縣域二手房稅收征管難點(diǎn)及對(duì)策探討

目錄/提綱：……
一、縣域二手房交易特點(diǎn)
二、二手房稅收征管難點(diǎn)
一是普通住房認(rèn)定難
二是自建用房認(rèn)定難
三是唯一住房認(rèn)定難
三、加強(qiáng)二手房稅收征管的實(shí)踐與成效
一是明確納稅人辦理二手房交易涉稅申報(bào)資料及時(shí)限要求
一是嚴(yán)格資料審核
二是建立健全二手房征管臺(tái)帳
三是加強(qiáng)事后督察
一是堵塞了征管漏洞
二是促進(jìn)了征納和諧
三是促進(jìn)了廉潔從稅，最大限度地減少了人情稅、關(guān)系稅，規(guī)范地稅干部的執(zhí)法行為
四是為應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)
四、進(jìn)一步規(guī)范二手房稅收征管的對(duì)策建議
……
縣域二手房稅收征管難點(diǎn)及對(duì)策探討


近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，縣域二手房交易日益活躍。由于涉及到千家萬(wàn)戶、征收稅種多、交易行為隱蔽，尤其是契稅劃歸地稅部門征管后，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范二手房交易稅收征管顯得尤為重要。二手房稅收政策的落實(shí)，關(guān)系到國(guó)家房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策效果，關(guān)乎民生，意義重大。本文結(jié)合廣昌縣地稅局針對(duì)二手房稅收征管難點(diǎn)所采取措施及取得的成效，提出強(qiáng)化稅收征管的對(duì)策建議。

一、縣域二手房交易特點(diǎn)

縣域二手房交易近幾年逐漸活躍，相對(duì)大、中城市，其交易量小但發(fā)展迅速、房源類型多、交易行為欠規(guī)范。具體表現(xiàn)為：

1、交易量不大但增長(zhǎng)迅速。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，人口向縣城集中，部分經(jīng)濟(jì)能力有限的人把目光放在了二手房市場(chǎng)，部分城鎮(zhèn)居民則因改善性需求或投資投機(jī)目的購(gòu)買房地產(chǎn)，帶動(dòng)了二手房交易日益活躍。以廣昌為例，該局2009年受理二手房轉(zhuǎn)讓69戶，2010年受理二手房轉(zhuǎn)讓147戶，2011
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略696字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
，但實(shí)際操作過(guò)程中仍存在一些的問(wèn)題。

1、“陰陽(yáng)合同”的普遍存在造成了稅款流失嚴(yán)重。由于交易行為的私下進(jìn)行、隱藏性強(qiáng)和缺乏專業(yè)的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，納稅人虛報(bào)交易金額，提供虛假的交易合同，申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低現(xiàn)象比較普遍，而地稅部門因?qū){稅人的真實(shí)交易價(jià)格難以及時(shí)掌握，導(dǎo)致稅收流失嚴(yán)重。

2、稅收政策的準(zhǔn)確把握難易引起納稅人爭(zhēng)議。為調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展需要，近年來(lái)國(guó)家先后出臺(tái)了一系列二手房交易稅收政策調(diào)整文件，準(zhǔn)確把握政策的難度加大。主要有：一是普通住房認(rèn)定難。普通住房與非普通住房的認(rèn)定條件之一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”，而對(duì)住宅小區(qū)之外（舊城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（農(nóng)民）居住區(qū)）的房屋是否參照“建筑容積率在1.0以上”的規(guī)定執(zhí)行不明確。二是自建用房認(rèn)定難。對(duì)如何準(zhǔn)確界定自建自用住房，各級(jí)地稅部門仍未發(fā)文明確。三是唯一住房認(rèn)定難。對(duì)唯一住房的認(rèn)定，契稅和個(gè)人所得稅在地域范圍和家庭成員范圍上都不盡相同。而且，有的房管部門房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)尚未建立或不完善，難以及時(shí)提供唯一住房的查詢認(rèn)定服務(wù)。

3、征管流程的欠規(guī)范增加了辦稅難度。省、市局沒(méi)有制定針對(duì)二手房稅收征管的規(guī)范流程，基層主管地稅機(jī)關(guān)大多按照省、市局出臺(tái)的相關(guān)稅種征管辦法及《減免稅管理辦法》操作。造成了各地對(duì)二手房稅收征收操作流程不一。有的過(guò)于復(fù)雜，有的在減免稅方面出現(xiàn)了契稅與營(yíng)業(yè)稅等其它稅種適用兩種不同的辦稅流程，給納稅人辦稅帶來(lái)了不便。

4、稅源監(jiān)控乏力導(dǎo)致了征管漏洞。房地產(chǎn)稅收管理一體化模式管理要求，一個(gè)部門緊跟一個(gè)部門，環(huán)環(huán)相扣。但事實(shí)上，各部門之間都獨(dú)立操作，缺乏信息共享，也無(wú)監(jiān)督機(jī)制，為人為暗廂操作、收人情稅、關(guān)系稅甚至繞過(guò)地稅門“避稅辦證”等不規(guī)范執(zhí)法行為提供了空間。

三、加強(qiáng)二手房稅收征管的實(shí)踐與成效

針對(duì)實(shí)際征管工作的中存在的問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)，廣昌縣地稅局積極探索實(shí)踐，采取了一系列針對(duì)性措施，取得了明顯成效。

1、加強(qiáng)政策宣傳，提高納稅遵從。及時(shí)將國(guó)家發(fā)布的二手房交易稅收政策編輯成冊(cè)，通過(guò)二手房交易窗口、稅收宣傳欄、網(wǎng)站、電視臺(tái)加大對(duì)二手房交易相關(guān)政策、辦稅流程的宣傳，解答納稅人提出的各類問(wèn)題，讓納稅人及時(shí)了解二手房交易稅收征管流程、相關(guān)稅收政策、違規(guī)處罰等知識(shí)。

2、建立完善房屋最低計(jì)稅價(jià)格核定辦法，公平稅負(fù)。通過(guò)深入走訪房管、國(guó)土、物價(jià)等部門廣泛采集相關(guān)信息，制定出臺(tái)了《廣昌縣個(gè)人房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法》，合理確定不同類別標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合房屋樓層、年限折舊、土地使用權(quán)性質(zhì)及綠化、朝向、裝修、交通、周邊環(huán)境等相關(guān)因素進(jìn)行修正，確保公平、公正、合理地核定交易房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格，減少了“陰陽(yáng)合同”造成的稅款流失。

3、規(guī)范征管流程，優(yōu)化辦稅服務(wù)。按照房地產(chǎn)稅收管理一體化工作要求及稅收業(yè)務(wù)規(guī)程崗職責(zé)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范了二手房稅收管理一體化工作流程。一是明確納稅人辦理二手房交易涉稅申報(bào)資料及時(shí)限要求。二是在征收大廳設(shè)立專崗受理審核納稅人提交的涉稅資料，對(duì)缺少的資料一次性告知，對(duì)符合條件且申報(bào)的成交價(jià)格不低最低計(jì)稅價(jià)格的按照即時(shí)審核程序，轉(zhuǎn)入征收崗開票征稅。三是設(shè)立復(fù)審崗，對(duì)納稅人提交的合同成交價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)格且堅(jiān)持不調(diào)整的或涉及減免稅的，由審核崗轉(zhuǎn)至征收分局相關(guān)人員進(jìn)行復(fù)審，涉及減免稅的由縣局分管局長(zhǎng)進(jìn)行審核。

4、加強(qiáng)部門協(xié)作，實(shí)現(xiàn)綜合治稅。積極爭(zhēng)取縣政府支持，制定出臺(tái)了《地方稅源監(jiān)控管理辦法》，以政府文件的形式下發(fā)相關(guān)部門，明確各部門稅源控管職責(zé)，規(guī)范房地產(chǎn)交易 ……（未完，全文共3870字，當(dāng)前僅顯示1955字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《縣域二手房稅收征管難點(diǎn)及對(duì)策探討》）