國土地籍日常管理工作業(yè)務培訓材料

目錄/提綱：……
一、土地權利概念
二、土地權利的特征
三、我國的土地權利體系
四、土地權利登記制度概況
一、土地所有權的定義
二、集體土地所有權的主體及代表：
三、集體土地所有權的客體：
（二）土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屬于國家所有
一、定義
三、集體土地使用權的分類與取得
（一）關于集體土地使用權的分類
（二）不同用途的集體土地使用權按不同方式取得
四、集體土地使用權的內容及限制
五、宅基地使用權
（一）關于宅基地的處分
（二）關于宅基地的面積限制及用途
六、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權
七、鄉(xiāng)村公益用地使用權
一、概述
二、土地抵押權
（一）定義
（二）可抵押的范圍
一、確定土地權利的概念
二、確定土地權利歸屬的法律依據
三、土地確權與土地登記的關系
四、確定土地權利歸屬的一般原則
五、確定土地所有權應注意的幾個問題
（一）正確劃分國家土地所有權與集體土地所有權的界限
（二）正確劃分集體之間土地所有權的界限
（三）分階段處理國家建設征用集體土地和集體之間使用土地的土地權屬問題
（四）重復征收問題
（五）界線與面積不吻合的問題
五、國家土地所有權的客體范圍主要包括：
六、集體土地所有權的確定
七、確定農村居民宅基地建設用地使用權
八、確定鄉(xiāng)村企事業(yè)建設用地使用權
一、土地權利爭議的概念
二、土地權屬爭……

　　國土地籍日常管理工作業(yè)務培訓材料
　　第一章 土地權利理論與方法
　　第一節(jié) 土地權利概述
　　一、土地權利概念
　　土地權利是土地法律制度的核心內容，一般屬不動產物權范疇，是指權利人按照法律的規(guī)定直接支配土地的權利。體現為土地權利的四項基本權利：占有、使用、收益和處分。
　　二、土地權利的特征
　�。�1）土地權利是對土地的支配權
　　只憑借權利人自已的意思，而不需要義務人的積極行為相配合
　　（2）土地權利是排他性財產權
　　包括兩方面的意思:一是某一特定的土地上不能有兩個或兩個以上互不相容的土地權利.二是土地權利的排他性還指土地權利具有直接排除不法妨礙的性能,
　�。�3）土地權利是對世權
　　對世權也稱絕對權,權利人之外的一切人都是義務人,都不得干擾權利人依法行土地權利,
　�。�4）土地權利心須由法規(guī)定
　　（％）土地權利的變動一般采取登記的公示方式
　　即土地權利的變動心須經國家主管機關辦理登記才能生效,如國有土地使用權的轉讓,轉讓方和受讓方簽訂轉讓合同后,還心須到國家登記機關辦理變更登記,只有經辦理登記后,土地權利才由轉讓方轉給受讓方,原受讓方才能成為合法的國有土地使用權人,
　　三、我國的土地權利體系
　　所有權體系:國家土地所有權、農村集體土地所有權
　　土地利用權體系:土地使用權、土地抵押權、土地租賃權、地役權、空間權、耕作權等土地他項權利
　　土地使用權是我國整個土地利用權體系的核心,由兩個方面構成:即國有土地使用權體系和集體土地使用權體系,國有土地使用權因取得方式不同分成:出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權、租賃土地使用權、外商投資企業(yè)場地使用權和城市私房用地使用權
　　集體土地使用權分為:農用地使用權、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權、鄉(xiāng)村公益用地使用權
　　四、土地權利登記制度概況
　　土地權利登記簡稱為土地登記,是為了確定土地權利的歸屬、變更以及土地權利狀態(tài)有無負擔等,對土地上權利的確立、變更、轉移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權利變動的基本公式方式，是判斷土地權利變動生效的主要根據。
　　土地登記的內容：
　　根據《土地登記規(guī)則>》，土地登記的權屬種類包括：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、土地他項權利.登記的內容包括:初始土地登記、變更土地登記、土地權利終止的注銷登記.
　　第二節(jié) 土地所有權
　　一、土地所有權的定義
　　土地所有權是國家或農民集體依法對其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利.在這兒,我們主要說說集體土地所有權
　　二、集體土地所有權的主體及代表：
　　農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會作為所有者代表經營、管理�！霸谝粋�村范圍內存在兩個以上農村集體經濟組織，且農民集體所有的土地已經分別屬于該兩個以上組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組作為所有者代表經營、管理”這里應該注意，并不是所有村內農民集體經濟組織都享有土地所有權，而是有嚴格的條件限制，即村民小組一級要有集體經濟組織。
　　三、集體土地所有權的客體：
　�。ㄒ唬┺r村和城市效區(qū)的土地，有下列情形之一且不屬于《土地管理法實施條例》第2條規(guī)定范圍的，確定為農民集體所有
　�。�1）土地改革時分給農民并頒發(fā)了土地的所有權證，現在仍由村或鄉(xiāng)農民集體經濟組織或其成員使用的。
　�。�2）根據1962年《農村人民公社工作條例修正草案》（簡稱《六十條》）的規(guī)定，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。
　�。�3）不具有上述情形，但農民集體連續(xù)使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的，或者雖未連續(xù)使用滿二十年但經縣級以上人民政府根據具體情況確認其所有權的。
　�。�4）
……（新文秘網http://120pk.cn省略2528字，正式會員可完整閱讀）……　
條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地，后因一些農村集體經濟組織和房地產開發(fā)商利用此項規(guī)定炒賣宅基地，非法進行房地產開發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居民已不具備取得該項權利的主體資格，但依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經濟組織內部成員的不在此限。
　　3、宅基地使用權的取得
　　農村村民申請住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準后，由農村集體經濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權。其中涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。
　　取得宅基地使用權，除了必須具備法律規(guī)定的主體資格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實行“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，縣級政府批準”的制度。
　　4、宅基地使用權的內容及限制
　�。ㄒ唬╆P于宅基地的處分
　　宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。一般說來，村民將富余的住房轉讓、出租，有利于調劑余缺，緩解住房供需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾點限制。
　�。�1）按照《土地管理法》的規(guī)定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。這樣規(guī)定的目的在于制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保護耕地和維護宅基地分配公平。但是，村（或村民組）內由于兩戶的宅基地都未達到標準而進行宅基地調劑，由此其中一戶因此失去或減少住房，經村民會議討論同意申請宅基地的，不在此限。
　�。�2）權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基的條件。因為，我國農村宅基地分配使用是無償的，具有福利性質。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產生的土地使用權必然對權利主體的身份有特別限制。
　�。�3）轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權證，當房屋轉讓時，當事人只到房管部門辦理產權過戶登記手續(xù)，便認為其轉讓已成為合法有效。實際上，房產過戶并不能代替土地使用權變更登記。不履行土地使用權變更登記，不但使受讓人的權利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權屬管理和地產市場的秩序。
　�。ǘ╆P于宅基地的面積限制及用途
　　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄區(qū)規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權可分割，超過的部分可由農村集體經濟組織收回，按房屋重置價格結合成新對原使用權人給予適當補償；如該房屋及宅基地使用權不可分割，應在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當地政府規(guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經濟組織。
　　《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”實踐中，對單戶擁有的宅基地超標的，應當按照《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第45~49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內注明其超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當地政府規(guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經濟組織。實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即按農民宅基地使用分配制度的一般原則，超標部分由本集體經濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。
　　需要說明的是，宅基地使用權人對宅基地的占有、使用、并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產和經營活動。1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農村承包經營戶、個體工商戶從事非農業(yè)生產經營活動，應當利用原有宅基地�！彪m然新《土地管理法實施條例》已無此條款，但事實上，農民利用現住房及宅基地從事家庭生產活動，是一種普遍現象。它既符合長期以來的習慣，也有利于今后的農村經濟發(fā)展。當然，家庭生產經營活動應以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生產經營活動，法律上應予承認和保護。
　　5、宅基地閑置的處置
　　申請取得宅基地使用權后，滿兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。
　　宅基地使用權的取得具有無償性、福利性。權利人取得宅基地使用權后，應積極予以利用。對于權利人取得宅基地使用權后長期閑置不用的，應視為其對權利的放棄。為有效利用土地，應由集體經濟組織無償收回。對于收回的宅基地，如已經辦理過確權登記，應當由集體經濟組織報縣級人民政府批準，注銷其土地登記。
　　六、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權
　　1、定義
　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農生產經營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權。
　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的定義包括以下要點：1）權利取得的基本程序，即經過依法審批；2）權利取得的方式，即集體經濟組織以土地使用權作為投資；3）權利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經濟組織獨家設立的企業(yè)和集體經濟組織與其他組織、個人以各種形式合資設立的企業(yè)；4）土地用途，即從事非農業(yè)生產經營活動。
　　2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的主體
　　農村集體經濟組織可設立獨資經營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的建設用地提供給企業(yè)從事生產經營活動，土地使用權由該集體經濟組織或企業(yè)享有。農村集體經濟組織可通過以符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的非農經營性土地使用權作價入股或出資及聯營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權由該企業(yè)享有。
　　非本農村集體經濟組織投資設立的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司企業(yè)或外商投資企業(yè)，不得申請取得或繼受取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權。其應依法申請取得或繼受取得國有土地使用權。
　　3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的取得
　　申請取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照縣、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。
　　農村集體經濟組織辦企業(yè)應當經縣級以上人民政府批準�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定，使用農民集體使用土地興辦企業(yè)的，只有農村集體經濟組織利用本集體所有的土地和利用本集體所有的土地與其他單位和個人和聯營形式入股共同舉辦企業(yè)的，可以使用農民集體所有的土地。村農民集體使用村農民集體所有的土地，村民組使用本村民組的土地，或村內聯戶或農戶使用本村（或村民組）的土地，應當在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地區(qū)內，由農民集體經濟組織或村民委員會向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出用地申請，報人民政府批準。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農民集體所有土地的批準權限，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，即只能由地方人民政府批準。
　　申請取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權，涉及占用農用地的，應當按照《土地管理法》第44條的規(guī)定，辦理農用地轉用審批手續(xù)。其具體權限為，所申請的用地項目在依據土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃批準的農用地轉用范圍內的，由市、縣人民政府批準；超出此范圍的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
　　4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的權利內容
　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對其經營用地享有占有權、使用權和收益權。其中，收益權的具體范圍和行使方式，根據企業(yè)的具體形態(tài)的適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)法或者其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農民集體經濟組織獨資設立的企業(yè)，其收益一般歸農村集體經濟組織。
　　5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的流轉
　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的可流轉性是比較有限的。之所以限制其流轉，主要是基于保護耕地的需要。因此，如果不對這種流轉加以限制，人們就可以以辦企業(yè)的名義將農用地變成建設用地，然后加以轉讓、出租等。但是，作為這一限制的例外，因企業(yè)破產、兼并等人格變動情況而發(fā)生的流轉，法律予以承認。
　　依《擔保法》和原《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經營用地使用權可以依法抵押。但法律對此有兩點限制：1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)業(yè)的土地使用權不得單獨抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押；2）在抵押權實現后，未經土地征用程序，該土地原有的集體所有性質不變，未經辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。
　　在企業(yè)破產、兼并、分立的情況下，上述兩點限制實際上也是存在的：企業(yè)破產、兼并或分立時，企業(yè)使用的土地應當隨廠房等建筑物一并變價處分；未經法定的土地征用、用途變更等程序，不得改變土地原有的所有權性質和用途。
　　七、 鄉(xiāng)村公益用地使用權
　　1．定義
　　鄉(xiāng)村公益用地使用權是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業(yè)的非農用地所享有的集體土地使用權。
　　鄉(xiāng)村公益用地使用權有三個方面的特征：1）從權利取得的基本程序上來說應經依法審批；2）權利主體為農村集體經濟組織或其依法設立的公益性組織；3）權利客體的功能用途為非農業(yè)用于本集體經濟組織內部公益事業(yè)。
　　2、鄉(xiāng)村公益用地使用權的主體
　　農村集體經濟組織可依法對用于本集體經濟組織公益性活動的非農用地享有土地使用權。農村集體經濟組織依法設立的學校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農用地享有土地使用權。
　　鄉(xiāng)村公益用地的主體有兩類：一為農村集體經濟組織。在此需指出農村集體經濟組織不為土地所有權主體，僅為土地所有權主體代表，其對土地僅享有經營、管理權，因此可擔當集體土地使用權主體；二為農村集體經濟組織依法設立的學校等公益性組織。這兩類主體的設計是符合我國農村公益性土地占有、使用的實際情況的。
　　3、鄉(xiāng)村公益用地使用權的取得
　　依據《土地管理法》第61條的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施，公益事業(yè)建設需要用地，必須依法提出申請，并按規(guī)定的批準權限取得批準。鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)主要指鄉(xiāng)村行政辦公、文化科學、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設施、生產服務和公用事業(yè)等，如鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村民委員辦公室、公安、稅務、郵電所、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、農技推廣站、敬老院以及鄉(xiāng)村級道路、供水、排水、電力、電訊、公共廁所等用地。按本法規(guī)定，鄉(xiāng)村公共設施、公益事業(yè)符合土地利用總體規(guī)劃，經過批準可以使用農村集體的土地。
　　依法審批后，經農村集體經濟組織撥付，用地申請人取得鄉(xiāng)村公益用地使用權。用地申請人為農村集體經濟組織的，不經撥付徑自取得鄉(xiāng)村公益用地使用權。
　　4、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權的內容及閑置
　　鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權人對土地僅享有占有權、使用權，一般沒有收益權與處分權。這是該項權利的用途性質所決定的。
　　所以，1）該項權利的權利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學校的，就不能隨意轉為辦醫(yī)院；2）該項權利的權利人不得將土地用于經營性活動，這是由該項權利的公益性質所決定的；3）該項權利的權利人不得將權利轉讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。
　　第四節(jié) 土地他項權利
　　一、 概述
　　土地他項權利是在土地所有權和土地使用權以外依法律、合同或者其他合法行為設定的土地權利。包括抵押權、承租權、地役權、空中權、地下權、土地借用權、耕作權。
　　二、 土地抵押權
　�。ㄒ唬� 定義
　　土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權用其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償的擔保性土地他項權利。
　�。ǘ� 可抵押的范圍
　　1． 國有土地使用權的可抵押的范圍
　　采取出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。出讓國有土地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押；國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
　　2． 集體土地使用權的可抵押范圍
　　依法承包并經登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押，該土地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。
　　第五節(jié) 確定土地權利概述
　　一、 確定土地權利的概念
　　確定土地權利是指依法確定土地權利的主體、客體和內容，簡稱為土地確權。
　　二、 確定土地權利歸屬的法律依據
　　散見于基本法、土地法律和各種土地法規(guī)及相關法律中。部門規(guī)章及政策性文件：
　　《確定土地所有權與使用權的若干規(guī)定》
　　《土地權屬爭議調查處理辦法》
　　《土地登記規(guī)則》
　　《農村人民公社工作條例正草案》
　　三、 土地確權與土地登記的關系
　　土地確權與土地登記是一個事物的兩個方面。廣義地看，土地登記就是確定土地權利歸屬的過程；狹義地看，土地確權又是土地登記過程中的一個階段，即審查權屬資料真實性并確定土地 ……（未完，全文共39469字，當前僅顯示7099字，請閱讀下面提示信息。收藏《國土地籍日常管理工作業(yè)務培訓材料》）