縣物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、基本情況
一是廣泛宣傳，普及物業(yè)管理基本政策
二是加強(qiáng)監(jiān)管，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展
三是積極引導(dǎo)，完善業(yè)主自治制度
四是搞好服務(wù)，切實(shí)解決實(shí)際問題
二、存在問題
（一）責(zé)任機(jī)制落實(shí)沒有完全到位
一是部分業(yè)主委員會(huì)存在監(jiān)管缺位、失職問題
二是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用發(fā)揮不夠
三是行業(yè)監(jiān)管不嚴(yán)格
四是業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，公共維護(hù)意識(shí)有待提升
（二）歷史遺留問題較多
（三）物業(yè)企業(yè)服務(wù)有待規(guī)范
一是企業(yè)實(shí)力偏低
二是從業(yè)人員素質(zhì)不高
三是行業(yè)行為不規(guī)范
（四）熱點(diǎn)難點(diǎn)問題亟需化解
三、意見與對(duì)策
（一）健全工作_
（二）分類實(shí)施管理
（三）提升管理水平
一是完善企業(yè)激勵(lì)、懲戒機(jī)制
三是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)成員行為
四是加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理
五是規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭
（四）強(qiáng)化市場監(jiān)管
一是加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)事中事后監(jiān)管
三是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理
（五）形成工作合力
……
**縣物業(yè)管理調(diào) 研 報(bào) 告

近年來，隨著我縣城市建設(shè)的快速發(fā)展，城區(qū)住宅規(guī)模不斷壯大，居民對(duì)居住環(huán)境和服務(wù)的要求越來越高，住宅物業(yè)管理成為改善人居環(huán)境、提升民生幸福指數(shù)、促進(jìn)社區(qū)平安和諧的重要因素，也成為居民關(guān)心關(guān)注的熱點(diǎn)問題。結(jié)合“不忘初心、牢記使命”主題教育，為摸清我縣城區(qū)住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀，進(jìn)一步規(guī)范完善城區(qū)物業(yè)管理工作，針對(duì)我縣城區(qū)住宅物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題調(diào)研�，F(xiàn)報(bào)告如下：
一、基本情況
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣城鎮(zhèn)常住人口近18萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%，其中中心城區(qū)常住人口超過7萬人，現(xiàn)有78個(gè)小區(qū)，80個(gè)單體樓，總計(jì)住宅25935套、面積320萬平方米，其中46個(gè)小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。從整體情況看，我縣物業(yè)管理起步較晚，市場化和專業(yè)化水平較低，正處于加快發(fā)展的重要階段。目前，我縣登記注冊(cè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)26家，其中備案經(jīng)營物業(yè)企業(yè)10家，物業(yè)從業(yè)人員360余人。由于我縣城區(qū)住宅存在商品房、保障性住房、單位自建房等多種形式，造成物業(yè)管理也存在多種方式。一是由專業(yè)物業(yè)公司管理；二是無物業(yè)管理的單體樓，由社區(qū)居委會(huì)牽頭通過業(yè)主自主管理的方式，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)
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作經(jīng)費(fèi)、辦公場地等因素的制約，基本上沒有成立單獨(dú)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，與相關(guān)部門協(xié)調(diào)相對(duì)困難，存在“心有余而力不足”現(xiàn)象。三是行業(yè)監(jiān)管不嚴(yán)格。行業(yè)主管部門對(duì)法律法規(guī)和有關(guān)政策的落實(shí)不夠深入具體，對(duì)物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、日常檢查和體系考核不夠科學(xué)合理，考核的方法和標(biāo)準(zhǔn)有待改進(jìn)。四是業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，公共維護(hù)意識(shí)有待提升。目前老舊小區(qū)住戶主要是老年人、租賃戶、無穩(wěn)定收入人員，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，尚未建立起交納物業(yè)管理費(fèi)用的意識(shí)，拖欠物業(yè)費(fèi)問題普遍存在，致使物業(yè)企業(yè)不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至棄管。同時(shí)，部分業(yè)主公共維護(hù)意識(shí)淡薄，存在雜物亂堆亂棄、私搭亂建、占用公共用地等違法違規(guī)行為，給物業(yè)管理工作帶來一定程度困難。
（二）歷史遺留問題較多。主要表現(xiàn)在兩方面，一方面是物業(yè)管理先天缺位。物業(yè)管理行業(yè)在我縣發(fā)展時(shí)間較短，2005年之前建設(shè)的居民區(qū)基本沒有物業(yè)管理。一些老舊小區(qū)、單位自建房等基礎(chǔ)設(shè)施不配套、沒有專項(xiàng)維修基金、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)改造工作量大，物業(yè)管理體系建立條件不足，難度大，投入機(jī)制不完善，后期各類遺留問題逐漸顯露，出現(xiàn)了許多矛盾，引起了居民群眾的不滿。比如一些老舊小區(qū)普遍存在樓面破損、給排水管道老化的問題，由于沒有專項(xiàng)維修基金和物業(yè)公司管理，居民多次反映。經(jīng)街道辦事處、社區(qū)協(xié)調(diào)，擬采取集資的方式進(jìn)行修整，但由于老舊小區(qū)大部分是租賃戶，積極性不高，始終無法解決。下一步將結(jié)合老舊小區(qū)改造相關(guān)政策，積極爭取專項(xiàng)資金，對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行逐步改造完善。另一方面是是開發(fā)商遺留問題。個(gè)別小區(qū)由于開發(fā)商向業(yè)主交房之前，缺乏對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致必要的配套共用設(shè)施不健全，引起業(yè)主入住后的不滿。同時(shí)，由于部分政策性問題始終無法有效解決，業(yè)主將不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)，導(dǎo)致管理服務(wù)工作開展困難，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐積極性不高。
（三）物業(yè)企業(yè)服務(wù)有待規(guī)范。一是企業(yè)實(shí)力偏低。與其他旗縣區(qū)先進(jìn)物管企業(yè)相比，軟硬件水平還存在較大差距。二是從業(yè)人員素質(zhì)不高。由于物業(yè)企業(yè)利潤較低，部分企業(yè)往往選擇招收年齡較大、文化程度偏低的物管職工，這類人員缺少必要的培訓(xùn)，與業(yè)主溝通存在明顯不足，從而影響企業(yè)服務(wù)水平的整體提升。三是行業(yè)行為不規(guī)范。部分物管企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不公開、不透明、不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量差、不到位且隨意性較大，導(dǎo)致部分業(yè)主滯交甚至不交物業(yè)費(fèi)用，業(yè)主與服務(wù)企業(yè)的矛盾不斷升級(jí)。
（四）熱點(diǎn)難點(diǎn)問題亟需化解。小區(qū)停車難、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定不規(guī)范、物業(yè)公司支出不透明、公共用水用電收繳難、違章搭建查處難、物業(yè)公司隨意改變公共設(shè)施使用用途及業(yè)主委員會(huì)成立難等熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，至今沒有從根本上得到好轉(zhuǎn)。
三、意見與對(duì)策
隨著我縣城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率的不斷提高，廣大居民對(duì)享受高品質(zhì)的公共服務(wù)期望值大幅提升，城市住宅物業(yè)管理必將進(jìn)入快速發(fā)展、成熟規(guī)范的快車道。因此，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的引導(dǎo)、支持和監(jiān)督，建立成熟完善、規(guī)范有序的物業(yè)管理秩序，形成居民滿意、宜居、和諧的物業(yè)發(fā)展氛圍，對(duì)關(guān)注民生保障、建設(shè)和諧社會(huì)有著重要意義。
（一）健全工作_。按照“政府主導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理、多方協(xié)同”的原則，建立縣、街道、社區(qū)“三方聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制，橫向到部門，實(shí)施聯(lián)動(dòng)機(jī)制；縱向到社區(qū)，落實(shí)管理責(zé)任，推動(dòng)物業(yè)管理工作重心向街道、社區(qū)下移，逐級(jí)建立考核制度，形成齊抓共管、各司其職、各負(fù)其責(zé)的物業(yè)管理工作氛圍。縣政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門建立聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)工作機(jī)制；研究制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策；推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合改造；組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為進(jìn)行集中整治。街道具體實(shí)施，對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作負(fù)直接責(zé)任，要設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，將物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理納入工作日程。負(fù)責(zé)組織召開物業(yè)管理服務(wù)聯(lián)席會(huì)議；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉、備案工作；督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為進(jìn)行管理、考評(píng)；協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的關(guān)系。社區(qū)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理有關(guān)工作及化解矛盾糾 ……（未完，全文共4282字，當(dāng)前僅顯示2163字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《縣物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告》）