畢業(yè)論文：住宅開發(fā)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)決策階段實(shí)例分析

畢業(yè)論文：住宅開發(fā)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)決策階段實(shí)例分析

摘 要

住宅項(xiàng)目的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建設(shè)過程中需要大量社會資源的投入。住宅項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)決策階段的合理與否，不僅影響了項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，也會對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以及住宅用戶的居住體驗(yàn)帶來深遠(yuǎn)影響。住宅項(xiàng)目在前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃時往往使用招標(biāo)的方式確定建設(shè)方案，然而，對于如何評價(jià)，篩選投標(biāo)的方案卻始終沒有一套科學(xué)統(tǒng)一的方法。價(jià)值工程是一種通過功能分析，成本控制來提升項(xiàng)目效益的管理科學(xué)理論。最初起源于工業(yè)生產(chǎn)，近年來被應(yīng)用于其他行業(yè)領(lǐng)域。本文通過對價(jià)值工程理論的學(xué)習(xí)和研究，分析了在住宅開發(fā)領(lǐng)域運(yùn)用價(jià)值工程的特點(diǎn)和方法，并結(jié)合層次分析理論，對某一住宅項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)決策階段進(jìn)行實(shí)例分析，對于類似項(xiàng)目的實(shí)踐提供一定借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目，價(jià)值工程 ，層次分析

Abstract

The construction of residence can be defined as a kind of complicated system engineering. The process of construction demands the input of massive resources. The selection of design alternatives has an impact on the success of construction project, and also affects other related industries. Bid inviting is a common way to select a design plan, but there is no reasonable standard to evaluate different design alternatives. Value E
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需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，住宅投資需求的比例顯著下降，而居住需求成為市場的主導(dǎo)力量。不論是需求總量的縮減還是需求層次的轉(zhuǎn)變都使得市場狀況發(fā)生了變化，需求成為了市場的主導(dǎo)力量。消費(fèi)者不僅希望能夠居有其屋，更對住宅的環(huán)境，配套等方面提出了更高的要求。
面對當(dāng)前的市場環(huán)境和激烈的競爭，住宅開發(fā)企業(yè)需要進(jìn)一步提升產(chǎn)品競爭力，同時削減不必要的額外開支。而比較直接的一種方式就是在保證收益的情況下有效控制成本，提高項(xiàng)目的投資收益率。
價(jià)值工程作為一種科學(xué)的管理方法，已被廣泛地運(yùn)用到工業(yè)生產(chǎn)以及設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，取得了顯著的效果。相信對于商業(yè)住宅開發(fā)，運(yùn)用價(jià)值工程的分析方法，也能發(fā)揮其重要的積極作用。
1.2論文研究的目的和意義
近年來，我國的住宅市場正處于一個全新的發(fā)展階段，一些新興的開發(fā)理念正引領(lǐng)著市場的格局，比如綠色，環(huán)保，全面地成本控制等。作為住宅市場的供應(yīng)主體，房地產(chǎn)企業(yè)也必須迎合這一發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的效益優(yōu)化和成本控制。而價(jià)值工程則提供了一種可行有效的方法。價(jià)值工程的研究，以及在住宅項(xiàng)目開發(fā)中的應(yīng)用都具有重要的現(xiàn)實(shí)作用。
首先，將價(jià)值工程方法引入項(xiàng)目方案決策當(dāng)中，能夠進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)住宅市場的集約化程度。住宅項(xiàng)目開發(fā)需要的人力物力資源投入十分龐大，項(xiàng)目建設(shè)過程中任何不合理的策劃方案都會導(dǎo)致相關(guān)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。不利于行業(yè)的整體可持續(xù)發(fā)展。所以，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化項(xiàng)目前期策劃階段的分析論證，有助于從源頭上抑制和改善這一情況。
其次，對于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行項(xiàng)目的前期決策，有助于提升住宅產(chǎn)品的整體質(zhì)量，更好地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求，從而在市場競爭中獲得優(yōu)勢。同時，也能夠保證項(xiàng)目成本整體上得到有效的控制，以及結(jié)構(gòu)上的合理分配。提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
本文通過引入價(jià)值工程的分析方法，研究了住宅項(xiàng)目的需求功能，以及實(shí)現(xiàn)這些功能所投入的成本，通過價(jià)值工程的模型，進(jìn)行住宅項(xiàng)目的價(jià)值評價(jià)和比對，并探討其優(yōu)化對策。該領(lǐng)域的研究將價(jià)值工程理論應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中，不僅能夠從微觀上提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和收益情況，也能促進(jìn)宏觀市場資源配置效率的提升，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。
1.3文獻(xiàn)綜述
1.3.1價(jià)值工程理論的起源與發(fā)展
價(jià)值工程是從價(jià)值分析發(fā)展起來的現(xiàn)代管理方法。價(jià)值工程(簡稱VA)最初由美國通用電氣公司工程師勞倫斯•麥爾斯在第二次世界大戰(zhàn)期間創(chuàng)立。在第二次世界大戰(zhàn)期間,麥爾斯在通用電氣公司副董事長哈瑞•爾里徹的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)材料采購部門的工作。由于戰(zhàn)爭的影咱,他們經(jīng)常面臨原材料緊缺的因擾。為了緩解這一問題,他們不得不經(jīng)常尋找緊缺材料的替代品,以滿足戰(zhàn)時大規(guī)模生產(chǎn)的需要。在生產(chǎn)過程中,哈瑞和麥爾斯常常發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象:他們所使用的廉價(jià)替代品不但可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)所要求的功能,有時候甚至可以大幅度地提高產(chǎn)品的功能。戰(zhàn)爭結(jié)束后的1944-1952年期間,在哈瑞的鼓勵和支持下,麥爾斯開始研究這種現(xiàn)象,以揭示其內(nèi)在的機(jī)理。經(jīng)過長時間的研究,麥爾斯創(chuàng)立了以功能
為導(dǎo)向的降低產(chǎn)品成本的“替代品法”。由于這種方法在提高產(chǎn)品功能、降低產(chǎn)品成本方面具有顯著效益,通用電氣公司共投資約3OO萬美元在遍布全美國的92個部門內(nèi)部推廣。作為最具效力的管理武器之一,這種方法使得通用電氣公司的產(chǎn)品在第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后的10多年時間里保持了顯著的競爭優(yōu)勢。后來,麥爾斯把這套方法加以系統(tǒng)整理,并以“價(jià)值分析”為名發(fā)表在《美國機(jī)械師》雜志上,從此這一方法便傳播開來。
1954年,美國國防部海軍船務(wù)署(Navy Bureau of ships)開始采用價(jià)值分析。為了便于推廣這一方法,上將威爾森•勒吉特將它重新命名為“價(jià)值工程”(Value Engineering,簡稱ⅤE)。這一命名上的變化,反映了海軍船務(wù)署在應(yīng)用價(jià)值分析時的不同理念。他們認(rèn)為這種價(jià)值方法不僅可以用于改進(jìn)已投產(chǎn)的產(chǎn)品或已建成的工程,而且更應(yīng)該應(yīng)用到產(chǎn)品或工程的設(shè)計(jì)階段,從而及早地提升產(chǎn)品或工程的價(jià)值。這種轉(zhuǎn)變極大地拓展和提升了價(jià)慎理論,使得價(jià)值分析從一種改進(jìn)、后發(fā)性的手段上升為預(yù)防、前導(dǎo)性的管理措施。這種轉(zhuǎn)變也將應(yīng)用價(jià)值方法的時間在產(chǎn)品和項(xiàng)目的生命周期中大大提前,從而更大地發(fā)揮了它提高產(chǎn)品價(jià)值的效力。
20世紀(jì)50年代后期,通過報(bào)刊、書籍和各種技術(shù)交流渠道,美國眾多的公司和組織開始學(xué)習(xí)和應(yīng)用價(jià)值工程,涌現(xiàn)了許多價(jià)值工程的實(shí)踐者。為了促進(jìn)不同領(lǐng)域的團(tuán)體、組織和公司價(jià)值工程實(shí)踐者之間的交流,美國電氣工業(yè)聯(lián)合會(Electronic Industry Association)于1958年成立了價(jià)值工程專業(yè)委員會。該委員會最初由已經(jīng)退休的海軍上將麥迪科恩領(lǐng)導(dǎo),后來麥爾斯被推舉為該委員會的主席。在一次全國性的委員會上,大家一致決定成立一個獨(dú)立的專業(yè)學(xué)會來推廣和發(fā)展價(jià)值工程。因此,在 1959年 ,美國價(jià)值工程師學(xué)會 (Society of America Value Engineers)誕生了�，F(xiàn)在,這一學(xué)會的會員遍 布全世界35個國家和地區(qū),是價(jià)值管理領(lǐng)域里全世界最具有影響力的專 業(yè)組織。為了體現(xiàn)其全球性的特點(diǎn),該學(xué)會將名稱更改為國際價(jià)值工程 師學(xué)會 (SAVE International)。
隨著應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大,價(jià)值工程不但用于解決一些“硬性”的問題,如降低產(chǎn)品成本、改善產(chǎn)品設(shè)計(jì)等,而且也廣泛用于解決一些“軟性”的問題,如制定公司戰(zhàn)略規(guī)劃、確定公司發(fā)展決策、合理調(diào)配資源等。這種方法逐步從一種較低層次的、針對具體產(chǎn)品和項(xiàng)目的技術(shù)手段,發(fā)展成為提升整個組織的價(jià)值創(chuàng)造效率的管理手段。1974年,美國公共服務(wù)管理部(General Service Administration)在價(jià)值分析和價(jià)值工程的基礎(chǔ)上,首次提出了價(jià)值管理(Value Management,簡稱VM)的概念,這一概念的提出反映了這一方法的發(fā)展變化。除了價(jià)值分析、價(jià)值工程和價(jià)值管理外,在麥爾斯所創(chuàng)造的基本理論的基礎(chǔ)上,有的專家還提出了諸如價(jià)值控劃(Value Control)、價(jià)值計(jì)劃(Value Plan)、功能分折(Function Analysis)等名稱來概括和發(fā)展這一理論。目前,在美國和亞洲一些國家,如日本、韓國和中國內(nèi)地的機(jī)械行業(yè),價(jià)值工程這一專業(yè)詞匯被廣泛地采用。而在英國、澳大利亞、奧地利和中國的香港地區(qū),價(jià)值管理卻是流行的詞匯。雖然這些不同名稱的方法有一定的區(qū)別,但其核心內(nèi)容和理論基礎(chǔ)是基本類似的。

1.3.2價(jià)值工程在建筑行業(yè)的發(fā)展應(yīng)用
首次將價(jià)值工程應(yīng)用于建筑業(yè)的是美國工程師德爾•伊佐拉。1963年,通過他的介紹和推薦,美國海軍后勤工程部(Department of Defense, Navy Facil ……（未完，全文共19995字，當(dāng)前僅顯示3596字，請閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：住宅開發(fā)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)決策階段實(shí)例分析》）