物業(yè)管理糾紛案件分析討論

　　隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)熱的持續(xù)升溫，商品房在建面積的逐年擴大，物業(yè)管理已成為社會新興行業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)。與此同時，因物業(yè)管理糾紛而引發(fā)的訴訟案件也呈逐年上升趨勢，且物業(yè)管理活動中民事主體多，法律關系錯綜復雜、案件類型日趨多樣化，而相應的法律法規(guī)不夠完善具體，因此給審判工作帶來諸多難題，如何有效地預防解決此類糾紛，使廣大居民有一個正常生活秩序，是擺在我們面前的一個新課題，因而有必要對此類案件作深入分析探討。
　　一、案件特點
　　案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小區(qū)均實施了物業(yè)管理，物業(yè)公司與業(yè)主之間因管理和服務難免產(chǎn)生各種矛盾糾紛。以松山區(qū)為例，2006年松山區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件47件，2007年受理126件，2008年受理96件，年均遞增
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物業(yè)管理涉及千家分戶，業(yè)主均是利益共同體，在小區(qū)內(nèi)帶有普遍性，很多業(yè)主處于同一社區(qū)或同一案件背景之下，會形成共同的利益圈，在發(fā)生糾紛時，有時會以小區(qū)為單位，業(yè)主對糾紛達成一定的共識，通過_性行為方式進行訴訟，給物業(yè)公司和法院施加壓力，處理不當極易引發(fā)連鎖反應，形成_性糾紛，影響社會的和諧穩(wěn)定。
　　二、產(chǎn)生原因
　　法規(guī)不盡完善。這是導致當前物業(yè)糾紛增多的根本原因。2003年國家出臺了有關商品住宅區(qū)的《物業(yè)管理條例》，在一定程度上規(guī)范了物業(yè)管理，但在《條例》中就物業(yè)管理缺乏明確的責任界定和具體操作細則，法規(guī)過于籠統(tǒng)，彈性條款多，操作性不強，對物業(yè)管理行為規(guī)范不足，約束不力，難以規(guī)范和解決當前物業(yè)管理中不同利益主體間引發(fā)的矛盾，使許多亟待解決的問題無法在《條例》中找到相應依據(jù)，目前的民事法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費者權益保護法》，依據(jù)有關部門和地方性法規(guī)進行處理。因此要盡快完善有關物業(yè)管理法律法規(guī)，為解決物業(yè)糾紛提供法律上的保障。
　　物業(yè)服務存在瑕疵。有些物業(yè)公司凌駕于業(yè)主之上，小區(qū)成為物業(yè)公司的獨立王國，無視業(yè)主權益，甚至隨意侵害業(yè)主權益，不能嚴格按照相關規(guī)定提供優(yōu)質(zhì)服務，有的衛(wèi)生保潔臟亂差、綠地綠化疏于維護，有的公用設施缺乏及時維修保養(yǎng)，有的只收費不服務，或者多收費少服務，甚至采取停水停電停氣等不當手段強迫業(yè)主繳費。
　　物業(yè)合同不公平不對等。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同時，通常都是由物業(yè)公司提供格式合同，合同內(nèi)容往往對物業(yè)公司的義務約定得比較模糊、籠統(tǒng)，有些多款則明顯屬“霸王條款”，業(yè)主很難進行有效監(jiān)督，而對業(yè)主的規(guī)定則細之又細，非常明確。雙方在合同的權利與義務約定不公平不對等，雙方的責、權、利不清晰，為日后的糾紛埋下了隱患。
　　部分業(yè)主消費觀念、消費意識不高。有的業(yè)主少付費，卻希望享受最好的服務，甚至只享受服務而不繳費，個別業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費，或?qū)ξ飿I(yè)服務稍不滿意則堅決拒交。另外，一些業(yè)主還有盲目從眾心理，聽說鄰居有人不交物業(yè)費就跟著效仿，有人不繳，我就不繳，能拖則拖，能賴就賴。
　　業(yè)主委員作用未有效發(fā)揮。業(yè)主委員會對物業(yè)公司有審查監(jiān)督權利，但在日常生活中，對物業(yè)公司的行為，有時聽之任之，對違約行為和侵犯業(yè)主權益行為未及時介入或加以制止，也是導致物業(yè)糾紛多發(fā)的一個主要因素。
　　三、預防解決對策
　　針對物業(yè)管理糾紛案件的特點和產(chǎn)生原因，筆者認為，要預防減少此類案件的發(fā)生，要著力做好以下幾個方面工作。
　　首先，健全法律，訂立實施細則。這是解決業(yè)務糾紛的根本所在�，F(xiàn)在的《物業(yè)管理條例》只訂立了一些原則性、寬泛的條款，缺乏可操作性，已不適應物業(yè)服務這種高度專業(yè)化的行業(yè)發(fā)展需要，亟需訂立一部具體細則，明確物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)和相關法律責任，界定雙方的權利義務和行為規(guī)則， ……（未完，全文共3053字，當前僅顯示1542字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理糾紛案件分析討論》）