1）成本逼近法的應(yīng)用范圍。在資產(chǎn)評估工作中應(yīng)用成本法是很一般的做法，利用客觀的取得費(fèi)用進(jìn)行核算，并計(jì)算置換的補(bǔ)償價(jià)差，有利于充分利用現(xiàn)有的技術(shù)資料和信息，在應(yīng)用效果上可能優(yōu)于其他方法，并更容易為置換雙方接受。如果土地市場中長期波動(dòng)不大，取得土地的歷史成本基本符合客觀事實(shí)，那么以歷史成本計(jì)價(jià)也體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)的依據(jù)性，對置換雙方也具 ……（未完，全文共6378字，當(dāng)前僅顯示2240字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地置換與土地估價(jià)相關(guān)問題分析》）