對土地使用權抵押登記的探索與思考

目錄/提綱：……
（一）協(xié)調(diào)與房產(chǎn)部門的關系
（二）協(xié)調(diào)與司法部門的關系
（三）協(xié)調(diào)好與公證部門的關系
（一）土地使用權抵押貸款申請
（二）土地使用權價格的評估
（三）簽訂抵押貸款合同
（四）土地使用權抵押登記
（五）土地使用權抵押注銷登記
（一）簡化辦事程序，提高辦事效率
（二）合理收取費用，減輕抵押人負擔
……

近幾年，隨著土地使用制度和金融_改革的深入，土地交易行為的不斷增多，抵押人以土地使用權作為抵押貸款擔保物從金融部門獲得貸款的土地使用權抵押活動越來越普遍，土地使用權抵押以其不可動性、具有相當價值、保值增值性好而逐步成為一種主要的融資手段，受到了土地使用者和金融機構的青睞，這不僅為企業(yè)盤活存量土地的資產(chǎn)，融通資金用于發(fā)展提供了有效途徑，而且為金融部門貸款安全收回提供了可靠的保障。
雖然經(jīng)過近幾年的我們國土資源管理部門的不懈努力，基本上已經(jīng)規(guī)范了土地抵押登記行為，改變了以前的“要他辦”為現(xiàn)在的“他要辦”。但是至今還有金融部門對此認識相當薄弱，如一些抵押人未經(jīng)國土管理部門批準，擅自將土地使用證抵押到金融部門，金融部門便將資金貸給抵押人，還有一些人未領取土地使用證，僅與金融部門一起到公證處辦理了土地抵押公證手續(xù)等等，這些不規(guī)范的土地使用權抵押行為，導致抵押當事人的合法權益得不到保護，因此土地使用權抵押過程中仍然存在著
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手續(xù)麻煩的模糊認識，宣傳辦理土地抵押的程序，熱情、快捷的服務，使他們消除疑慮。
二.加強協(xié)調(diào)，促進有關部門加強土地使用權抵押工作規(guī)范運作
土地使用權抵押登記，既是我們國土管理部門的本職工作，也是一項社會性很強的工作，僅靠我們的努力是不夠的，還需各有關部門的大力配合和支持。以便更進一步的規(guī)范運作。
（一） 協(xié)調(diào)與房產(chǎn)部門的關系
有的土地使用權人由于不熟悉有關法律法規(guī)，只到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，而未到國土管理部門辦理土地抵押登記手續(xù)，我們應主動協(xié)調(diào)好與房產(chǎn)部門的關系，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第三十三條“地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押”的規(guī)定，請房產(chǎn)部門在辦理房產(chǎn)抵押登記時，督促抵押人到我們國土管理部門辦理土地使用權抵押登記手續(xù)。
（二） 協(xié)調(diào)與司法部門的關系
要通過宣傳或座談會等形式與法院等司法部門的同志一起學習《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等以及其他土地使用權抵押的有關規(guī)定，使他們明確，未經(jīng)登記的土地使用權抵押權不受法律保護，從而對未經(jīng)我們國土管理部門登記的土地使用權抵押糾紛案件不予受理和維持。
（三）協(xié)調(diào)好與公證部門的關系
我們要對公證部門進行宣傳，使他們認識到土地使用權抵押只公證、不登記是一種無效行為，公證部門應當依法保護抵押人和抵押權人的合法權益，從而抵制私下土地抵押行為公證。
三.認真研究，形成土地抵押登記的規(guī)范程序
土地登記抵押工作，是一項法律性、業(yè)務性很強的工作，為順利推進此項工作的規(guī)范開展，必須根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和暫行條例》精神，形成一套土地抵押登記工作規(guī)范程序。
（一）土地使用權抵押貸款申請
土地使用權抵押人向抵押權人提出書面申請（包括擬貸款金額、擬抵押土地的情況），并進行辦理。
（二）土地使用權價格的評估
抵押雙方當事人持土地使用證和土地抵押人的貸款申請到地價評估機構聯(lián)系對抵押地塊進行地價評估，評估費由抵押人交納，評估結果報我們國土管理部門備案。
（三）簽訂抵押貸款合同
抵押人持土地使用證、土地使用權地價評估報告與抵押權人簽訂貸款合同和抵押合同。
（四）土地使用權抵押登記
抵押人在簽訂合同后，持抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估報告、抵押雙方當事人的證件共同到我們國土資源管理部門申請土地抵押登記，抵押登記申請經(jīng)審查，符合要求的準予登記，我們國土部門進行登記并向抵押權人發(fā)放〈土地他項權利證明書〉。
（五）土地使用權抵押注銷登記
抵押合同解除或終止，抵押權人應持解除或終止抵押合同證明文件，與〈土地他項權利證明書〉一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起15天內(nèi)到我們國土部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。
四.熱情服務，全力為抵押當事人排憂解難
土地使用權抵押登記工作，是各級政府部門的加強土地管理的重要工作，也是幫助抵押當事人特別是困難企業(yè)排憂解難的服務工作。為此，我們要樹立為抵押當事人熱情服務的觀念，想其所想，急其所急。
（一）簡化辦事程序，提高辦事效率
土地使用權抵押需要經(jīng)過權屬審核、地價評估和備案、簽訂有關合同、辦理抵押登記手續(xù)等一系列程序，涉及我們國土管理的諸多業(yè)務科室，加上抵押當事人對有關法規(guī) ……（未完，全文共2901字，當前僅顯示1844字，請閱讀下面提示信息。收藏《對土地使用權抵押登記的探索與思考》）