論經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)繳土地收益金問(wèn)題

論經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)繳土地收益金問(wèn)題

摘要:隨著國(guó)家住房制度的不斷完善，各地已開始允許經(jīng)濟(jì)適用住房有條件的上市。各地在經(jīng)濟(jì)適用房上市交易時(shí)普遍采用了補(bǔ)繳土地收益金的方法。本文通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房政策的認(rèn)識(shí)，從經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的土地政策方面分析土地收益的構(gòu)成，從多因素進(jìn)行量化分析，目的在于探討土地收益金剛算模型，以便為地方政府在確定土地收益補(bǔ)繳數(shù)額時(shí)提供理論參考依據(jù)，提高政府制定土地收益政策時(shí)的科學(xué)性。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用住房　上市　土地收益

按我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年后即可上市交易，交易時(shí)需向國(guó)家補(bǔ)繳土地收益金。現(xiàn)在流行的做法是:補(bǔ)繳土地出讓金，簽汀土地出讓合同。那么土地收益金等同于土地出讓金嗎?土地收益金包括哪些范疇，如何測(cè)算，如何量化土地收益金補(bǔ)繳額度，只有厘清當(dāng)前工作中存在的一些模糊認(rèn)識(shí)，才能確保經(jīng)濟(jì)適用房上市時(shí)合理、合法地補(bǔ)繳土地收益金。
S1我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)涵及發(fā)展概況
s1-1經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)涵及基本特性經(jīng)濟(jì)適用房由各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，由國(guó)家實(shí)行土地劃撥供給，免收土地出讓金
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客觀需要，經(jīng)濟(jì)適用住房上市需求旺盛。
其一，換房需求導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住房上市。按經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策規(guī)定單套面積一般要求控制在60平方米左右，但隨著時(shí)間的推移，居民家中人口增多，60平方米已不能滿足居住要求。其二，房屋總價(jià)低，交易費(fèi)用少使其成為首次置業(yè)者的首選。
其三，住房在居民家庭財(cái)產(chǎn)中份額比重最大，有時(shí)會(huì)因某些特殊原因?qū)е驴焖僮儸F(xiàn)的需求等等。
S3經(jīng)濟(jì)適用住房上市須補(bǔ)繳土地收益金的價(jià)格內(nèi)涵筆者在日常工作中發(fā)現(xiàn)，許多國(guó)土資源管理的從業(yè)者常常把土地收益金、土地出讓價(jià)款、土地出讓金混為一談，把相鄰地塊的出讓價(jià)款作為本地塊補(bǔ)繳土地出讓金時(shí)的參考值，往往導(dǎo)致補(bǔ)繳數(shù)額不合理地增大。因此筆者認(rèn)為需從以下三個(gè)方面理解土地收益金的價(jià)格內(nèi)涵。
53-1區(qū)別三金應(yīng)建立合理的比較基準(zhǔn)總價(jià)相同的不同地塊由于面積不同、容積率不同，依據(jù)公式:樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積，總建筑面積=土地面積*容積率，單價(jià)有可能有著天壤之別。因此比較地塊總價(jià)沒(méi)有現(xiàn)實(shí)意義，樓面地價(jià)才能反映出真實(shí)的地價(jià)水平，因此比較三金的不同應(yīng)以樓面地價(jià)為基準(zhǔn)。
s3-2三金內(nèi)涵上的區(qū)別需補(bǔ)繳的土地收益金指土地使用權(quán)價(jià)值增值和土地規(guī)費(fèi)補(bǔ)繳兩部分，土地使用權(quán)價(jià)值增值又體現(xiàn)在土地權(quán)益價(jià)差和土地區(qū)位價(jià)差兩個(gè)方面，土地權(quán)益價(jià)差體現(xiàn)在由部分產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變，屬于政府政策救濟(jì)部分，數(shù)值上等同于同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上裸地標(biāo)定地價(jià)與劃撥成本之差。區(qū)位價(jià)值增值以級(jí)差地租為表現(xiàn)形式，數(shù)值上等同于不同時(shí)點(diǎn)上同一地塊由于土地開發(fā)程度的差異引起的區(qū)位價(jià)值差增值部分。
土地出讓價(jià)款是由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地溢價(jià)收益構(gòu)成，其中土地溢價(jià)是指開發(fā)商在土地出讓市場(chǎng)上競(jìng)買時(shí)形成的成交價(jià)與出讓底價(jià)的差值，是土地公開市場(chǎng)上形成的特殊價(jià)格部分，土地出讓價(jià)款包含了土地開發(fā)成本土地出讓金是單指土地使用權(quán)權(quán)利的讓渡，是一定年期的土地使用權(quán)的價(jià)格，不含土地開發(fā)成本。一般情況下土地出讓金僅占土地出讓價(jià)款的25%左右(源于國(guó)土資源部法規(guī)司政策研究處藍(lán)天宇的講話材料)。所以2000年版(GF-2000-2601)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本公布后簽汀的土地出讓合同多采用了土地出讓價(jià)款的提法，不再將其簡(jiǎn)單的稱為土地出讓金。
當(dāng)前階段，經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)繳土地收益金時(shí)多采用協(xié)議出讓的方式交納土地出讓金，這實(shí)質(zhì)上是對(duì)補(bǔ)繳土地收益的一種簡(jiǎn)化，屬不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刈龇ā?br>s3-3經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成及享有的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，管理費(fèi)、貸款利息和稅金。管理費(fèi)控制在建設(shè)成本的2%以內(nèi)，利潤(rùn)控制在建設(shè)成本的0}3%以內(nèi)。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(俗稱大配套費(fèi))、居住小區(qū)盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，契稅、人防工程建設(shè)費(fèi)，減半征收水電增容費(fèi)等。
S4當(dāng)前各地采用的幾種土地收益補(bǔ)繳方式經(jīng)濟(jì)適用住房是劃撥供地，其出售時(shí)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，以建造成本加規(guī)定利潤(rùn)的方法確定售價(jià)，其購(gòu)買對(duì)象也被限定在特定范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房的這種特殊性決定了其價(jià)格與商品房會(huì)有很大不同。從筆者了解的情況看，目前各地在制定補(bǔ)繳土地收益金政策時(shí)主要有以下幾種類型:(1)按照同地段普通商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的so%交納土地收益(多地采用)(2>按照城市土地級(jí)別基準(zhǔn)樓面地價(jià)的to%上繳土地收益(寧波等)(3)按照購(gòu)房人所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房房款的8%的比例交納土地收益金后，將擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓(貴陽(yáng)等)(4)第一次轉(zhuǎn)讓時(shí)免收，仍作經(jīng)濟(jì)適用住房，第二次轉(zhuǎn)讓時(shí)征收(深圳等)可以看出，不論是采用差價(jià)補(bǔ)繳法還是比例補(bǔ)繳法都需要一定的測(cè)算量，測(cè)算時(shí)都會(huì)遇到各種不確定因素。例如按差價(jià)補(bǔ)繳時(shí)，同地段普通商品住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)如何確定，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格是原購(gòu)入價(jià)價(jià)還是現(xiàn)交易價(jià)等等;按比例補(bǔ)繳時(shí)樓面地價(jià)是否區(qū)分樓層差，上繳比例確定為多少是合理水平，確定上繳比例的依據(jù)是 ……（未完，全文共4144字，當(dāng)前僅顯示2093字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)繳土地收益金問(wèn)題》）