畢業(yè)論文：地方政府財政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系研究

目錄/提綱：……
一、地方政府財政收入與房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)的相關概念
（三）影響因素多樣性（四）價值大量性（五）保值增值性（六）行業(yè)相關性
（一）經(jīng)濟因素
（二）社會因素
（三）行政與政治因素
（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素
（一）分稅制的財政管理_是根源
（二）政績考核機制是動力
（三）地方政府官員的權力設租需要
（一）土地管理調(diào)控效應顯現(xiàn)，市場供應量增加明顯，開發(fā)投資增勢強勁
（二）調(diào)控政策抑制效應力強，市場交易量跌落明顯
1、商品房銷量下降
2、買賣雙方繼續(xù)僵持，存量房成交依舊冷清
3、庫存房源持續(xù)消化勢頭不再延續(xù)
4、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化
（三）房價情況
1、商品住房價格上揚
2、存量住房價格走勢穩(wěn)定
（四）信貸收緊，企業(yè)自籌資金比例持續(xù)提高
（一）首付款比例統(tǒng)一上調(diào)，部分合理住房需求受到牽連
（二）調(diào)控態(tài)度堅決，市場再陷觀望
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)較快增長
二、商品房銷售量增加，三季度呈下滑態(tài)勢
三、市場供應量上升，庫存量增多
四、存量住房成交量總體平穩(wěn)，市區(qū)回落
五、新建住房價格指數(shù)運行良好
（一）地區(qū)發(fā)展不平衡
（二）待售面積有待消化
（三）商品房供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出
一、增值稅3393892752206416923.3
二、營業(yè)稅4344283482688616024.7
三、企業(yè)所得稅2543921972985709428……

財務管理專業(yè)學位論文
地方政府財政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系研究
院 系：[工商管理學院]
專 業(yè)：[財務管理專業(yè)]
界 別：[2012屆]


摘 要
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其在地方經(jīng)濟中的地位日趨重要。然而在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過猛、房地產(chǎn)價格上漲過快、結(jié)構(gòu)性失調(diào)等一系列問題。尤其是房地產(chǎn)價格的過快上漲引發(fā)的廣泛關注。而地方政府的財政收入也越來越依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地方政府通過低價征地、限額高價出售的方式獲取巨額房地產(chǎn)行業(yè)稅, 以解決地方政府財政困難，增加財政收入。由于地方政府財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，地方政府也會通過一定的方法維持并推動房價的上漲，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
本文就地方政府財政收入與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關系視角出發(fā)，得出地方政府財政收入和房地產(chǎn)的發(fā)展是相互依存、相互影響的。本文也將對地方財政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關系中存在的問題提出幾點建議。（英語翻譯待修改，語法可能有不完善之處）


關鍵詞： 房地產(chǎn)價格 地方政府財政收入 房地產(chǎn)行業(yè)稅 依賴 建議


ABSTRACT
In recent years, our country’s real estate industry is developing rapidly. Its position in the local economy is increasingly important. However，when the real estate industry is booming，there are e*cessive increase in real estate investment，the rapidly rising price of real estate and structural imbalance，etc. Especially the rapid rise in real estate prices caused widespread concern. The local governments fiscal revenue has also become increasingly dependent on real estate development. In order to solve the financial difficulties and increase our revenues, the local government gets huge amounts of real estate industry ta* by e*propriating land at alow prices and Limitting sell at high prices. Because the local gove
……（新文秘網(wǎng)http://www.120pk.cn省略1923字，正式會員可完整閱讀）……　
的長期性；（三）影響因素多樣性；（四）價值大量性；（五）保值增值性；（六）行業(yè)相關性。

類別：
（1） 根據(jù)土地用途分類 ：1、居住用地 ；2、公用設施用地（商業(yè)用地）；3、工業(yè)用地 ；4、倉儲用地 ；5、對外交通用地 ；6、道路廣場用地；7、市政公用設施用地；8、綠化用地 ；9、特殊用地；
（2） 根據(jù)房屋用途分類：1、居住用途的房屋；2、工業(yè)用途的房屋；3、商業(yè)用途的房屋；4、文體娛樂設施；5、政府和公用設施；6、多功能建筑（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。

1.2.1.2 房地產(chǎn)價格的定義及影響因素：

房地產(chǎn)價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統(tǒng)一，房地產(chǎn)價格就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房地產(chǎn)價格基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。
房地產(chǎn)價格有多種類型：理論價格、市場價格、評估價格、指導價格等，本文所指的房地產(chǎn)價格為平均價格。

影響因素：
（一）經(jīng)濟因素
　　影響房地產(chǎn)價格的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也越高。反之，房地產(chǎn)價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房地產(chǎn)價格有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產(chǎn)價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟因素方面存在的明顯差異所造成的。
（二）社會因素
　　影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
　　社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種_性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平的影響，雖然不如經(jīng)濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產(chǎn)價格的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房地產(chǎn)價格上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房地產(chǎn)價格下降。
（三）行政與政治因素
　　行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現(xiàn)的，因此它對房地產(chǎn)價格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經(jīng)濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價格在較短的時間內(nèi)迅速下跌。
（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素
這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內(nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)價格受自身因素（特別是一些與自然有關的因素）制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環(huán)境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。

1.2.1.3 房地產(chǎn)的區(qū)域性地方性（內(nèi)容待擴展）

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有固定性、地域性和區(qū)位性的特點。房地產(chǎn)的價值受所處地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的影響。即使是同一地區(qū)的房地產(chǎn)也會因具體位置的不同、設施的差異、環(huán)境的影響和城市功能的不同產(chǎn)生價值差異。房地產(chǎn)最重要的特點和關鍵因素就是位置。房地產(chǎn)的供給和需求一般都是在特定地域內(nèi)實現(xiàn)平衡，因此地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中扮演極其重要的角色


1.2.1.4 房地產(chǎn)的行業(yè)稅

　現(xiàn)行稅制下，直接產(chǎn)生于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)等產(chǎn)生的稅收以及隨營業(yè)稅附征的城建稅等。即包括：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、教育費附加、契稅、城市維護建設稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、土地使用稅、資源稅。


1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的相關概念

1.2.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的定義

房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

1.2.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展概況（待修改,數(shù)據(jù)不完善）

房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散，投資規(guī)模和產(chǎn)業(yè)規(guī)模越來越大，開發(fā)企業(yè)數(shù)量急劇膨脹，投資來源越來越多樣化，房地產(chǎn)市場已初步建立，逐漸在經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)主導地位，但這也引起了房地產(chǎn)地區(qū)發(fā)展的不平衡和房價的居高不下，主要表現(xiàn)為:房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差。而且融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行，使銀行和房地產(chǎn)市場都面臨較高的風險，房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫嚴重，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國70個大中城市房價，2006年同比上漲5.5%；2007年同比增長7.6%；2008年上半年同比上漲10.2%；2009年全年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達到了1998年房改以來的最大漲幅。為解決這些問題，適應我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，我國的房地產(chǎn)政策逐漸完善。




二．地方政府財政收入和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在的關系

2.1地方政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

2.1.1 地方政府通過房地產(chǎn)的價格來影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

導致房價持續(xù)上漲的原因是多方面的，如城鎮(zhèn)人口增長較快、商品房開發(fā)建設成本增加、供求關系不平衡等，但本文認為真正導致房價屢次調(diào)控仍然高居不下的關鍵因素在于地方政府。在中國房產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，地方政府扮演著關鍵的角色，實際上地方政府對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。地方政府通過房地產(chǎn)價格來影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.1.1.1房地產(chǎn)價格的作用

房地產(chǎn)價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經(jīng)濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)在：
　　首先，作為基礎性價格，房地產(chǎn)價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格作為生產(chǎn)要素價格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房地產(chǎn)價格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。
　　其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會由此下降；反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房價格的高低成為關系到居民切身利益的重大經(jīng)濟問題和社會問題。
再次，價格作為市場經(jīng)濟最重要的調(diào)節(jié)機制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關系，商品房價格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；反之商品房價格低，開發(fā)商無利可圖，就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實現(xiàn)供求總量平衡。同時，不同類型、不同層次的房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)相適應，從而達到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房地產(chǎn)價格機制與供求機制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。

2.1.1.2房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)投資開發(fā)的影響（內(nèi)容待完善，待插入圖表數(shù)據(jù)(價格和投資開發(fā)的關系)）

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營的活動單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)籌待建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務設施，土地開發(fā)工程（如道路、給水 ……（未完，全文共30035字，當前僅顯示5403字，請閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：地方政府財政收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系研究》）