淺談物業(yè)管理中的法律關(guān)系

目錄/提綱：……
（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員
（二）監(jiān)督管委會(huì)的日常工作
（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告
（五）修改業(yè)主公約
（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決定
（七）批準(zhǔn)管委會(huì)章程
（一）管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程
（二）負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會(huì)
（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司
（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同
（五）管委會(huì)有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（七）審議管理公司上年的財(cái)務(wù)收支善和來年的財(cái)務(wù)預(yù)算
（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作
（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等
……

　　淺談物業(yè)管理中的法律關(guān)系
　　
　　發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
　　
　　物業(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系
　　
　　要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。
　　
　　1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用
　　
　　發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商
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權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（或稱業(yè)主大會(huì)）。
　　
　　3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)）
　　
　　房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方，互不相識(shí)，不可能有效地組織起來召開此大會(huì)，所以召集、組織業(yè)主大會(huì)的責(zé)任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%時(shí)，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)。
　　
　　業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)——物業(yè)業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。住宅
　　
　　
　　區(qū)業(yè)主大會(huì)對議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
　　
　　業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：
　　
　　（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員；
　　
　�。ǘ┍O(jiān)督管委會(huì)的日常工作；
　　
　�。ㄈ┞犎『蛯彶楣芪瘯�(huì)的工作報(bào)告；
　　
　　（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項(xiàng)做出決策；
　　
　�。ㄎ澹┬薷臉I(yè)主公約；
　　
　�。└淖兓虺蜂N物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決定。
　　
　�。ㄆ撸┡鷾�(zhǔn)管委會(huì)章程。
　　
　　4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位
　　
　　物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是帥業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會(huì)的主要職責(zé)如下：
　　
　　（一）管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程；
　　
　�。ǘ┴�(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會(huì)；
　　
　�。ㄈ┴�(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；
　　
　�。ㄋ模┡c新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；
　　
　�。ㄎ澹┕芪瘯�(huì)有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
　　
　�。┍９堋⒈O(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動(dòng)基金）的使用；
　　
　　（七）審議管理公司上年的財(cái)務(wù)收支善和來年的財(cái)務(wù)預(yù)算；
　　
　　（八）審議管理公司制 ……（未完，全文共3360字，當(dāng)前僅顯示1697字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)管理中的法律關(guān)系》）