對縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查與思考

目錄/提綱：……
一、××縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）開發(fā)勢頭強(qiáng)勁，但投資規(guī)模不大
（二）開發(fā)質(zhì)量提高，但市場有待培育
（三）開發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)價格攀升
一是成本推動
二是需求拉動
（四）開發(fā)主體增多，但樓盤規(guī)模小
二、房地產(chǎn)市場需求形勢分析
（一）××縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)
（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求的有利因素
一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求
二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對住宅的需求
三是縣外人口來××縣購房形成對住宅的需求
（三）制約房地產(chǎn)市場需求的主要因素
一是收入預(yù)期不確定
二是住房產(chǎn)權(quán)制度不健全
三是國家宏觀政策約束
三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策建議
（一）合理定位，選準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向
（二）科學(xué)規(guī)劃，同步推動舊城改造和新區(qū)開發(fā)
（三）招大引強(qiáng)，實(shí)施成片開發(fā)和品牌戰(zhàn)略
（四）完善政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)
（五）加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
……

　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，**縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要增長點(diǎn)之一。正確引導(dǎo)**縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對于推動城市建設(shè)，壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動全社會投資與經(jīng)濟(jì)增長具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
　　一、**縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
　　（一）開發(fā)勢頭強(qiáng)勁，但投資規(guī)模不大。2004年，**縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬m2，實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬m2；預(yù)售面積23.38萬m2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬m2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬m2，申報金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規(guī)�？�，
……（新文秘網(wǎng)http://120pk.cn省略627字，正式會員可完整閱讀）……　
119萬元和124萬元，縣城片區(qū)地價從2003年平均每畝約50萬元漲到100萬元左右；其次是建筑原材料價格上漲等建設(shè)成本提高。二是需求拉動。2003年以來**縣商品房市場呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，使得商品房平均成交價格上揚(yáng)；去年以來，縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價格也有較大幅度增長，**筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場成交價格分別達(dá)到1250、1350、1000、650元，比2004年增長25%、8%、18%、8%。
　　（四）開發(fā)主體增多，但樓盤規(guī)模小。隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善和城市輻射功能的增強(qiáng)，加之成都近郊區(qū)市縣特有的地價、房價和環(huán)境優(yōu)勢，近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于**縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢，很多企業(yè)都看好這個市場，目前各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到39家，競爭非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤相對較小。2004年以來，全縣共出讓土地13宗，其中房地產(chǎn)開發(fā)超過50畝的僅有3宗地，最大樓盤面積178.4畝，最小的僅2畝�？傮w上看，目前20—50畝的小樓盤較多，規(guī)模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對偏少。
　　二、房地產(chǎn)市場需求形勢分析
　�。ㄒ唬�**縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。成都市新一輪城市總體規(guī)劃對**縣城市發(fā)展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住，又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”。**縣自身的定位是：率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心。到2010年**縣城區(qū)將新增建設(shè)用地15平方公里，城區(qū)總用地達(dá)到30平方公里，人口達(dá)到20萬人；到2020年規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)面積51平方公里，城市片區(qū)人口45萬人以上。東南部新城是**縣未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，將承擔(dān)**縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模7.1平方公里，規(guī)劃道路共16條，總長約27公里，預(yù)計投資約5億元（不含拆遷安置費(fèi)）。從今年開始計劃用3年左右時間分步建設(shè)，2005年重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長青路5條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。
　�。ǘ┐龠M(jìn)房地產(chǎn)市場需求的有利因素。
　　一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到2020年全縣城市化水平將達(dá)到80％，年均提高2個百分點(diǎn)，縣城片區(qū)年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動。以人均建筑面積16m2計算，每年需新建住宅28.8萬m2。
　　二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對住宅的需求。2000年以來，**縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長，城鎮(zhèn)居民人均收入從6569元增加到10200元，農(nóng)村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級換代。同時，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對象。
　　三是縣外人口來**縣購房形成對住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應(yīng)越 ……（未完，全文共5013字，當(dāng)前僅顯示1760字，請閱讀下面提示信息。收藏《對縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查與思考》）