關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施方案

目錄/提綱：……
一、指導(dǎo)思想
二、工作目標(biāo)
三、基本原則
（一）屬地管理與行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合原則
（二）社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則
（三）專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合原則
（四）依法監(jiān)管與分類指導(dǎo)相結(jié)合原則
四、工作現(xiàn)狀
（一）加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理的屬地職能
（二）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
（三）開(kāi)展前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作
（五）全面規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理
（六）創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理模式
（七）開(kāi)展住宅物業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)驗(yàn)收
六、職責(zé)分工
（一）各街道辦事處職責(zé)
（二）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局職責(zé)
（三）區(qū)自然資源局職責(zé)
（四）區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局職責(zé)
（五）區(qū)發(fā)展與改革委員會(huì)職責(zé)
（六）區(qū)公安分局職責(zé)
（七）區(qū)委宣傳部職責(zé)
（八）區(qū)生態(tài)環(huán)境分局職責(zé)
（九）區(qū)應(yīng)急管理局職責(zé)
（十）區(qū)財(cái)政局職責(zé)
七、保障措施
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)
（二）明確分工，履職盡責(zé)
（三）加強(qiáng)督導(dǎo)，嚴(yán)格問(wèn)責(zé)
……
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施方案

各街道辦事處，區(qū)直有關(guān)部門(mén)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為進(jìn)一步加強(qiáng)全區(qū)物業(yè)管理工作，提升物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)《***物業(yè)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于成立***物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》（平政辦函〔2019〕43號(hào)），結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定如下實(shí)施方案:
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十九大和十九屆四中全會(huì)精神，按照“理順物業(yè)管理_，推進(jìn)物業(yè)管理重心下移”的要求，以學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)《***物業(yè)管理?xiàng)l例》為主線，以集中整治物業(yè)亂象為突破口，以規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、提升物業(yè)服務(wù)水平為目標(biāo)，切實(shí)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問(wèn)題，規(guī)范物業(yè)服務(wù)，優(yōu)化人居環(huán)境，提高人民群眾獲得感和幸福感。
二、工作目標(biāo)
培育一批物業(yè)管理品牌企業(yè)，建設(shè)一批和諧有序、綠色文明、創(chuàng)新包容的物業(yè)社區(qū)。中心城區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%以上，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。
三、基本原則
（一）屬地管理與行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合原則。
（二）社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則。
（三）專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合原則。
（四）依法監(jiān)管與分類指導(dǎo)相結(jié)合原則。
四、工作現(xiàn)狀
近年來(lái)，中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理工作在街道辦
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8-1.2元/㎡，企業(yè)無(wú)法確定較為合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本差距較大，投入與收益達(dá)不到平衡，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、虧損運(yùn)營(yíng)，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，阻礙物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程。四是賬務(wù)不公開(kāi)，收支不透明。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用或改變小區(qū)公共用地，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為自身謀取利益，特別是公共收益部分和臨時(shí)性單項(xiàng)收支，不能很好地接受業(yè)主監(jiān)督。有的賬務(wù)公開(kāi)也是粗枝大葉，沒(méi)有細(xì)化到項(xiàng)目科目。有亂收費(fèi)現(xiàn)象，有的增加收費(fèi)項(xiàng)目，有的對(duì)停車(chē)位等公共收益自行定價(jià)，漫天要價(jià)，有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車(chē)位費(fèi)，引起矛盾，形成上訪。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時(shí)移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費(fèi)卷款帶走。
三、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)滯后。目前，中心城區(qū)僅有26個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，占小區(qū)總數(shù)的6.52%。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，有償服務(wù)意識(shí)淡薄，參與物業(yè)管理和服務(wù)的積極性不高，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，業(yè)主委員會(huì)成立不了，無(wú)法正確維護(hù)業(yè)主權(quán)益，配合推動(dòng)物業(yè)管理工作。已成立的業(yè)主委員會(huì)的組建程序不夠規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定服務(wù)合同、沒(méi)有制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，職能作用發(fā)揮還不夠充分，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間出現(xiàn)的一些矛盾和糾紛無(wú)法解決。
四、住宅專項(xiàng)維修資金管理不規(guī)范。一是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收代管的住宅專項(xiàng)維修資金長(zhǎng)期滯留在企業(yè)賬戶，未及時(shí)交存到專戶，缺乏有效監(jiān)督，管理和使用存在較大安全風(fēng)險(xiǎn)。二是全市2009年以前開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋大部分未繳存住宅專項(xiàng)維修資金。三是《***住宅專項(xiàng)維修管理辦法》明確規(guī)定由不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)關(guān)在辦理不動(dòng)產(chǎn)（房屋）所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)把關(guān)，督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和相關(guān)業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金，但在實(shí)際工作中，由于國(guó)家《房屋登記辦法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》均未把“住宅專項(xiàng)維修資金交存憑證”作為辦證要件，不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)關(guān)未嚴(yán)格把關(guān)，造成維修資金應(yīng)收未收或滯留在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位賬戶，未及時(shí)交存到住建局專戶。四是住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理不規(guī)范。專項(xiàng)維修資金的工作人員少，沒(méi)有專門(mén)財(cái)務(wù)人員對(duì)專項(xiàng)維修資金交存、使用、保值增值、收益等情況進(jìn)行跟蹤管理和全面核算，僅根據(jù)銀行進(jìn)賬單對(duì)維修資金進(jìn)行記賬，專項(xiàng)維修資金存款利息無(wú)法分?jǐn)偟阶魩糁�，住戶�?duì)自己維修基金的繳納與支出無(wú)處可查。特別是對(duì)應(yīng)收、欠收專項(xiàng)維修資金情況底子不清，形成管理上的漏洞。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管不力。沒(méi)有建立健全行之有效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證、合同管理、考核獎(jiǎng)懲、信用體系建設(shè)，疏于監(jiān)管，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)隨意性，自創(chuàng)性的動(dòng)作較多。
五、工作措施
（一）加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理的屬地職能。落實(shí)物業(yè)管理重心下移的新要求，各辦事處設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)，指定責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，督促和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期或不定期召集物業(yè)管理、公安派出所、城市管理等部門(mén)和社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方參與協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的主要問(wèn)題;完善物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，建立糾紛投訴臺(tái)賬，受理日常投訴。對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛進(jìn)行調(diào)處；對(duì)無(wú)物業(yè)管理和無(wú)主管單位的老舊小區(qū)，應(yīng)加強(qiáng)居民安全管理，主動(dòng)實(shí)施托管。業(yè)主實(shí)行自行管理的小區(qū)，辦事處和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)事中、事后的監(jiān)督管理，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平。社區(qū)物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，由辦事處甄別確認(rèn)后報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政執(zhí)法單位予以處罰。
（二）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自治，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，全面參與小區(qū)公共事務(wù)管理。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的，或者達(dá)到30%以上不足50%的并且首套物業(yè)出售交付滿兩年的，各辦事處在收到建設(shè)單位或10名以上業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)?zhí)岢龀闪⑹状螛I(yè)主大會(huì)的，辦事處應(yīng)在30日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組�；I備組長(zhǎng)由辦事處代表?yè)?dān)任，并在60日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。倡導(dǎo)“雙向進(jìn)入、交叉任職”的物業(yè)管理模式，符合條件的社區(qū)居委會(huì)工作人員可兼任業(yè)主委員會(huì)主任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可進(jìn)入社區(qū)居委會(huì)擔(dān)任其成員，逐步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理信息的雙向溝通和交流。
（三）開(kāi)展前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作。建立前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作機(jī)制，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)質(zhì)量， ……（未完，全文共10019字，當(dāng)前僅顯示2383字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施方案》）