加強城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理的思考

目錄/提綱：……
一、基本情況及現狀
二、存在的問題與原因分析
（一）管理難
1、老小區(qū)硬件基礎設施差，開展常規(guī)性物業(yè)管理條件先天不足
2、老小區(qū)進出口較多，帶來物業(yè)管理成本高、難度大
3、業(yè)委會難以構建或作用難以發(fā)揮
4、物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員
5、物業(yè)主管部門_不順，職責不清，缺乏監(jiān)管
（二）收費難
2、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)
3、對不繳納物業(yè)管理費的業(yè)主沒有制約手段
（三）生存難
三、建議和對策
1、明確職責，加強對物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
2、加大宣傳，提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率
3、完善機制，規(guī)范物業(yè)公司服務行為
二是進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復
4、加大扶持，提高物業(yè)管理的生存發(fā)展能力
三是由于老小區(qū)沒有物業(yè)用房，未實行保修金、維修基金制，政府應給予政策扶持
5、整合資源，加大對老小區(qū)物業(yè)管理的支持力度
二是進一步整合相關扶持政策，加大對老小區(qū)物業(yè)管理的支持力度
6、因地制宜，危舊房改造小區(qū)引進準物業(yè)試點先行
……
加強城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理的思考

物業(yè)管理工作牽涉到千家萬戶，物業(yè)管理水平關系社會和諧發(fā)展。隨著城市經濟的快速發(fā)展，舊城改造工作的深入推進，物業(yè)管理工作越來越顯示出其重要性，已成為街道和社區(qū)的難點工作。圍繞城區(qū)老小區(qū)物業(yè)費的收繳、業(yè)委會選舉、停車泊位、供水供熱、公共設施維修等突出問題，街道人大工委深入小區(qū)物業(yè)公司、居民小區(qū)、居民家庭進行了廣泛深入的調研，下面就**街道為例，對城區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理現狀、存在問題及改進措施作以簡要分析。
一、基本情況及現狀
**街道共有城區(qū)社區(qū)12個，其中10個社區(qū)位于老城區(qū)，共有房屋991棟，開放式小區(qū)房屋棟數為593棟，有物業(yè)公司進行管理的42個小區(qū)有房屋352棟，處于業(yè)委會自主管理的8個小區(qū)有房屋44棟，在2013年底前引入準物業(yè)試點的1個小區(qū)有住宅33棟。老小區(qū)居民房都建造于70、80年代，基礎設施差、房屋老化程度高，物業(yè)管理運行存在在一定程度的困難。
自2012年12月底街道接管小區(qū)物業(yè)管理工作來，在街道、社區(qū)和住
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委會實際運作困難，作用難以發(fā)揮。
4、物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。很多物業(yè)公司聘請的安保、保潔等人員年齡普遍偏大，如：日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。由于服務意識不強，工作效率偏低，影響物業(yè)管理服務水平的提高和業(yè)主滿意度的提升，導致業(yè)主產生不滿。
5、物業(yè)主管部門_不順，職責不清，缺乏監(jiān)管。相關物業(yè)管理工作的政策法規(guī)表述含糊，主管部門權威不夠、力度不足，不能形成有效的物業(yè)管理長效機制。作為屬地管理，街道沒有專業(yè)的人，沒有專業(yè)的知識，管理上存在難度。
（二）收費難。
老小區(qū)物業(yè)管理標準降低、收費難，嚴重影響了物業(yè)公司的正常運營。
1、老小區(qū)以中低收入家庭為主，下崗待業(yè)、老弱病殘等弱勢_比例較高，生活比較困難；而更主要的是老小區(qū)居民花錢買服務的意識未形成，不少業(yè)主因為對物業(yè)管理不理解、不支持，造成物業(yè)管理費收繳困難重重。據統計，城區(qū)目前開放式老小區(qū)衛(wèi)生費收繳還不到50%，準物業(yè)小區(qū)物業(yè)費收繳率不到80%。
2、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
3、對不繳納物業(yè)管理費的業(yè)主沒有制約手段。由于現行管理條例規(guī)定不夠明確，法律程序繁雜以及“法不責眾”的行為的特殊性，成本較高，造成催交物業(yè)管理費十分困難。
（三）生存難。
1、老舊小區(qū)普遍存在基礎設施陳舊破損，公用設施老化，由于老小區(qū)物業(yè)管理成本高，物業(yè)公司因缺乏維修資金、物業(yè)管理公司入不敷出，物業(yè)要提價，業(yè)主不認同，物業(yè)服務與收費無法談攏，導致物業(yè)公司退出小區(qū)管理現象頻繁。
2、在物價上漲的大背景下，費用支出上漲，收取物業(yè)收費標準提高難，加上小區(qū)物業(yè)自身的“造血”、代償功能不全，影響了物業(yè)公司的正常運作。由于資金、人員、場所等難題，自主管理小區(qū)實行業(yè)委會自管運行也難。
三、建議和對策
1、明確職責，加強對物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督。一是小區(qū)老物業(yè)管理工作，必須明確房管等相關職能部門加強對街道和社區(qū)物業(yè)管理工作監(jiān)督和指導，要建立區(qū)政府、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系，加強物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導落實，對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理小區(qū)進行指導和管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉及發(fā)揮業(yè)主自治作用。二是街道在建立物業(yè)管理中心的基礎上，要協調好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建成立和換屆工作，并監(jiān)督、規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主開展正常的自治工作，把物業(yè)管理與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等社區(qū)建設結合起來，推動小區(qū)物業(yè)管理有序發(fā)展。三是完善物業(yè)費繳納信息登記系統，明確業(yè)主繳費的主體意識，并與房管所合作，推行物業(yè)費繳納信息與房屋產權變更信息合并機制，實施權利義務并舉，推行未繳納物業(yè)管理費的產權不得上市交易政策。
2、加大宣傳，提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率。物業(yè)管理的核心是經費問題，提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率，是物業(yè)管理真正實現長效化的關鍵之一。一是要通過各個社會層面、各種媒體手段加強對老小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢購買服務的意識；二是要努力擴大社區(qū)居民對物業(yè)管理的參與度，從而提高對物業(yè)管理的認可度，在物業(yè)公司的引進、提供的服務內容、服務方式和服務質量的評價等環(huán)節(jié)上廣泛吸納意見，促進居民更多參與；三是積極向上反映呼吁，加大法律對業(yè)主欠交物業(yè)管理費的征交力度，提高業(yè)主自覺繳費意識。
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