淺談物業(yè)糾紛的反思與探討

目錄/提綱：……
一、物業(yè)糾紛的發(fā)展階段
（一）第一階段：入住時的強迫簽約
（二）第二階段：選擇性的欠費訴訟
（三）第三階段：_性的欠費訴訟
（四）第四階段：解除合同之訴和收費異議之訴
（五）第五階段：共有收益之訴和配套設施之訴
（六）附帶問題：陽臺之訴和保安之訴
二、物業(yè)糾紛的成因分析
三、解決物業(yè)糾紛的對策分析
（一）治標之道
（二）治本之策
四、結語
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　　淺談物業(yè)糾紛的反思與探討
　　
　　
　　所謂物業(yè)服務，是指對房屋及配套設施、設備和相關區(qū)域內的設施、場地進行維修、養(yǎng)護、管理，同時包括對相關區(qū)域內的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、生活秩序等提供一定的保障。
　　
　　房屋要真正成為舒適的居住地，不能僅有房屋本身，還必須有相應的配套設施（例如電梯、水、電、氣、暖等設備）和良好的外部環(huán)境（例如整潔通暢的道路、綠化地、公共秩序等），而這些設施、環(huán)境包括房屋本身都需要物業(yè)服務，以維持其良好的運行狀態(tài)�？梢�，物業(yè)服務既是必要的，也是必須的。隨著城市中小區(qū)住宅建設的推進，由專門的物業(yè)公司對小區(qū)住宅提供統(tǒng)一的服務成為必然結果，這是因為：①現(xiàn)代城市中的住宅小區(qū)都是樓宇，其中不乏較復雜的專業(yè)設備，例如水泵、電梯等，普通居民很難掌握其使用方法；②現(xiàn)代城市工作日漸繁忙，人們在工作之余，很難再有專門的精力做到自行對房屋以及周圍環(huán)境進行維護；③住宅小區(qū)內居住人員數量眾多且成分復雜，很難達成意志一致，對小區(qū)進行物業(yè)服務要付出一定的時間和精力，如果讓居民自己承擔物業(yè)服務必然涉及費用分攤、區(qū)域劃分等問題，容易產生矛盾糾紛，妨礙鄰里和睦。所以，在我國，伴隨著住宅小區(qū)建設的不斷推進，物業(yè)公司也就登堂入室。
　　
　　由此可見，物業(yè)公司的出現(xiàn)，是城市住宅小區(qū)建設的必然結果，也是人民安居的重要保障。從這個意義上說，似乎業(yè)主與物業(yè)公司之間應當是一種共存共榮的關系，物業(yè)公司通過提供物業(yè)服
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業(yè)費而大動干戈、鬧上法庭的，他們恐怕想的更多的是如何裝修房屋，安家立業(yè)。但此景令人想起了德國法學家耶林在《為權利而斗爭》一文中的一句經典名言"任由敵國占取一寸土地而不抗爭的國民，最終必將失去全部國土；任由他人強奪一元錢而不抗爭的人，最終必將失去全部財產"。
　　
　　對物業(yè)公司而言，似乎撿了一個大便宜，不費任何氣力，合同簽了，費也收了。比起談判桌前的錙銖必爭，真是又省錢又省力。但是，違法行為只能帶來利益，而絕帶不來權利。這種看起來"省力"的草率簽約，使物業(yè)公司喪失了與業(yè)主溝通的最好時機，也喪失了讓業(yè)主通過協(xié)商簽約過程了解物業(yè)服務、理解物業(yè)收費的機會。對物業(yè)公司而言，還有更不幸的，就是通過這一事件，它們在業(yè)主心中牢固樹立了唯利是圖、不擇手段的惡劣印象。第一印象非常重要，因為要改變人們最初的看法是非常不容易的。
　　
　　在房屋鑰匙的要挾下，物業(yè)公司不太費力的得到了它想要的東西，似乎要挾比法律要管用的多。在此后的物業(yè)糾紛發(fā)展階段中出現(xiàn)的"物業(yè)_主義"，可能就是源于這最初的"要挾"之下的"成功"吧。
　　
　　這第一階段的糾紛，表面上似乎風平浪靜，只有幾個小波瀾，但細加分析即可發(fā)現(xiàn)其實暗流涌動。強迫簽約導致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。還有，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司，這一行為自然給業(yè)主造成了兩者是一體的概念，此后也就會當然認為開發(fā)商遺留的一些問題應當由物業(yè)公司來解決，由此會給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。
　　
　　強迫簽約的成功，更助長了物業(yè)公司"要挾"的心理，在此后的糾紛解決中不愿進行費時費力的協(xié)商，更不愿意接受來自業(yè)主的正當監(jiān)督，不考慮業(yè)主提出的合理要求并及時進行整改，處理問題簡單化。
　　
　�。ǘ┑诙A段：選擇性的欠費訴訟。
　　
　　物業(yè)公司通過房屋鑰匙的要挾，不費力的收取了第一年的物業(yè)費。但到了第二年，麻煩來了，有業(yè)主不交費。第三年、第四年……一直就不交，反正任你東南西北風，我自不交。不交的理由有很多，主要是沒有合同關系、沒有服務等，似乎也都在理。
　　
　　入住時強迫簽約的后遺癥發(fā)作了，對物業(yè)公司沒有好感的業(yè)主很難接受要交物業(yè)費的事實，而首次收費的順利讓物業(yè)公司難以接受如此大的落差，難以接受要與業(yè)主協(xié)商、并接受業(yè)主監(jiān)督的事實。在互不信任的基礎上，協(xié)商是很難有結果的，訴訟成為必然的選擇。就這樣，在不經意之間，人民法院又多了一類案件--物業(yè)糾紛。
　　
　　很可能是受到"高人"指點，或者是出于試探，物業(yè)公司起訴欠費業(yè)主時，并不是簡單的將所有欠費業(yè)主一概起訴到法院，而是選擇其中一、二名業(yè)主進行訴訟。也正因如此，筆者將這一階段稱為"選擇性的欠費訴訟"。
　　
　　之所以先采用這種選擇性的欠費訴訟，其用意是明顯的：首先，這可以讓法院認為欠費的人是少數 ，是個別現(xiàn)象，進而嚴加懲戒；其次，單個業(yè)主能力、精力和法律知識有限，很難和物業(yè)公司聘請的法律專業(yè)人員在法庭上周旋；第三，僅起訴個別人，其他人往往都會旁觀，這使業(yè)主們不能聯(lián)合起來，從而被物業(yè)公司各個擊破；第四，一旦獲取勝訴判決，出于同案同判的司法規(guī)則，再與其它業(yè)主進行訴訟將有勝無敗。
　　物業(yè)公司選擇首先起訴的業(yè)主往往也是精挑細選的，一般而言，小區(qū)內的欠費業(yè)主可以分為三類：一是無理欠費，這類人不論什么情況，反正就是不交，直到被"堵被窩"；二是有理欠費，這類人通常同意交物業(yè)費，只是出于對物業(yè)公司的服務或者一些做法不滿而要求減免物業(yè)費；三是特權業(yè)主，這類人往往與物業(yè)公司或開發(fā)商有千絲萬縷的聯(lián)系，"能量"較大，在小區(qū)內享受特殊待遇，非但不交物業(yè)費，其他費用也一概不必交納，而且也不必擔心享受不到服務或者被起訴。
　　
　　在這三類業(yè)主中，物業(yè)公司一般不會起訴特權業(yè)主，它起訴索要物業(yè)費只針對其余兩類業(yè)主。而在選擇首個起訴對象時，物業(yè)公司往往會選擇無理欠費業(yè)主中各方面能力最差的一個，也就是"柿子先揀軟的捏"。
　　
　　需要說明的是，民事訴訟采取的是當事人主義，即當事人在法庭上不提出的主張和抗辯，法院不會加以審理。在物業(yè)公司選擇起訴某個無理欠費的業(yè)主時，該業(yè)主通常不會提出什么有力的抗辯，甚至有的就是消極逃避，連出庭都不出。于是物業(yè)公司順利的獲得勝訴判決，不但能得到物業(yè)費，此時往往法院還會判決高額的滯納金。
　　
　　總結完這一階段后，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司煞費苦心謀劃的訴訟策略確實高明，但訴訟技巧可能會讓你獲取一次勝訴，但它決不能讓你平安一生。單靠訴訟技巧獲取的勝利，使物業(yè)公司忘乎所以，不再注重提高自己的服務質量、增進與業(yè)主之間的溝通理解這些治本之道，天真的認為依靠法院，依靠所謂的"訴訟技巧"，就能按時足額收取物業(yè)費。天道酬勤，任何企業(yè)要想做大作強，都是靠著過硬的品牌質量，而無一是靠著所謂的"訴訟技巧"，歷史、現(xiàn)實的例子比比皆是。
　　
　　就在物業(yè)公司的這種"選擇性的欠費訴訟"下，人民法院錯失了把物業(yè)糾紛解決在萌芽狀態(tài)的最佳時機。在這些個案當中，體現(xiàn)出的 ……（未完，全文共15263字，當前僅顯示2745字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)糾紛的反思與探討》）