關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思考

加快地產(chǎn)商業(yè)融合 力促經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提升

——關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思考

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義就是以開發(fā)商業(yè)用途為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。2001年撤市建區(qū)十年以來(lái)，錫山依托突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，商貿(mào)服務(wù)業(yè)從依附無(wú)錫中心城區(qū)的商業(yè)配套進(jìn)入了自己的突破期、騰飛期、全面升級(jí)期，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在錫山大地遍地開花，商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)了錫山服務(wù)業(yè)的快速增長(zhǎng)，2010年，全區(qū)完成服務(wù)業(yè)增加值144億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額116億元，錫山正日漸成為長(zhǎng)三角地區(qū)備受注目的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地。在取得成績(jī)的同時(shí)，我們還要清醒地認(rèn)識(shí)到在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，如何積極抓住國(guó)際服務(wù)業(yè)加速轉(zhuǎn)移契機(jī)，緊緊圍繞“趕超發(fā)展”這一戰(zhàn)略任務(wù)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提升發(fā)展的需要，優(yōu)化發(fā)展布局，促進(jìn)業(yè)態(tài)提升，推動(dòng)錫山商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，值得我們深刻思考。

一、錫山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

近十年來(lái)，在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)、指引和高度重視下，錫山商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是快速穩(wěn)健、張弛有度的。從原由沿線臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，發(fā)展到以大型購(gòu)物中心、商業(yè)特色街為主體的區(qū)域商業(yè)，再到以經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)資料和生活資料為主的專業(yè)市場(chǎng)，直至近年
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的新城建設(shè)只是在規(guī)劃建設(shè)階段，承載商貿(mào)服務(wù)業(yè)的條件還不成熟，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊商貿(mào)服務(wù)業(yè)處在初級(jí)階段，區(qū)域發(fā)展極不平衡，城市經(jīng)濟(jì)有待進(jìn)一步發(fā)展。

2.業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不甚合理。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域供應(yīng)過(guò)多，主要集中在餐飲、零售等業(yè)態(tài)，“沿街而造”、“上住下商”已經(jīng)構(gòu)成我區(qū)商業(yè)房開發(fā)的特點(diǎn)。而新興的城市綜合體、中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)特色街區(qū)還只是在起步階段，整體規(guī)模、檔次、形象不夠，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)快速發(fā)展的需要，在一定程度上制約了商貿(mào)服務(wù)業(yè)向高端化、規(guī)模化發(fā)展。

3.商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量不高。錫山的商業(yè)地產(chǎn)主要分布在東亭主城區(qū)，但主城區(qū)沒(méi)有一個(gè)繁華的商圈，國(guó)內(nèi)外高檔品牌商貿(mào)企業(yè)入駐的數(shù)量不多，與濱湖區(qū)氣勢(shì)磅礴的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、崇安的軒龍商業(yè)廣場(chǎng)相比，差距甚遠(yuǎn)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)存在嚴(yán)重短腿現(xiàn)象，錫山的商業(yè)地產(chǎn)缺乏真正的商業(yè)氛圍，綜合效益沒(méi)有得到充分的發(fā)揮。

4.商業(yè)規(guī)劃缺乏理性。一些開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，不注重區(qū)域的市場(chǎng)人口、消費(fèi)人群、市場(chǎng)規(guī)模和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，盲目地開發(fā)、隨意地招商，建設(shè)重復(fù)、模式雷同，雖然有足夠的體量，卻沒(méi)有相應(yīng)的質(zhì)量，使得整個(gè)業(yè)態(tài)十分零亂，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的缺乏、不到位，從一定程度上來(lái)說(shuō)，造成了城市資源、經(jīng)濟(jì)資源及社會(huì)資源的浪費(fèi)和流失。

5.住宅商業(yè)融合不夠。在當(dāng)今發(fā)達(dá)城市地產(chǎn)的開發(fā)模式是先規(guī)劃建設(shè)體量大、品位高的商務(wù)綜合體，然后以綜合體為軸心啟動(dòng)建設(shè)綜合體周邊的住宅，最成功的例子是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商務(wù)環(huán)境形成后，此地段的價(jià)值大幅度提升。而現(xiàn)在部分開發(fā)商卻是先建住宅，后建商業(yè)載體，住宅與商業(yè)嚴(yán)重脫鉤，忽視了地產(chǎn)與商業(yè)的整體性和融合性，地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值的提升難以實(shí)現(xiàn)。

二、錫山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇和條件

錫山十年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對(duì)錫山城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)、擴(kuò)大就業(yè)和增加地方稅收起到了十分重要的推動(dòng)作用，目前錫山的商業(yè)地產(chǎn)氛圍濃厚，已具備良好的發(fā)展條件和環(huán)境。

(一)發(fā)展機(jī)遇

1.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。當(dāng)下世界絕大多數(shù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都已呈現(xiàn)出由“工業(yè)型經(jīng)濟(jì)”向“服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。服務(wù)業(yè)在全球發(fā)達(dá)國(guó)家中占比超過(guò)70%，北京、上海等國(guó)內(nèi)城市也已達(dá)到60%，無(wú)錫的重心是在“彎道超越”上做足文章，即加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，到“十二五”末，形成“三二一”產(chǎn)業(yè)格局。錫山今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是以發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，直接形成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大量需求，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.消費(fèi)需求的快速拉動(dòng)。2010年錫山城鎮(zhèn)居民人均可支配收

突破2萬(wàn)元，居民消費(fèi)能力不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)水平大幅度提高，需求多元化趨勢(shì)明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了良好的機(jī)遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。同時(shí)消費(fèi)者對(duì)休閑、娛樂(lè)等綜合消費(fèi)需求的增強(qiáng)，銜生了新的商業(yè)項(xiàng)目，為新興商業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)，原有商業(yè)格局必然改變，多級(jí)中心及多極商圈必然出現(xiàn)，這必然加大對(duì)區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等的需求，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3.資金資源的迅速轉(zhuǎn)移。服務(wù)經(jīng)濟(jì)是資源消耗相對(duì)較少的綠色產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“二三一”到“三二一”的轉(zhuǎn)變，意味著有更多資金和資源向服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)傾斜，各類資本將大量向服務(wù)業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，集聚資金的投向是建設(shè)服務(wù)業(yè)發(fā)展載體，形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間大。

4.對(duì)外開放的力度增加。隨著我國(guó)零售業(yè)的完全開放，許多國(guó)際零售、娛樂(lè)、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國(guó)市場(chǎng)，紛紛在國(guó)內(nèi)大中城市建立連鎖店，麥德龍、樂(lè)購(gòu)、宜家家居、家樂(lè)福等國(guó)外品牌競(jìng)相在二三線城市選址開店，加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。同時(shí)國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場(chǎng)份額也紛紛加緊擴(kuò)張，在興建大賣場(chǎng)的同時(shí)，連鎖店也呈遍地開花之勢(shì)，構(gòu)成了對(duì)商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。

5.市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)。近來(lái)年國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)快速上漲，先后出臺(tái)了三次調(diào)控政策，以組合拳的方式進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到有效遏制，住宅投資性需求熱情減退，購(gòu)買住宅的成本進(jìn)一步加大，促使開發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對(duì)潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予高度關(guān)注，造成資金加大投向非住宅領(lǐng)域的力度，促成更多的市民熱錢轉(zhuǎn)向購(gòu)買商鋪和寫字樓，將直接引起商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫。同時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的深層次意義是要將目前集中投資于房地 ……（未完，全文共8392字，當(dāng)前僅顯示2292字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思考》）