物業(yè)管理行業(yè)市場分析報告——對物業(yè)管理“低收費、零收費”的理性思考

目錄/提綱：……
一、對市場經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析
二是組織形式上的不對等：三是承擔民事責任能力不對等
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品
三、“低收費、零收費”的對策思考
……

　　2000年深圳大中華物業(yè)公司向業(yè)主承諾贈送50年物業(yè)管理費；2004年2月10日。福建浩祥物業(yè)公司在開盤儀式上，向業(yè)主發(fā)出了《零物管費承諾書》；之后，深圳花樣年物業(yè)也提出了“低收費、零收費”的概念，并提出“彩生活”經(jīng)營模式；其他城市也有類似的提法或做法。從追蹤調(diào)查的情況看，早期大中華物業(yè)、福建浩祥物業(yè)等均未能充分履約，甚至“無疾而終”。類似“彩生活”做法深圳其他公司也曾嘗試過，但終困規(guī)模成本等原因而相繼停止。
　　物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象究竟是新的物業(yè)管理模式，預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展的方向，抑或是一種高明的市場營銷和廣告宣傳策略，是有序市場機制下的正當競爭，抑或是惡性價格競爭?是要支持鼓勵，還是要全面遏止，所有這些，都需要在科學(xué)研究分析的基礎(chǔ)上做出正確的判斷。
　　一、對市場經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析
　　價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍
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借助物業(yè)管理平臺，進行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。
　　因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略；既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負面的影響。
　　1．“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害
　　客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”：一是專業(yè)知識和信息量不對等；二是組織形式上的不對等：三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認識，認為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風險的陷阱。
　　2．“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營風險
　　“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋：
　　“對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟�！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”——規(guī)模不經(jīng)濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支都極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
　　3．“低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
　　當一個“低收費、零收費”物業(yè)管理進入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然
　　會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會是：誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心 ……（未完，全文共5554字，當前僅顯示1950字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理行業(yè)市場分析報告——對物業(yè)管理“低收費、零收費”的理性思考》）