關(guān)于做好區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理的建議報(bào)告

目錄/提綱：……
一、**區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
（一）普遍處于勉強(qiáng)支撐，無力為繼的局面
（三）物業(yè)管理帶有行政化色彩
（四）物業(yè)公司實(shí)際資質(zhì)良莠不齊
二、現(xiàn)狀成因
（三）物業(yè)公司普遍存在短期經(jīng)營行為
（四）部分業(yè)主缺少為服務(wù)買單的意識，一定程度上阻礙小區(qū)正常的物業(yè)管理
（五）小區(qū)違建處置不力，遭致業(yè)主詬病
三、解決建議方案
（二）加強(qiáng)房屋質(zhì)量鑒定工作
（三）建立房屋維修公共基金使用的快捷綠色通道
（四）設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)資金，為小區(qū)物管運(yùn)行提供經(jīng)費(fèi)保障
（五）推行各方信用評級制度
（六）真正發(fā)揮業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）監(jiān)督協(xié)調(diào)作用
……
關(guān)于做好**區(qū)安置房小區(qū) 物業(yè)管理的建議報(bào)告

近年來**區(qū)各地舊城改造、城市區(qū)位功能拓展蓬勃發(fā)展，已然成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)居高不下的強(qiáng)力推手。其中舊城改造、棚戶區(qū)改造占有較大分量，用于安置回遷征收戶的安置房小區(qū)不僅提升了城市形象，也改善了居民的居住條件。但隨之而來的安置區(qū)管理問題不斷，面對這一新生的事物，由于相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)不力，加之配套政策細(xì)則的滯后甚至缺失，伴隨安置戶習(xí)慣意識的束縛和物管企業(yè)的利潤支配，造成小區(qū)居民和物業(yè)公司互相抱怨、各自為主的綿延博弈。類似矛盾愈演愈烈，不僅影響了居民安居樂業(yè)，而且影響了城市環(huán)境，更不利于社會民生良性發(fā)展。為此，本人走訪了**區(qū)的幾個(gè)安置房小區(qū)，希望以此為樣板，能針對共性問題，彼此借鑒，實(shí)現(xiàn)他山之石可以攻玉，有效化解安置房小區(qū)管理矛盾，從而營造和諧安定的宜居環(huán)境。
一、**區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
通過走訪海*花園、西*花園、
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薄弱，有的物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理只是掛靠，項(xiàng)目經(jīng)理、客服、工程部、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、水電維修等核心部門人力資源缺乏，資質(zhì)不夠，應(yīng)對小區(qū)日常維護(hù)和協(xié)調(diào)各方關(guān)系的能力相對不足。
二、現(xiàn)狀成因
（一）物業(yè)管理不能按市場化運(yùn)作，處于政府各級管理，而各級不到位甚至失位的尷尬境地。物業(yè)公司利潤薄弱甚至虧損，而區(qū)安置房指揮部對安置區(qū)物管缺少政策補(bǔ)貼資金，造成物業(yè)進(jìn)駐后又退出，即使交與屬地鄉(xiāng)街和村居管理，由于長期虧損貼錢，最終演變?yōu)閰^(qū)里強(qiáng)壓、物管敷衍、鄉(xiāng)街及村居推諉的混亂格局。
（二）房屋維修責(zé)任主體模糊，成為物管難點(diǎn)焦點(diǎn)，加劇業(yè)主與物業(yè)公司矛盾沖突，影響安置房小區(qū)物管的順利開展。政府統(tǒng)管安置區(qū)工程，作為監(jiān)理主體，工程款給付不到位，施工隊(duì)不愿處理安置房維修問題，互相推諉；交房后幾年業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)漏水等質(zhì)量問題，對于房屋質(zhì)量的責(zé)任方界定互相爭執(zhí)扯皮，造成房屋維修遲遲不能解決。
（三）物業(yè)公司普遍存在短期經(jīng)營行為。作為追求利潤最大化的企業(yè)，物管公司自然不例外。由于物管費(fèi)普遍難收，物業(yè)公司一般通過收取前期運(yùn)行的開辦費(fèi)、上房時(shí)預(yù)收的1年物管費(fèi)、公攤水電費(fèi)及裝修保證金來保障自身利益，針對1年后的物管費(fèi)收取期望不高，沒有長期規(guī)范經(jīng)營、服務(wù)業(yè)主的意識，以致出現(xiàn)新安置房小區(qū)物業(yè)公司普遍在1年到2年間退出，若不是期間有新房陸續(xù)交付，物管早就撤出，甚至出現(xiàn)物業(yè)公司撤出后，聞聽小區(qū)后期新房開始交付，又中途要求回歸的現(xiàn)象。
（四）部分業(yè)主缺少為服務(wù)買單的意識，一定程度上阻礙小區(qū)正常的物業(yè)管理。由于安置房回遷戶大多為原自有住房居民，收入普遍較低，文化層次不高，缺少為享受小區(qū)服務(wù)買單的意識，經(jīng)常無故拒繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司通過法律途徑起訴欠費(fèi)業(yè)主的時(shí)效長、成本高，只有協(xié)調(diào)區(qū)房管部門、街道，以辦理房產(chǎn)證、船只捕撈證年審、發(fā)放失海補(bǔ)貼為手段，促使拖欠戶繳納物業(yè)費(fèi)。
（五）小區(qū)違建處置不力，遭致業(yè)主詬病。按照物業(yè)管理?xiàng)l例，市、區(qū)級住建局專門設(shè)立住宅小區(qū)違建執(zhí)法隊(duì)伍，但因未有執(zhí)法證，無法師出有名處置安置小區(qū)的違章搭建行為，而同級的城管部門給出的托辭是住宅小區(qū)違建行為不在城管執(zhí)法范疇。所以，協(xié)調(diào)住建局、城管辦、鄉(xiāng)街村鎮(zhèn)服務(wù)中心、物業(yè)公司聯(lián)合快速解決相關(guān)問題難度較大，導(dǎo)致安置小區(qū)違建行為日益增多，其他業(yè)主怨聲載道，致使小區(qū)物業(yè)管理步履維艱。
三、解決建議方案
（一）盡快出臺市、區(qū)級物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，明確各級職責(zé)，實(shí)行可操作性強(qiáng)的“四位一體”物業(yè)管理工作機(jī)制。作為最新版的《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2013年5月1日起施行，但市區(qū)級相關(guān)配套細(xì)則一直未予出臺。盡管省條例明確了以市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)街、村（社區(qū)）和物業(yè)公司的“四位一體”物業(yè)管理機(jī)制，但條例屬框架性法規(guī)，沒有具體細(xì)化，因而市區(qū)級實(shí)施細(xì)則勢在必行，否則給人一種上級分解任務(wù)，下級兜底應(yīng)付的感覺。實(shí)施細(xì)則應(yīng)明確各級職責(zé)，突出小區(qū)物業(yè)管理的市場化運(yùn)作方式，強(qiáng)化各級政府職能部門的監(jiān)管和調(diào)解機(jī)制，提升小區(qū)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）主體作用。
（二）加強(qiáng)房屋質(zhì)量鑒定工作。物業(yè)難管，物業(yè)費(fèi)難收已成為小區(qū)物業(yè)的通病，其中房屋維修不到位，質(zhì)量問題鑒定滯后成為物業(yè)和業(yè)主最大的矛盾。通過走訪連島新村了解到，房屋質(zhì)量問題復(fù)雜，形成的原因千差萬別，既有建設(shè) ……（未完，全文共3420字，當(dāng)前僅顯示1727字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于做好區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理的建議報(bào)告》）