論物業(yè)管理前期的作用及其立法意義

　　摘要：經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)使用人的服務(wù)上,發(fā)揮了原有房管_沒有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期伴隨業(yè)主的事情。為了以人為本、切實(shí)搞好物業(yè)管理工作，根據(jù)目前的現(xiàn)狀，盡快從法律的高度規(guī)定物業(yè)建設(shè)必須要物業(yè)管理提前介入，其意義非常重大。
　　物業(yè)管理是指對(duì)竣工投入使用后的物業(yè)進(jìn)行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹的獨(dú)立行業(yè)，但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，有的對(duì)發(fā)展商本身也產(chǎn)生很大的影響，隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介
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正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。
　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。
　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。
　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎推事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、 ……（未完，全文共3593字，當(dāng)前僅顯示1815字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論物業(yè)管理前期的作用及其立法意義》）