關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度回顧
二、調(diào)研對象
三、我區(qū)資金監(jiān)管現(xiàn)狀
四、資金監(jiān)管過程中存在問題
五、問題原因分析
（一）購房群眾安全意識不足
（二）按揭銀行放款
（三）信息共享缺陷
（四）司法凍結(jié)劃扣
六、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的措施
（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售行為監(jiān)管
（二）資金繳存
（三）監(jiān)管賬戶增加特殊標(biāo)識
（四）加大宣傳
七、結(jié)語
……
關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的調(diào)研報告

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度回顧
我國商品房預(yù)售概念最早起源于1994 年正式推行的商品房預(yù)售制度。當(dāng)時政策主要借鑒香港預(yù)售“樓花”的管理模式。商品房預(yù)售制度在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用還是比較大的，特別是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，用好商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度顯得尤為重要。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)由于_資金不足，盲目追求擴(kuò)大規(guī)模，以及大環(huán)境及疫情原因，把預(yù)售資金挪作他用，出現(xiàn)延期交房等情況，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。
因此，為我區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度進(jìn)行此次調(diào)研，對于切實保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序具有重要意義。
二、調(diào)研對象
**區(qū)范圍內(nèi)在建、在售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、相關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行、商品房按揭貸款銀行。
三、
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略568字，正式會員可完整閱讀）……　
自挪用預(yù)售資金情況發(fā)生。
（二）按揭銀行放款
按照政策規(guī)定，商業(yè)銀行在對業(yè)主按揭貸款放貸時應(yīng)直接放款至企業(yè)監(jiān)管賬戶，但在日常監(jiān)管過程中，發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行存在因業(yè)績或各種不同原因，將按揭貸款放款至企業(yè)一般賬戶的情況，導(dǎo)致按揭資金無法監(jiān)管。在今年新辦法制定后，此情況有好轉(zhuǎn)現(xiàn)象，但因住建部門無法掌握商業(yè)銀行按揭放款時間，資金監(jiān)管仍依賴商業(yè)銀行按規(guī)矩辦事。
（三）信息共享缺陷
2015年預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)由市住建局下放至區(qū)住建局，但網(wǎng)簽合同備案業(yè)務(wù)仍在市住建局房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中心，區(qū)級部門無法掌握合同網(wǎng)簽信息。開發(fā)企業(yè)未將預(yù)售資金按規(guī)定存入監(jiān)管賬戶內(nèi)，即可進(jìn)行網(wǎng)簽備案，網(wǎng)簽備案后使用網(wǎng)簽合同到按揭銀行進(jìn)行貸款。
（四）司法凍結(jié)劃扣
開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中存在各種各樣的糾紛或訴訟，司法部門在執(zhí)行過程中，針對企業(yè)戶名的賬戶進(jìn)行執(zhí)行時存在將監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金進(jìn)行凍結(jié)或劃扣的情況，2022年最高人民法院、住建部、中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》，通知中提出法院在凍結(jié)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金時需通知住建部門，同時堅持比例原則，避免因保全、執(zhí)行影響項目竣工交付及對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)監(jiān)管額度內(nèi)的款項，不得采取扣劃措施。但在實際執(zhí)行過程中，仍頻繁出現(xiàn)劃扣、凍結(jié)等影響項目建設(shè)進(jìn)度的情況發(fā)生。經(jīng)統(tǒng)計，我區(qū)目前7個項目，涉及30個賬戶，約0.5億元被不同地區(qū)法院查封。
最優(yōu)的監(jiān)管模式應(yīng)為：業(yè)主首付款進(jìn)入監(jiān)管賬戶→簽訂網(wǎng)簽合同→辦理按揭貸款→按揭銀行直接將貸款放款至監(jiān)管賬戶，目前監(jiān)管部門對于信息掌握不及時，監(jiān)管存在滯后性，給開發(fā)企業(yè)逃避資金監(jiān)管存在空白區(qū)，未形成監(jiān)管閉環(huán)。
六、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的措施
（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售行為監(jiān)管
采取最低限額制，即根據(jù)預(yù)售項目工程建設(shè)的資金需要核定一個能確保項目工程完工至辦理產(chǎn)權(quán)登記的最低額度，經(jīng)區(qū)住建部門與市住建部門多少共同核實協(xié)商后，在2月24日出臺的《**市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法》內(nèi)將最低監(jiān)管額度定為2600元每平米，開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售資金在達(dá)到核定額度前不能支取賬戶內(nèi)資金，在超出核定額度后，超出部分開發(fā)企業(yè)可隨時至于，核定額度內(nèi)的資金根據(jù)項目的工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行撥付。
（二）資金繳存
購房人申請商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款時，按揭貸款銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)與購房人簽訂的貸款合同中明確商品房買賣合同中載明的監(jiān)管賬戶作為貸款到賬的唯一賬戶，依據(jù)備案的商品房買賣合同，將購房人首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證或業(yè)務(wù)回單作為放貸條件之一進(jìn)行核實，在確認(rèn)首付款全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，為購房人辦理按揭貸款或公積金貸款業(yè)務(wù)。按揭貸款或住房公積金管理機(jī)構(gòu)將按揭貸款直接發(fā)放至資金監(jiān)管賬戶，同步將到款信息推送住建部門。
（三）監(jiān)管賬戶增加特殊標(biāo)識
監(jiān)管銀行在開立企業(yè)資金監(jiān)管賬戶時對資金監(jiān)管賬戶增加特殊標(biāo)識，區(qū)別于企業(yè)其他一般賬戶，避免司法系統(tǒng)在凍結(jié)或劃扣時出現(xiàn)對資金監(jiān)管賬戶進(jìn) ……（未完，全文共2508字，當(dāng)前僅顯示1594字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的調(diào)研報告》）