中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體正常，住宅市場(chǎng)潛力較大
（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化，銀行資金占比不高
（四）當(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中亟需研究和解決的新情況和新問題
二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響
（一）房貸加息效應(yīng)初顯，提前還貸逐漸增加
（二）最高法院頒布新規(guī)定，銀行審批相對(duì)謹(jǐn)慎
（三）營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，對(duì)二手樓按揭業(yè)務(wù)影響不大
三、中山市分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況
（一）個(gè)人住房貸款情況
（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況
（三）個(gè)人住房公積金情況
（四）個(gè)人住房貸款客戶構(gòu)成及特點(diǎn)
三、對(duì)策和建議
（一）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持重點(diǎn)
（二）加大重點(diǎn)客戶的營(yíng)銷力度
（三）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，確保新發(fā)放貸款質(zhì)量
（七）增加對(duì)提前還款收取違約金的合同條款，從制度上有效抑制提前還款
……
近年來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，國(guó)家為了抑制高企的房?jī)r(jià)，紛紛出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對(duì)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
　　一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析
　　隨著國(guó)家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展，已連續(xù)幾年保持較快增長(zhǎng)速度，年來住宅商品房以每年的速度發(fā)展，住宅銷售面積由年的萬平方米增長(zhǎng)到****年的萬平方米，增長(zhǎng)近倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資由年的億元上升到****年的億元，增長(zhǎng)近倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由年的平方米上升到****年的平方米，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積近平方米相比，處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問題突出等問題。
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體正常，住宅市場(chǎng)潛力較大。
　　從我市城市化進(jìn)程角度來看，顯示對(duì)住宅的巨大需求。****年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝�，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動(dòng)未
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支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會(huì)很高，因此是否有開發(fā)貸款并非是贏得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對(duì)我分行沒有發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)展商，我們也不能放棄營(yíng)銷個(gè)人住房按揭貸款。
　�。ㄈ﹪�(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很有限，****年—月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)受原材料價(jià)格上漲的影響緩慢上升。
　　今年—月份，我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，同比增長(zhǎng)；施工面積萬平方米，同比增長(zhǎng)；新開工面積萬平方米，同比增長(zhǎng)；其中住宅新開工面積萬平方米，增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn)：
　�。顿Y逐步回升。在去年高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，****年⒉⒊月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為、、，顯示出穩(wěn)步回升勢(shì)頭。
　�。康禺a(chǎn)開發(fā)資金充裕。投資額與本年到位資金比為：，其中利用外資增長(zhǎng)最快，達(dá)倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的。
　�。略錾唐贩课莨⿷�(yīng)增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對(duì)減弱。前四個(gè)月累計(jì)房屋竣工面積萬平方米，同比增長(zhǎng)；其中住宅竣工面積萬平方米，同比增長(zhǎng)。商品房屋銷售面積萬平方米，同比下降；其中住宅銷售面積萬平方米，同比微降。
　�。唐贩课萁ㄖ靸r(jià)升高，銷售價(jià)格微增。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，全國(guó)房?jī)r(jià)有所下降，但中山的房?jī)r(jià)比較理性，據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查，無論從建材、開發(fā)成本上看，還是中山的人文居住環(huán)境，中山的樓價(jià)有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算，每平方米商品房屋的建筑造價(jià)為元，同比增長(zhǎng)，而每平方米商品房屋的銷售價(jià)格為元，同比微增。
　�。ㄋ模┊�(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中亟需研究和解決的新情況和新問題
　　．商品房空置面積偏大。
　　在年到****年連續(xù)三年商品房暢銷的情況下，不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開發(fā)的行列，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入全面開發(fā)的階段，因此施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，竣工面積增長(zhǎng)較快。
　　近五年商品房開發(fā)投資完成情況單位：萬平方米
　　項(xiàng)目年年****年****年****年****年月
　　商品房屋銷售面積
　　其中：住宅
　　商品房屋
　　空置面積
　　其中：住宅
　　商品房銷售面積逐年攀升的同時(shí)，商品房屋空置面積也在增大，——****年年商品房屋空置面積分別為⒌⒎⒉⒋⒉萬平方米，其中住宅面積空置分別為⒉、⒉⒉⒍萬平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多于房屋空置面積，年房屋空置面積平均增長(zhǎng)速度在左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導(dǎo)致部分商品房大量空置，資金嚴(yán)重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價(jià)格每平方米元計(jì)算，積壓資金達(dá)億元。
　�。�(guī)�；�、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的綜合開發(fā)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司不多。
　　據(jù)****年年報(bào)資料顯示，有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)家，其中具有三級(jí)以上資質(zhì)的只有家，占總數(shù)的。我市投資規(guī)模超億元只有家，占總數(shù)的。****年，完成房地產(chǎn)投資大于萬元的企業(yè)有家，占總數(shù)的；完成投資額在萬元以下的有家，占總數(shù)的。具有暫定和其他資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)共有家，占全部企業(yè)的，這些企業(yè)只能開發(fā)單個(gè)項(xiàng)目，如果要繼續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，則需要重新取得新的資質(zhì)等級(jí)。僅左右的企業(yè)具有綜合開發(fā)資格。過小過多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足，以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準(zhǔn)時(shí)償還銀行貸款等情況時(shí)有發(fā)生，同時(shí)企業(yè)難于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，若銷售鏈條中斷，便陷入了進(jìn)退兩難的局面，增大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。
　�。举Y產(chǎn)負(fù)債率高，開發(fā)成本和管理費(fèi)用較高，經(jīng)濟(jì)效益亟待提高。
　　據(jù)****年《中山統(tǒng)計(jì)年鑒》資料顯示，****年全市房地產(chǎn)公司家，負(fù)債總計(jì)億元，平均每家負(fù)債萬元，全部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)，是歷史的較高水平。經(jīng)營(yíng)收入億元，商品房銷售收入億元，其中銷售給個(gè)人億元，占全部銷售收入的，說明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以個(gè)人購(gòu)房為主。企業(yè)利潤(rùn)總額為億元，其中虧損企業(yè)家，占全部企業(yè)的，比上年同期下降個(gè)百分點(diǎn)，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴(yán)重的三家開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)總額之和為負(fù)萬元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理，不適合市場(chǎng)需求，虧損企業(yè)的開發(fā)種類主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。
　　二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響
　�。ㄒ唬┓抠J加息效應(yīng)初顯，提前還貸逐漸增加
　　自****年*月*日央行次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，我分行提前還貸個(gè)案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預(yù)計(jì)還將繼續(xù)。今年—月，粗略估計(jì)我分行提前還款金額約萬元，累計(jì)發(fā)放額為億元，提前還款額占發(fā)放額。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據(jù)了解，當(dāng)前造成提前還款客戶數(shù)量俱增的原因主要有以下幾個(gè)方面：一是近幾年股市持續(xù)低迷，分紅保險(xiǎn)及人民幣理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率均有所下降；二是部分客戶_收入水平提高為提前還款提供了物質(zhì)保障，提前還貸者中比例最大的_是受過高等教育，家庭年收入一般為 ……（未完，全文共10948字，當(dāng)前僅顯示2604字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告》）