畢業(yè)論文：地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究

目錄/提綱：……
一、地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念
（三）影響因素多樣性（四）價(jià)值大量性（五）保值增值性（六）行業(yè)相關(guān)性
（一）經(jīng)濟(jì)因素
（二）社會(huì)因素
（三）行政與政治因素
（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素
（一）分稅制的財(cái)政管理_是根源
（二）政績(jī)考核機(jī)制是動(dòng)力
（三）地方政府官員的權(quán)力設(shè)租需要
（一）土地管理調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)量增加明顯，開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁
（二）調(diào)控政策抑制效應(yīng)力強(qiáng)，市場(chǎng)交易量跌落明顯
1、商品房銷(xiāo)量下降
2、買(mǎi)賣(mài)雙方繼續(xù)僵持，存量房成交依舊冷清
3、庫(kù)存房源持續(xù)消化勢(shì)頭不再延續(xù)
4、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化
（三）房?jī)r(jià)情況
1、商品住房?jī)r(jià)格上揚(yáng)
2、存量住房?jī)r(jià)格走勢(shì)穩(wěn)定
（四）信貸收緊，企業(yè)自籌資金比例持續(xù)提高
（一）首付款比例統(tǒng)一上調(diào)，部分合理住房需求受到牽連
（二）調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，市場(chǎng)再陷觀望
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)
二、商品房銷(xiāo)售量增加，三季度呈下滑態(tài)勢(shì)
三、市場(chǎng)供應(yīng)量上升，庫(kù)存量增多
四、存量住房成交量總體平穩(wěn)，市區(qū)回落
五、新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行良好
（一）地區(qū)發(fā)展不平衡
（二）待售面積有待消化
（三）商品房供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出
一、增值稅3393892752206416923.3
二、營(yíng)業(yè)稅4344283482688616024.7
三、企業(yè)所得稅2543921972985709428……

財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)位論文
地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究
院 系：[工商管理學(xué)院]
專(zhuān) 業(yè)：[財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)]
界 別：[2012屆]


摘 要
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其在地方經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要。然而在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)猛、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、結(jié)構(gòu)性失調(diào)等一系列問(wèn)題。尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲引發(fā)的廣泛關(guān)注。而地方政府的財(cái)政收入也越來(lái)越依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地方政府通過(guò)低價(jià)征地、限額高價(jià)出售的方式獲取巨額房地產(chǎn)行業(yè)稅, 以解決地方政府財(cái)政困難，增加財(cái)政收入。由于地方政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，地方政府也會(huì)通過(guò)一定的方法維持并推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
本文就地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系視角出發(fā)，得出地方政府財(cái)政收入和房地產(chǎn)的發(fā)展是相互依存、相互影響的。本文也將對(duì)地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系中存在的問(wèn)題提出幾點(diǎn)建議。（英語(yǔ)翻譯待修改，語(yǔ)法可能有不完善之處）


關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)價(jià)格 地方政府財(cái)政收入 房地產(chǎn)行業(yè)稅 依賴(lài) 建議


ABSTRACT
In recent years, our country’s real estate industry is developing rapidly. Its position in the local economy is increasingly important. However，when the real estate industry is booming，there are e*cessive increase in real estate investment，the rapidly rising price of real estate and structural imbalance，etc. Especially the rapid rise in real estate prices caused widespread concern. The local governments fiscal revenue has also become increasingly dependent on real estate development. In order to solve the financial difficulties and increase our revenues, the local government gets huge amounts of real estate industry ta* by e*propriating land at alow prices and Limitting sell at high prices. Because the local gove
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略1923字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
的長(zhǎng)期性；（三）影響因素多樣性；（四）價(jià)值大量性；（五）保值增值性；（六）行業(yè)相關(guān)性。

類(lèi)別：
（1） 根據(jù)土地用途分類(lèi) ：1、居住用地 ；2、公用設(shè)施用地（商業(yè)用地）；3、工業(yè)用地 ；4、倉(cāng)儲(chǔ)用地 ；5、對(duì)外交通用地 ；6、道路廣場(chǎng)用地；7、市政公用設(shè)施用地；8、綠化用地 ；9、特殊用地；
（2） 根據(jù)房屋用途分類(lèi)：1、居住用途的房屋；2、工業(yè)用途的房屋；3、商業(yè)用途的房屋；4、文體娛樂(lè)設(shè)施；5、政府和公用設(shè)施；6、多功能建筑（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。

1.2.1.2 房地產(chǎn)價(jià)格的定義及影響因素：

房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和土地自然資源價(jià)值及土地中投入勞動(dòng)所形成的價(jià)值的統(tǒng)一，房地產(chǎn)價(jià)格就是這種綜合性特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價(jià)值和土地中投入的勞動(dòng)形成的價(jià)值占了主要部分，因此可以說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。
房地產(chǎn)價(jià)格有多種類(lèi)型：理論價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格等，本文所指的房地產(chǎn)價(jià)格為平均價(jià)格。

影響因素：
（一）經(jīng)濟(jì)因素
　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平也越高。反之，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比，房地產(chǎn)價(jià)格有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來(lái)看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產(chǎn)價(jià)格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。
（二）社會(huì)因素
　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。
　　社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過(guò)程也比較長(zhǎng)，是一種_性的影響。如城市形成歷史，對(duì)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響，雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的，在中國(guó)許多城市中，某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價(jià)格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門(mén)的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開(kāi)始會(huì)造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升，但發(fā)展到一定程度，則會(huì)造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房地產(chǎn)價(jià)格下降。
（三）行政與政治因素
　　行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國(guó)家機(jī)器來(lái)體現(xiàn)的，因此它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對(duì)一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政和政治因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用的速度相對(duì)較快，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說(shuō)是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會(huì)使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。
（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素
這個(gè)因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來(lái)成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房?jī)r(jià)上漲。再如，房屋的朝向也會(huì)影響房?jī)r(jià)。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價(jià)格也高。由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房地產(chǎn)價(jià)格受自身因素（特別是一些與自然有關(guān)的因素）制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開(kāi)其周?chē)沫h(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)、臭河浜等視覺(jué)、空氣污染源，則價(jià)格就低。

1.2.1.3 房地產(chǎn)的區(qū)域性地方性（內(nèi)容待擴(kuò)展）

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有固定性、地域性和區(qū)位性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)的價(jià)值受所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。即使是同一地區(qū)的房地產(chǎn)也會(huì)因具體位置的不同、設(shè)施的差異、環(huán)境的影響和城市功能的不同產(chǎn)生價(jià)值差異。房地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)和關(guān)鍵因素就是位置。房地產(chǎn)的供給和需求一般都是在特定地域內(nèi)實(shí)現(xiàn)平衡，因此地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中扮演極其重要的角色


1.2.1.4 房地產(chǎn)的行業(yè)稅

　現(xiàn)行稅制下，直接產(chǎn)生于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)等產(chǎn)生的稅收以及隨營(yíng)業(yè)稅附征的城建稅等。即包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、土地使用稅、資源稅。


1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念

1.2.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的定義

房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。

1.2.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展概況（待修改,數(shù)據(jù)不完善）

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散，投資規(guī)模和產(chǎn)業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量急劇膨脹，投資來(lái)源越來(lái)越多樣化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步建立，逐漸在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)地位，但這也引起了房地產(chǎn)地區(qū)發(fā)展的不平衡和房?jī)r(jià)的居高不下，主要表現(xiàn)為:房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差。而且融資結(jié)構(gòu)單一，過(guò)度依賴(lài)銀行，使銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，2006年同比上漲5.5%；2007年同比增長(zhǎng)7.6%；2008年上半年同比上漲10.2%；2009年全年房?jī)r(jià)漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達(dá)到了1998年房改以來(lái)的最大漲幅。為解決這些問(wèn)題，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，我國(guó)的房地產(chǎn)政策逐漸完善。




二．地方政府財(cái)政收入和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在的關(guān)系

2.1地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

2.1.1 地方政府通過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因是多方面的，如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快、商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加、供求關(guān)系不平衡等，但本文認(rèn)為真正導(dǎo)致房?jī)r(jià)屢次調(diào)控仍然高居不下的關(guān)鍵因素在于地方政府。在中國(guó)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，地方政府扮演著關(guān)鍵的角色，實(shí)際上地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。地方政府通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.1.1.1房地產(chǎn)價(jià)格的作用

房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)價(jià)格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)在：
　　首先，作為基礎(chǔ)性?xún)r(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格水平一定程度上決定著市場(chǎng)總體價(jià)格水平。表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格作為生產(chǎn)要素價(jià)格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房地產(chǎn)價(jià)格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)程度，而且由于住房的價(jià)值量大在家庭消費(fèi)支出中占有較大比重，住房?jī)r(jià)格在全社會(huì)消費(fèi)價(jià)格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)價(jià)格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。
　　其次，住房作為重要的消費(fèi)資料，住房?jī)r(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房?jī)r(jià)格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會(huì)由此下降；反之住房?jī)r(jià)格水平低，能增強(qiáng)居民的購(gòu)房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房?jī)r(jià)格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。
再次，價(jià)格作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房?jī)r(jià)格高，開(kāi)發(fā)商有利可圖，增加開(kāi)發(fā)量，由此增加供給，而房?jī)r(jià)高，消費(fèi)者減少購(gòu)買(mǎi)，也會(huì)縮小需求；反之商品房?jī)r(jià)格低，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，就縮減開(kāi)發(fā)量，由此減少供給，而房?jī)r(jià)低，促使消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，又會(huì)增加需求，這樣就可以利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實(shí)現(xiàn)供求總量平衡。同時(shí)，不同類(lèi)型、不同層次的房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。

2.1.1.2房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的影響（內(nèi)容待完善，待插入圖表數(shù)據(jù)(價(jià)格和投資開(kāi)發(fā)的關(guān)系)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實(shí)際從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)單位統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的包括統(tǒng)籌待建、拆遷還建的住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、賓館、度假村、寫(xiě)字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開(kāi)發(fā)工程（如道路、給水 ……（未完，全文共30035字，當(dāng)前僅顯示5403字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究》）