房地產策劃隊伍的現(xiàn)狀、問題及建議

　　摘要 建立一支素質高、戰(zhàn)斗力強的策劃隊伍是每一個公司追求的目標。但是房地產隊伍的建立還不成熟，因此本研究采用深度訪談的方法，從工作流程、工作模式、成員構成、資源共享、人際關系、薪酬制度、績效評價、工作滿意度與人員流動性這些方面了解策劃隊伍的現(xiàn)狀，在現(xiàn)狀中挖掘到工作量大、薪酬制度不合理、工作環(huán)境不完善、績效標準欠缺客觀、成員缺乏主動參與性、人員流動性大等問題，并針對這些問題提出了相應的改善建議。
　　關鍵詞 房地產，策劃，策劃隊伍
　　目 錄
　　摘 要――――――――――――――――――――――――――――――
　　1. 前 言――――――――――――――――――――――――――――
　　1.1 研究的目的和應解決的問題――――――――――――――――――
　　1.2 研究的意義―――――――――――――――――――――――――
　　1.2.1 理論意義――――――――――――――――――――――――
　　1.2.2 現(xiàn)實意義――――――――――――――――――――――――
　　1.3 研究范圍、方法和流程――――――――――――――――――――
　　1.4 預期達到的要求―――――――――――――――――――――――
　　1.5 與選題相關的國內外研究和發(fā)展概況――――――――――――――
　　1.6 研究時存在的問題――――――――――――――――――――――
　　2. 文獻探討―――――――――――――――――――――――――――
　　2.1 房地產策劃的定義――――――――――――――――――――――
　　2.2 房地產策劃的由來和發(fā)展―――――――――――――――――――
　　2.3 房地產策劃的特征――――――――――――――――――――――
　　2.4 房地產策劃的地位和作用―――――――――――――――――――
　　2.5 _和團隊的定義及其區(qū)別――――――――――――――――――
　　2.5.1 _和團隊的定義――――――――――――――――――――
　　2.5.2 _和團隊的區(qū)別――――――――――――――――――――
　　2.6 _和團隊的類型――――――――――――――――――――――
　　2.6.1 _――――――――――――――――――――――――――
　　2.6.2 團隊――――――――――――――――――――――――――
　　2.7 _和團隊的發(fā)展模式――――――――――――――――――――
　　2.7.1 _――――――――――――――――――――――――――
　　2.7.2 團隊――――――――――――――――――――――――――
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　　2.8
……（新文秘網http://120pk.cn省略1816字，正式會員可完整閱讀）……　
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　　1. 前 言
　　1.1 研究的目的和應解決的問題
　　策劃是房地產項目的“靈魂”，他貫穿項目的主線，從土地的運營、項目的規(guī)劃、項目的定位、促銷策劃等各個環(huán)節(jié)都起著貫穿與指導的作用，好的策劃能使得房地產公司的項目從眾多激烈的競爭對手中脫穎而出，以最少的投入獲得最大的利潤。而策劃隊伍就是房地產公司獲得這利潤的最直接的工具，因此，建立一支素質高、戰(zhàn)斗力強的策劃隊伍是每一個公司追求的目標。
　　但是由于策劃隊伍是有不同的獨立個體組成的，他們之間存在差異性，所以隊伍中總是隱藏著一些問題，甚至會因此產生沖突，導致意見不同一，項目無法完成。
　　因此，了解策劃隊伍的現(xiàn)狀，從而挖掘、探討隊伍中存在的問題，并針對問題提出其解決的建議，使得策劃隊伍不斷完善，就是本論文的目的。
　　為了本次研究的目的，應解決的問題有：研究策劃的含義、流程，還有策劃隊伍的定義、類型及其作用及房地產策劃隊伍的現(xiàn)狀，如策劃隊伍的結構、成員的選配和職業(yè)發(fā)展、分工與協(xié)作、人際關系、知識共享、沖突管理、薪酬制度、績效評價、工作滿意度、離職傾向等，從而了解房地產策劃隊伍存在的問題，并針對問題提出相應的解決建議。
　　1.2 研究的意義
　　1.2.1 理論意義
　　由于房地產策劃隊伍是最近幾年隨著房地產業(yè)逐漸發(fā)展而建立的運作模式，因此，針對其問題研究提出建議的相關文獻研究還比較少，相關的理論知識也不多，這可以說是房地產策劃管理中的薄弱之處，通過這次研究與論文寫作，了解策劃隊伍的運作模式，發(fā)現(xiàn)問題，提出相對應問題的解決建議。
　　1.2.2 現(xiàn)實意義
　　了解房地產策劃隊伍的問題所在，提出建議，解決問題，使得房地產策劃隊伍日趨協(xié)調與完善，更好地為房地產公司獲得更大的利潤，最終實現(xiàn)社會效益與經濟效益雙豐收；也為以后筆者從事這方面的工作提供實際的指導。
　　1.3 研究范圍、方法和流程
　　由于廣州的房地產市場比較成熟，而且最有代表性，所以，這次研究的范圍主要在廣州各大代理公司及開發(fā)商的策劃隊伍，研究的對象以房地產策劃從業(yè)人員為主。
　　本次研究采用定性研究方法中的深度訪談法，以半結構式的訪談大綱，進行資料搜集，會邀請10位的房地產策劃從業(yè)人員進行深度訪談。
　　本次研究的流程分為其七大部分：
　　選題
　　參閱相關文獻
　　確定研究的問題與方向
　　確定訪談的提綱及訪談對象和范圍
　　編寫研究報告
　　進行訪談
　　整理訪談內容并對其內容進行分析、研究
　　1.4 預期達到的要求
　　通過了解房地產策劃隊伍的現(xiàn)狀，筆者將對策劃隊伍建設和管理的經驗作出總結，并針對存在的問題，提出客觀、可行的解決方法。
　　1.5 與選題相關的國內外研究和發(fā)展概況
　　國內外研究策劃與企業(yè)管理問題的文獻很多，研究的方面也很系統(tǒng)。但是，針對策劃隊伍管理的研究就很少，更不用說是針對房地產策劃的隊伍了。迄今為止，筆者尚未發(fā)現(xiàn)有關策劃隊伍的研究文獻。
　　1.6 研究時存在的問題
　�。�1）由于相關的文獻很少，所以能提供參考的資料比較難找到，文獻研究存在一定的難度；
　�。�2）可能比較難找到足夠的從業(yè)人員進行訪談；
　�。�3）由于筆者接觸策劃工作的時間比較少，還沒有十分了解其狀況，可能研究不夠深入。
　　2. 文獻探討
　　2.1 房地產策劃的定義
　　目前，對房地產策劃下的定義不多，大都是用比喻、形象的說法來表述。以下各個學者對策劃下的定義的歸納：
　　學 者
　　出 處
　　定 義
　　王志剛
　　薛永應：《成事在人》第340頁
　　“什么叫策劃?我有一種說法：條條大路通羅馬，最近的畢竟只有一條，策劃，就是尋找這條路”
　　黎振偉
　　黃富新.：《房地產策劃的本質及其地位作用》
　　“策劃是激發(fā)創(chuàng)意，有效地運用項目中的有限資源，選定可行方案，達成既定目標，解決難題的過程”
　　柏秋、韋達
　　《房地產策劃》第2頁
　　“房地產策劃就是為實現(xiàn)房地產投資開發(fā)的具體目標，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實施計劃，包括房地產戰(zhàn)略策劃、房地產廣告策劃、房地產營銷策劃、房地產物業(yè)管理策劃等等”
　　雖然這些定義都從不同的方面，用比喻、形象的說法來表述房地產策劃的定義，強調了房地產策劃的目的、思維特征和制定方案的重要特征，不過，這些定義都不夠全面。
　　企業(yè)家黃富新在其發(fā)表的文章《房地產策劃的本質及其地位作用》中系統(tǒng)全面地歸納了房地產策劃的定義，他認為：“房地產策劃是在房地產領域內運用科學規(guī)范的策劃行為。它根據房地產開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對未來的房地產開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。它包括房地產概念設計（主題策劃）、房地產項目策劃（前期策劃）和房地產營銷策劃（后期策劃）�！盵1]
　　2.2 房地產策劃的由來和發(fā)展
　　房地產的發(fā)展迅速，已經歷了十幾個春秋，縱觀其發(fā)展歷史，賈士軍在其編寫的《房地產項目策劃》中，就把它劃分了三個階段：即單項策劃階段、綜合策劃階段和復合策劃階段。[2]各階段的時間、標志及特點如表1：
　　表1 房地產策劃的三個發(fā)展階段[2]
　　階 段
　　時 間
　　標 志
　　特 點
　　單項策劃階段
　　1993．6—1997．3
　　此階段是著名策劃家王志剛先生成功策劃順德碧桂園作為標志、起點的。
　　運用各種單項技術手段進行策劃，并在某種技術手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。
　　綜合策劃階段
　　1997.4—1999．6
　　以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。
　　各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。
　　復合策劃階段
　　1999.7
　　至今
　　是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標志的。
　　是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。
　　2.3 房地產策劃的特征
　　很多學者都有研究房地產策劃的特征，其中黃福新就比較系統(tǒng)、全面地總結了房地產策劃的特征有：地域性、系統(tǒng)性、前瞻性、市場性、傳新性以及操作性。[1]
　　（1）地域性。房地產作為不動產，位置的固定性是無法改變的，因而房地產策劃就自然地存在地域性的特征。從事房地產策劃首先要考慮項目的地域性特征。
　�。�2）系統(tǒng)性。房地產策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，如下圖：
　�。�3）前瞻性。房地產策劃本身就是對“未來”的未完成的“房地產”進行策劃，故它一定要超前和有預見。
　　（4）市場性。房地產的特性決定了其商品要考慮適銷對路的問題。
　　（5）創(chuàng)新性。創(chuàng)新是房地產策劃的生命所在。房地產策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新，因為主題概念是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、運用在不同的地方，其所產生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來。
　�。�6）操作性。房地產策劃方案的實施是策劃的直接目的，因而房地產策劃就應該具有充分的可操作性。
　　2.4 房地產策劃的地位和作用
　　策劃在房地產中的地位相當重要。黃福新認為房地產策劃在策劃咨詢領域中具有領先、主導地位，并在房地產企業(yè)充當智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。[1]
　　賈士軍將房地產策劃的作用概括為以下幾點：第一、房地產策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差；第二、房地產策劃能使房地產開發(fā)項目增強競爭能力；第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢；此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。[2]
　　2.5 _和團隊的定義及其區(qū)別
　　2.5.1 _和團隊的定義
　　（1）_
　　由于不同的學者所強調的重點各有不同，所以大家對_的定義的表述各有不一，因此_的定義有很多，下面介紹的是幾種比較有名的表述。
　　赫雷季爾（o.hellrigel）等人，在1983年出版的《組織行為學》中，所提出的_定義是：“在一定的時間內能夠互相交往溝通的一群人，其中每一個人都能與這一群人中的任何一人進行面對面的交往溝通，而不是通過其他人來進行間接的交往溝通�！盵3]這是從溝通方面概述_的概念的，突出了_是需要直接溝通的特征。
　　西拉季（a.d.szilagyi）等人在1983年出版的《組織行為與績效》（organizational behavior and performance）中，提出的_定義是：“二個或更多的個人為了實現(xiàn)共同的工作目的和目標而形成的互相依賴和相互作用的集合體�！盵4]這是從工作目標的方面概述的，顯示出_是為了現(xiàn)實共同的目標而形成的隊伍。
　　王壘在1993年出版的《組織管理心理學》中，認為_是：“指兩個或者兩個以上的人，彼此相互影響、相互依賴，為了完成特定的目標而結合在一起。”[5]這個概念也是從目標方面概述，雖然表述方式不同，但是也是與西拉季（a.d.szilagyi）等人的概念意思一致。
　　黛布拉·l·納爾遜（debra l·nels ……（未完，全文共28360字，當前僅顯示5101字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產策劃隊伍的現(xiàn)狀、問題及建議》）