土地資源供求矛盾與對策研究

目錄/提綱：……
一、無錫新區(qū)土地利用現(xiàn)狀
二、無錫新區(qū)土地供需矛盾成因探析
三、破解無錫新區(qū)土地資源供求矛盾的
1、推廣完善土地儲備制度
2、引導(dǎo)用地指標(biāo)分配導(dǎo)向
五是用地指標(biāo)分配與區(qū)域爭取力度相掛鉤
3、重視土地生態(tài)環(huán)境功能的潛在價(jià)值
1、打擊惡性競爭，控制一級市場
2、多渠道管理監(jiān)督，規(guī)范二、三級市場
二是把住產(chǎn)權(quán)登記關(guān)
三是充分利用優(yōu)先購買權(quán)
四是加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督檢查，及時(shí)制止和糾正土地交易中的違法行為
1、甄優(yōu)汰劣集約化
一是嚴(yán)把預(yù)審關(guān)
二是打好時(shí)空差
三是獎(jiǎng)懲并用
2、布局結(jié)構(gòu)合理化
3、“二次開發(fā)”充分化
……

土地資源供求矛盾與對策研究

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當(dāng)前我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化中期，人口還在繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對國土資源的需求持續(xù)上升，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因經(jīng)濟(jì)快速增長而對土地的需要?jiǎng)t更為強(qiáng)烈。針對當(dāng)前資源需求剛性上升與資源供給剛性制約的尖銳矛盾，以及保障發(fā)展與保護(hù)資源的“兩難”抉擇，節(jié)約集約利用資源成為“破局”的根本出路。本文以無錫新區(qū)為例，從土地利用現(xiàn)狀及估計(jì)情況分析入手，深入剖析土地供給中存在的問題，在此基礎(chǔ)上提出推動(dòng)能力、管理能力和利用能力三位一體的土地供求矛盾破解對策。

一、無錫新區(qū)土地利用現(xiàn)狀

(一)農(nóng)用地與建設(shè)用地結(jié)構(gòu)比例失衡
從2012年的新區(qū)土地利用變更調(diào)查初步數(shù)據(jù)顯示，目前新區(qū)行政區(qū)域總面積220平方公里(33萬畝):農(nóng)用地總面積9.17萬畝(其中耕地資源總面積5.97萬畝);建設(shè)用地總面積22.18萬畝;未利用地面積1.65萬畝。農(nóng)用地總面積僅占全區(qū)土地總面積的27.8，而建設(shè)用地總面積約占全區(qū)土地總面積的67.2%，建
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及伴隨產(chǎn)生的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對建設(shè)用地的需求急劇擴(kuò)張。根據(jù)近三個(gè)年度的土地供應(yīng)和出讓計(jì)劃，以及上級下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)量來看，全區(qū)每年的用地缺口至少在5000畝以上。
2010-2012年I司，新區(qū)總計(jì)完成供地29511畝，平均每年建設(shè)用地供應(yīng)總量基本維持在近10000畝，其中基礎(chǔ)設(shè)施供地8514畝，占總供地量的28.85%;保障房供地3288畝，占11.14%;工業(yè)用地8444畝，占比28.61%。雖然2012年以來受宏觀調(diào)控影響，新區(qū)經(jīng)營性用地成交量較往年同期有大幅下降，但工業(yè)性用地供應(yīng)總量依然保持逐年上升趨勢。

(二)建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平已達(dá)瓶頸
多年來，新區(qū)國土分局積極投身節(jié)約集約利用模范縣創(chuàng)建工作，帶頭嚴(yán)格遵循集約用地新標(biāo)準(zhǔn)，將單位GDP建設(shè)用地的占用及下降率作為自我考核的重要指標(biāo).并在全面清查閑置土地底數(shù)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步確定分類處置方案，實(shí)行“一地一策”，力爭節(jié)約集約利用水平在全省領(lǐng)先。歷經(jīng)20年創(chuàng)新實(shí)踐，新區(qū)已連續(xù)8年蟬聯(lián)江蘇省開發(fā)區(qū)科學(xué)發(fā)展綜合考評第二，自主創(chuàng)新、集約水平等指標(biāo)均位居全省前列。根據(jù)2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，無錫市單位建設(shè)用地GDP產(chǎn)出達(dá)到4.82億元/平方公里，而新區(qū)的這一指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)縣，達(dá)到7.90億元/平方公里(表4)。新區(qū)建設(shè)用地產(chǎn)出水平已在高位運(yùn)行，要想突破這一瓶頸存在較大難度。
一邊是大量新上項(xiàng)目和擴(kuò)建項(xiàng)目沒有用地指標(biāo)，一邊卻是大量供而未建和低效用地依然存在，且難以認(rèn)定和處置。根據(jù)我們今年初對新區(qū)供而未建用地情況的摸底統(tǒng)計(jì)，目前新區(qū)存在供而未建土地4938畝，低效用地6498畝，其中超過合同規(guī)定開工期限一年以上未開工的項(xiàng)目用地約5600畝。
從全區(qū)供而未建的總體情況來看，拆遷及清障未完成和企業(yè)自身原因是供而未建的兩大主要原因。供而未建中國資項(xiàng)目雖宗數(shù)少，但項(xiàng)目面積大，占供而未建總面積的66%
(四)建設(shè)用地供地率水平提升緩慢
根據(jù)對2010年以來批準(zhǔn)的建設(shè)用地供應(yīng)情況進(jìn)行的調(diào)查清理，我們初步統(tǒng)計(jì)出了2010-2012年新區(qū)批而未供土地7534畝，并對批而未供的原因進(jìn)行了分析。我們對這三個(gè)年度的批次和獨(dú)立選址項(xiàng)目供地率分別進(jìn)行了測算，其中，獨(dú)立選址項(xiàng)目供地率維持在合理水平，但點(diǎn)供等批次項(xiàng)目的批準(zhǔn)用地面積與實(shí)際供地面積仍存在缺口較大，三年平均供地率水平僅達(dá)到60%左右。除了一些零星邊角地塊無法使用外，立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保等前置手續(xù)不完善和拆遷未完成造成無法進(jìn)行供地是兩個(gè)最主要的原因。

三、破解無錫新區(qū)土地資源供求矛盾的
對策在新增建設(shè)用地指標(biāo)緊缺的情況下，要讓新區(qū)“沉睡”的土地流動(dòng)起來，土地供求矛盾得到有效緩解，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不因土地問題而擱置，需要在政府主導(dǎo)的前提下強(qiáng)化三種能力，即推動(dòng)能力、管理能力和利用能力。

(一)強(qiáng)化宏觀調(diào)控推動(dòng)能力
1.推廣完善土地儲備制度。
土地儲備制度建立的其中幾項(xiàng)主要目標(biāo)就是盤活內(nèi)部存量土地和置換內(nèi)部低效利用土地，進(jìn)而調(diào)節(jié)土地供需矛盾，控制建設(shè)用地供應(yīng)總量。堅(jiān)持多種投入:一個(gè)地塊要進(jìn)行儲備，從選擇擬儲備地塊到與土地使用者進(jìn)行洽談協(xié)商，再到收購，進(jìn)行開發(fā)平整，最后出讓推向市場，牽涉眾多環(huán)節(jié)，既要考慮地塊升值潛力，又要考慮經(jīng)濟(jì)效益，還要考慮各種風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要投入較多的人力、物力和財(cái)力。堅(jiān)持聯(lián)合作戰(zhàn):要對土地儲備風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的定性和定量分析，就需要規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、招商、財(cái)政、國土等眾多部門的有效協(xié)調(diào)，聯(lián)合作戰(zhàn)，用科學(xué)技術(shù)手段預(yù)防和規(guī)避土地儲備各個(gè)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)。
2.引導(dǎo)用地指標(biāo)分配導(dǎo)向。
在緊缺的土地資源下，只有對不同類型項(xiàng)目在用地指標(biāo)分配時(shí)進(jìn)行區(qū)別對待，并且定量化地將“傾斜”與“掛鉤”有效結(jié)合，才能優(yōu)化配置，逐步引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化調(diào)整。一是用地指標(biāo)分配與項(xiàng)目性質(zhì)相掛鉤，建立項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)機(jī)制，盡旱介入項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備，盡可能使項(xiàng)目少占用農(nóng)用地指標(biāo)，對重點(diǎn)項(xiàng)目、基礎(chǔ)建設(shè)、民生工程建設(shè)項(xiàng)目給予土地指標(biāo)傾斜;二是用地指標(biāo)分配與土地利用整改掛鉤，減少批而未供、供而未用土地，對整改力度大的街道優(yōu)先安排用地指標(biāo)，對區(qū)域上一年度報(bào)批用地在隔年開工率達(dá)95%以上的獎(jiǎng)勵(lì)50畝用地指標(biāo);三是用地指標(biāo)分配與產(chǎn)出效益掛鉤，鼓勵(lì)集中集約用地，對投資強(qiáng)度大、產(chǎn)出效益高的項(xiàng)目給予土地指標(biāo)傾斜;四是用地指標(biāo)分配與單位固定資產(chǎn)投資效益掛鉤，對資金及時(shí)足額到位，項(xiàng)目及時(shí)開工、投產(chǎn)、生產(chǎn)的單位給予土地指標(biāo)傾斜。五是用地指標(biāo)分配與區(qū)域爭取力度相掛鉤。做大做強(qiáng)對上爭取平臺，對本區(qū)域爭取到的用地 ……（未完，全文共4747字，當(dāng)前僅顯示2397字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地資源供求矛盾與對策研究》）