關(guān)于農(nóng)村宅基地的調(diào)研報告(以某鎮(zhèn)為例)

目錄/提綱：……
一、農(nóng)村農(nóng)民的居住_態(tài)落后
二、農(nóng)村農(nóng)民的房屋供求與城鎮(zhèn)開發(fā)供求不平衡
三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)_不完善
一、合理規(guī)劃集中居住點，引導(dǎo)農(nóng)民定向居住
二、合理規(guī)劃村級建房形態(tài)，打造村級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)
三、合理利用宅基地流轉(zhuǎn)形式，完善宅基地流轉(zhuǎn)制度
……
關(guān)于農(nóng)村宅基地的調(diào)研報告(以某鎮(zhèn)為例)

摘要：宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的擴大以及城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)步，農(nóng)村宅基地的問題在一定程度上制約城鎮(zhèn)的發(fā)展進(jìn)程。如何解決宅基地的流轉(zhuǎn)問題，搭建好鎮(zhèn)村轉(zhuǎn)化的橋梁是目前地方政府面臨的重大問題。

關(guān)鍵字：宅基地 控建 合理規(guī)劃

主要內(nèi)容：

作為“十二五”的開局之年，2011年是王集實現(xiàn)跨越式發(fā)展的承啟之年，也是“三年大變樣、五年再造一個新王集”的攻堅之年。為實現(xiàn)“跨入全市第一方陣，加快建設(shè)全面小康”的總體目標(biāo)，我鎮(zhèn)積極推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，重點突出“鎮(zhèn)當(dāng)城建”理念；重點推進(jìn)"工業(yè)重鎮(zhèn)、衛(wèi)星小城、文化名城"三大建設(shè)。先后聘請設(shè)計院對我鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)布局進(jìn)行科學(xué)可持續(xù)規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上確定了“一心七點”的鎮(zhèn)村布局，“三橫三縱”鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)絡(luò)。在如此大好的形勢下，卻仍有制約我鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的問題。

目前我鎮(zhèn)直轄20個
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權(quán)得到一塊宅基地。農(nóng)村人口源源不斷地產(chǎn)生，結(jié)婚成家的農(nóng)戶年年增加，宅基地也年年增加。法律沒有要求子女能夠繼承父輩房產(chǎn)時不得另占有宅基地，于是，父輩的房產(chǎn)變成殘垣頹壁也得不到修繕，子女們一定要申請新的宅基地。這樣的制度不變化，農(nóng)村土地總歸有一天要被房屋全部占去。以王集鎮(zhèn)的武集村為例，武集村現(xiàn)有1115戶，其中居住樓房的戶數(shù)為128戶，占總戶數(shù)11.5%，絕大多數(shù)的房屋建筑用地被老式房屋占有，不僅浪費土地資源也阻礙了我鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。

二、農(nóng)村農(nóng)民的房屋供求與城鎮(zhèn)開發(fā)供求不平衡

目前我鎮(zhèn)總?cè)丝诖蠹s為8萬人，總戶數(shù)為15035戶，住房總面積大約200萬平方米，城鎮(zhèn)住房面積為70萬平方米，每年新增住房面積需求50萬平方米。我鎮(zhèn)按照縣委縣政府關(guān)于“532”工程的相關(guān)要求，城鎮(zhèn)的30%用地用于城鎮(zhèn)人口的居住用地，每年鎮(zhèn)區(qū)通過開發(fā)建設(shè)只能解決大約20萬平方米的住房面積，這其中基本解決包括鎮(zhèn)區(qū)中心拆遷居民以及外來人口的住房問題，但是相對于村級的住房需求只能是“望梅止渴”。并且全鎮(zhèn)村級每年需改建、翻建、擴建的房屋占總房屋數(shù)的60%~70%，其中絕大部分都涉及農(nóng)村宅基地。偌大的需求空間得不到滿足，私建亂建現(xiàn)象也就不足為奇，但政府部門為制止這些行為，出臺相應(yīng)的制裁措施，想“堵”住這種現(xiàn)象。這些措施的實施并不能從根本上解決問題的頑疾，反而對于農(nóng)村穩(wěn)定工作增添加許多不安定的因素。

城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展中巨大的經(jīng)濟差距依然存在，在鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模的不斷擴大，城鎮(zhèn)居民的人口數(shù)量在不斷增長的情況下，急于讓靠近鎮(zhèn)區(qū)的農(nóng)民迅速轉(zhuǎn)變成市民在很大程度上是“拔苗助長”的行為，這種行為不僅傷害了農(nóng)民也不異于城鎮(zhèn)的可持續(xù)健康發(fā)展。在城鎮(zhèn)的開發(fā)中，大多依賴于房地產(chǎn)開發(fā)商，在市場經(jīng)濟以及目前全國的房價普遍偏高的情況下，讓農(nóng)村農(nóng)民在城鎮(zhèn)買房有一定的困難，在調(diào)查中80%的人迫于房價的壓力，13%的人是不想離開居住的環(huán)境，7%的人是其他原因。這也是在控建政策下，供求失衡的原因之一。

三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)_不完善

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定�！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從目前法律實踐來看，各地政府對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)。比較明顯的是我鎮(zhèn)直屬居委會的17塊宅基地被開發(fā)后建造了20座房屋賣給了20個村民，這為以后宅基地以及房屋的歸屬問題留下糾紛的隱患，更對城鎮(zhèn)的開發(fā)和擴建造成相當(dāng)大的阻礙。

農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)從流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等方面，均缺乏明確的法律法規(guī)及政策的規(guī)定和指導(dǎo)，這一方面增加了管理的難度，另一方面大量宅基地流轉(zhuǎn)私下進(jìn)行，擾亂了土地市場的正常秩序。而且自發(fā)流轉(zhuǎn)行為和結(jié)果不受法律保護(hù)，無法律的約束和保障，當(dāng)轉(zhuǎn)讓、出租行為發(fā)生后，雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，各執(zhí)一詞，如果對簿公堂，法院只能依據(jù)大法的規(guī)定，判處此項交 ……（未完，全文共5201字，當(dāng)前僅顯示1826字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于農(nóng)村宅基地的調(diào)研報告(以某鎮(zhèn)為例)》）