關于亦莊X1項目開發(fā)經(jīng)營情況和當前問題的報告

目錄/提綱：……
亦莊X1項目一、二級開發(fā)工作自2007年至今已歷時5年
一、項目基本情況
二、項目歷史沿革
（二）一級開發(fā)和土地上市情況：
（三）二級開發(fā)運營情況：
……


關于亦莊*1項目開發(fā)經(jīng)營情況和當前問題的報告


中信地產(chǎn)（北京）投資有限公司：
亦莊*1項目一、二級開發(fā)工作自2007年至今已歷時5年。由于房地產(chǎn)政策和市場環(huán)境變化，項目一級開發(fā)周期拉長，情況變化極為復雜，項目銷售進度受到調控政策影響，回籠資金緩慢，二級開發(fā)建設資金沉淀巨大，各種因素交織引發(fā)目前諸多問題�，F(xiàn)將*1項目經(jīng)營情況和面臨問題匯報如下：

一、項目基本情況

亦莊*1項目總用地面積151.41公頃（2271.18畝），分為五個地塊。規(guī)劃用地四至為：東南至榮京西街，西南至舊頭路，西北至三海子二路，東北至涼水河。
地塊 總占地
（公頃） 建設用地
（公頃） 建筑面積
（萬平方米）
總計 145.4 92.28 161.33
*1-1B 26.6 19.3 39.64
*1-3 17.67 13.57 13.57
*1-1A 14.82 14.82 33.47
*1-2 31.42 26.03 43.37
*1-4 21.53 18.83 31.28


集體用地 國有土地
亦莊鎮(zhèn)鹿圈
一村
二村
三村
四村 集體
建設用地 8
……（新文秘網(wǎng)http://www.120pk.cn省略808字，正式會員可完整閱讀）……　
塊的規(guī)劃許可證。
2009年11月，36萬平方米回遷房竣工入住。
2010年2月，*1-1B地塊掛牌上市。
2010年3月15日，取得*1-1B地塊土地使用權。
2010年3月*1-3取得規(guī)劃意見書。
2、劃歸北京公司管理后開展的主要工作：
2010年8月，*1-3取得立項批復；
2010年11月，取得*1-3規(guī)劃許可證；
2010年11月，*1-3地塊完成拆遷任務，以招標方式上市；
2010年12月，*1-3成功中標取得土地使用權；
2010年12月，*1-1B開工建設；
2011年2月，成立逸海公司；
2011年4月，*1-1B保障房開始銷售；
2011年7月，*1-1B商品房開始銷售；
2011年12月，*1-1B全部結構封頂；
2011年12月，*1-3地塊取得開工手續(xù)。

（二）一級開發(fā)和土地上市情況：
1、一級開發(fā)模式：
*1項目一級開發(fā)原以亦莊開發(fā)區(qū)為主體，新城公司作為實施方參與一級開發(fā)，原則上由政府出資。后由于資金渠道問題，如不采用授權中信無法出資，故重新修改授權文件，經(jīng)大興區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委協(xié)調并向市政府請示批復同意后，政府更改授權文件，同意中信地產(chǎn)以授權方式進入一級開發(fā)。
2、拆遷工作情況：
2009年5月13日成立以區(qū) 政府為主導的拆遷聯(lián)合指揮部。2009年7月1日亦莊鎮(zhèn)政府牽頭，由新城公司、拆遷公司、評估公司共同成立*1項目拆遷指揮部。*1項目拆遷工作正式啟動。截止2009年8月15日獎勵期結束，*1項目共簽約684戶，占總數(shù)的57%。截止2009年底共簽約827戶，占總數(shù)的69%。2010年底完成住宅拆遷1096戶，占總數(shù)的91%，完成非住宅92戶，完成地上物284戶。2011年啟動政府商街及二村商街的拆遷工作，*1-1A全部完成拆遷工作*1-2民宅共拆遷286戶，占總戶數(shù)的100%；非住宅共拆78戶；占總面積的86%；中心商業(yè)街53戶已完成51戶。*1-3民宅及非住宅已經(jīng)拆遷完畢，*1-4民宅共拆555戶，占總戶數(shù)的89%；非住宅已拆遷完畢。
3、控規(guī)調整：
經(jīng)過我們的多方協(xié)調，2010年2月，市規(guī)委批復同意調整*1項目控制性詳細規(guī)劃�？匾�(guī)調整提升了*1項目未來產(chǎn)品品質，為后期開發(fā)創(chuàng)造了良好的條件。
地 塊 原控規(guī)容積率 調整后容積率 原控規(guī)限高 調整后限高
*1-1B 1.6-2.0 2.15 18m 60m
*1-3 1.0-1.4 1.005 18m 18-45m
*1-1A 1.6-2.0 2.3 30m 45-60m
（局部80m）
*1-2(北區(qū)) 1.6-2.0 2.1-2.4 30m 45-60m
（局部80m）
*1-2(南區(qū)) 1.0-1.4 1.8 18m 18-45m
*1-4 1.6-2.0 1.8 30m 45-60m
（局部80m）

4、設計調整：
2009年，項目公司提出提前規(guī)劃，迅速開工，快速回籠資金。將*1-1B項目定位于中高檔，中小戶型。2010年后由于市場形勢轉變，按總部要求重新進行市場定位，調整為以改善型需求、大戶型產(chǎn)品為主。*1-3的設計規(guī)劃則由原來的“別墅+洋房”改為“聯(lián)排+小高層”。
5、土地上市：
2008年區(qū)政府曾提出*1地塊零利潤整體入市方案，即按照市土儲中心確認的51.3億估算價格，將五個地塊整體交易。若按此方式上市，核算樓面地價約為3300元/平方米。
2010年2月，北京市國土資源局以公開掛牌方式出讓大興區(qū)亦莊*1-1B地塊國有土地使用權，掛牌出讓起始價為257,500萬元。經(jīng)地產(chǎn)總部批準同意由北京公司參與亦莊*1-1B地塊競買，按照地產(chǎn)總部2010年1月26日關于北京亦莊*1-1B項目投資決策評審會議內容，競買價格不高于633，984萬元。新城公司經(jīng)過66輪競價最終以總價524，000萬元取得*1-1B地塊使用權，同年12月取得國有土地使用權證。
*1-1B地塊主要指標：
總用地面積：330236㎡
總建設用地面積：185861㎡
地上總建筑面積：約為391170㎡
容積率：居住≤2.15；配套商服 ……（未完，全文共4492字，當前僅顯示2269字，請閱讀下面提示信息。收藏《關于亦莊*1項目開發(fā)經(jīng)營情況和當前問題的報告》）