淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備管理

目錄/提綱：……
一、設(shè)備管理的必要性
（一）關(guān)系到聲譽和生存
（二）關(guān)系到企業(yè)服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用
（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護
二、設(shè)備管理要達(dá)到的基本目標(biāo)
（一）建立先進的設(shè)備管理_
（二）建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度
（三）做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作
二、設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳
三、設(shè)備技術(shù)登記簿
（四）設(shè)備管理目標(biāo)
一、設(shè)備的有效利用率：
二、設(shè)備的完好率：
（五）加強培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合
三、實現(xiàn)設(shè)備管理目標(biāo)的影響因素
（一）現(xiàn)代化設(shè)備帶來的新問題
（二）傳統(tǒng)設(shè)備管理方式的局限性
四、設(shè)備管理的內(nèi)容
（一）設(shè)備管理的范圍
（二）設(shè)備管理的具體內(nèi)容
五、做好設(shè)備管理現(xiàn)代化工作應(yīng)具備的基本條件
（一）樹立現(xiàn)代化的科學(xué)管理思想
（二）完善設(shè)備管理組織和管理制度
（三）采用先進的設(shè)備管理方法
（四）使用先進的設(shè)備管理工具
……

　　淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備管理
　　
　　設(shè)施管理(facility management，簡稱fm)是一門新的交叉學(xué)科，它綜合了管理科學(xué)、建筑科學(xué)、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。設(shè)施管理概念的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展、社會進步的必然趨勢，是物業(yè)服務(wù)理念的外延。
　　一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)服務(wù)過程中對上述水暖電設(shè)備進行維護保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點。
　　二十世紀(jì)六十年代末、七十年代初的能源危機，使“建筑節(jié)能”從當(dāng)初單純地抑制需求、減少耗能量逐漸發(fā)展到合理用能、提高能源利用率的理性階段。隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，4c(computer、control、communication、crt圖形顯示)技術(shù)的進步和完善，智能建筑的概念于20世紀(jì)70年代在美國誕生。1984年，第一幢智能大廈在美國哈特福德(hartford)市建成。自此，智能建筑在美、日、歐及世界各地蓬勃發(fā)展。
　　伴隨智能建筑的蓬勃發(fā)展，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進入各種建筑，使物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的
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　　設(shè)備管理對服務(wù)企業(yè)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。
　　加強維護保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。
　　樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常機物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用開支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。
　　隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。
　�。ㄈ╆P(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護
　　若設(shè)備的可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失，也給家庭帶來不幸。
　　若設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會污染環(huán)境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。
　　因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進步，而先進的設(shè)備管理是企業(yè)技術(shù)進步的根本保證。
　　二、設(shè)備管理要達(dá)到的基本目標(biāo)
　　良好的設(shè)備管理必須做到：
　�。ㄒ唬┙⑾冗M的設(shè)備管理_
　　1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模、考慮用設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、服務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設(shè)置設(shè)備管理_。服務(wù)管理_力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進性。
　　2、設(shè)備管理負(fù)責(zé)人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識，必須具有一定的業(yè)務(wù)能力。
　　3、加強設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對服務(wù)管理人員實行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實行使用維護培訓(xùn)，對檢修人員實行技能培訓(xùn)，并把各項培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計劃中。
　�。ǘ┙⑼晟频脑O(shè)備管理規(guī)章制度
　　規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)備管理規(guī)章制度應(yīng)主要有以下幾種：
　　1、設(shè)備管理崗位責(zé)任制度。
　　2、設(shè)備基礎(chǔ)資料服務(wù)管理制度。
　　3、設(shè)備運行和維護保養(yǎng)制度。
　　4、設(shè)備檢修制度。
　　5、固定資產(chǎn)管理制度。
　　6、培訓(xùn)教育制度。
　　7、特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度。
　　8、各類機房、變配電房的出入登記制度等。
　�。ㄈ┳龊迷O(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作
　　基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。
　　設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：
　　一、設(shè)備的原始檔案：1、基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價格；2、質(zhì)量合格證書；3、使用安裝說明書；4、驗收資料；5、安裝調(diào)試及驗收記錄；6、出廠、安裝、使用的日期。
　　二、設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳。
　　設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。
　　按編號將設(shè)備卡片匯集進行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設(shè)備臺帳，從而反映全部設(shè)備的基本情況，給設(shè)備管理工作提供方便。
　　三、設(shè)備技術(shù)登記簿
　　設(shè)備從一開始投入使用到報廢的全過程。包括計算、設(shè)計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應(yīng)有比較詳細(xì)的記載。
　　每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄簿中有：
　　1、設(shè)備概況：即設(shè)備臺帳上的資料；2、設(shè)計參數(shù)和條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及簡圖；3、設(shè)備運行狀況；4、備品配件；5、設(shè)備維護保養(yǎng)和檢修情況；6、設(shè)備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；7、潤滑卡；8、設(shè)備 ……（未完，全文共8517字，當(dāng)前僅顯示2326字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備管理》）