關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

目錄/提綱：……
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變
二、硬件條件相對落后
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象
五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大
六、物業(yè)管理收費(fèi)困難
七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾
其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作
其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境
其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃
其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分
其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系
其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳
二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳
三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺_意識
其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系
……
物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個(gè)方面。
　　一、居民觀念需轉(zhuǎn)變
　　多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)_下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。
　　二、硬件條件相對落后
　　舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單
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舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到左右。
　　七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮
　　實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。
　　八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾
　　社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
　　針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
　　其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作
　　當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。
　　其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境
　�、背鞘械墓芾碚呤歉骷壵�，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。
　�、沧≌膶�(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。
　　⒊產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。
　　其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃
　　針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個(gè)小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
　　其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分
　　房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠 ……（未完，全文共3093字，當(dāng)前僅顯示1562字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議》）