“小產權房”的問題及其對策2

“小產權房”的問題及其對策2

摘要近年，“小產權房”問題愈演愈烈，蔓延全國。雖然國務院各部委一再下發(fā)文件禁止農村修建和出售“小產權房”，有些地方政府也強行拆遷“小產權房”，但這些措施卻依然不能阻止“小產權房”的迅猛發(fā)展勢頭和城市居民的購買熱情。解決“小產權房”問題的關鍵在于改革我國土地法律制度，采取相應措施保護耕地。

關鍵詞小產權房城鎮(zhèn)化土地管理

近年來國家出臺了不少政策措施，以加大對房地產市場的調控力度，但至今尚未從根本上扭轉商品房價格上漲過快和房地產投資增長過快的局勢。如何使房地產市場步入良性市場運行狀況，關系到今后一定時期國民經濟健康發(fā)展和人民生活水平的問題。2007年6月，建設部向社會發(fā)布了購買“小產權房”的危險警示，提醒廣大城鎮(zhèn)居民不要購買不合法的、建筑在農村集體土地上的房屋。國土資源部也多次通過不同的途徑，向社會承諾“打殺”、“小產權房”這種不合法的產權行為。本文就“小產權房”的發(fā)展過程、表現(xiàn)及其解決的辦法進行了探討。
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、“小產權房”的問題

從“小產權房”的發(fā)展過程看，其問題的核心在于政府管理職能的缺失，主要表現(xiàn)在如下兩個方面。

一土地立法滯后，相關法律不配套
我國有關土地方面的立法長期滯后于經濟和社會發(fā)展的實際，相關配套法律不完善，給土地管理工作帶來了很大的困難。目前，除《憲法》外，有關土地的專項法律法規(guī)，主要是《土地管理法》、《土地管理法實施細則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等。但我國廣大農村的土地存在兩大問題一是農民為改善居住條件，不斷擴大宅基地的占地二是農民為發(fā)展農村集體經濟而大量興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地，有關規(guī)定籠統(tǒng)、滯后，往往是發(fā)生了問題才予以規(guī)范。大量的“小產權房”出現(xiàn)后，仍然沒有對農村集體土地流轉制度做出規(guī)定，只堵不疏。滯后的立法，必然帶來問題的擴大和解決的困難。已有的規(guī)定中也存在不配套，不完善的地方。如《土地管理法》62條規(guī)定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地�6�7�6�7”、“農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地”，但《土地管理法》及其細則并未給出“戶”的具體界定標準，在農村的實際中往往因“戶”產生矛盾、擴大宅基數(shù)量。而對盡可能利用原有的宅基地和村內空閑地的規(guī)定過于原則缺乏相關連接，這也是廣大農村普通存在“空心村”的原因，為“小產權房”的產生和發(fā)展提供了滋生的土壤。立法的滯后和不完善，為謀取私利的_和本位主義嚴重的地方政府提供了“尋租”空間。 

二執(zhí)法不力，相關部門各行其是
如上所述，即使我國土地立法有滯后和不完善的地方，但各級政府作為公共利益的代表者和社會秩序的維護者，依法行政還是有法可依的。1986年我國出臺了《土地管理法》，雖然幾經修改，但其基本原則和基本內容并未做太多的修改，而且這部土地專項法律雖有缺憾，除了農村集體土地流轉等方面需要補充完善外，基本框架還是很完善和具有操作性的。土地管理法出臺的最初幾年，我國“小產權房”現(xiàn)象并不嚴重，規(guī)模也不大，如果各級政府從一開始就行使管理的職能，把這種不合法的現(xiàn)象制止在萌芽狀態(tài)，或是給出合法的出路，“小產權房”不會發(fā)展到今天的規(guī)模。糾其原因，要么是本位主義顯現(xiàn)，缺失了管理職能要么是執(zhí)法過程中不力。由于對土地違法案件的查處需要相關部門的配合，其中尤推規(guī)劃、土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地方政府和司法部門。從多數(shù)執(zhí)法過程來看，之所以執(zhí)法不力是各部門的各行其是，缺乏合力，以至于束手無策，任其發(fā)展。 因此，維護社會秩序和體現(xiàn)公共利益，需要各級政府管理職能的到位。但政府管理社會的基本職能——立法、執(zhí)法職能的缺乏，必然帶來諸如“小產權房”問題的產生。

三、解決“小產權房”問題的對策

解決“小產權房”問題的基本原則應是政府主導、綜合考慮，具體問題具體分析，在保護農村集體經濟組織、購房者基本權益不受侵害的情況下，最終使其合法化。對一些明顯違犯國家政策、侵占耕地的“小產權房”，應堅決予以拆除。

一明確“小產權房”的不合法性 雖然說我國目前有關土地管理的法律法規(guī)還不健全、不完善，有些甚至是相互沖突的。但我國《憲法》和《土地管理法》等法律法規(guī)，并沒有規(guī)定“小產權房”的合法性。而且面對我國目前日益嚴重的耕地危機，為了確保全體公民非局部公民的最基本生活權益和社會的可持續(xù)發(fā)展應對日漸復雜的國際環(huán)境，絕不允許少數(shù)既得利益者鉆法律的空子，打“擦邊球”，以達到損害國家根本利益、獲取局部利益的目的。

二進一步完善相關法律、法規(guī) 面對社會激烈的爭論和“小產權房”屢禁不止的行為 ……（未完，全文共3846字，當前僅顯示1942字，請閱讀下面提示信息。收藏《“小產權房”的問題及其對策2》）