物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)驗(yàn)材料

目錄/提綱：……
一、試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景
二、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵
三、試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法
（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測(cè)算
（二）建立了與專業(yè)隊(duì)內(nèi)部服務(wù)委托合同運(yùn)作機(jī)制
（三）責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施
（四）規(guī)范高效的形成了成本費(fèi)用的全過(guò)程控制體系
（五）建立健全了物業(yè)管理的內(nèi)部考核機(jī)制
四、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施效果
一是小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高
二是專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高
三是管理成本費(fèi)用得到了有效控制
四是探索形成了一套與市場(chǎng)接軌的管理機(jī)制和程序
……
物業(yè)公司成立于年月，現(xiàn)有職工人，下設(shè)四個(gè)物業(yè)站、一個(gè)物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊(duì)伍，主要擔(dān)負(fù)著個(gè)小區(qū)戶居民的物業(yè)管理工作。近年來(lái)，我們針對(duì)管理局補(bǔ)貼費(fèi)用逐年下降、管理成本逐年上升的實(shí)際狀況，面對(duì)新形勢(shì)下物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)化所出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，結(jié)合公司實(shí)際，以提高經(jīng)營(yíng)管理水平為目標(biāo)，以雅苑小區(qū)為試點(diǎn)探索試行了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和提高了隊(duì)伍的經(jīng)營(yíng)管理水平，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)驗(yàn)，取得了比較好的效果。
　　一、試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景
　　近年來(lái)，隨著管理局對(duì)社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營(yíng)的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對(duì)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計(jì)劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過(guò)高的問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，使我們清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理還只處于“計(jì)劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒(méi)有真正樹(shù)立起市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)
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與專業(yè)隊(duì)的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過(guò)適時(shí)挑選或退回專業(yè)隊(duì)提供的服務(wù)人員，來(lái)確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過(guò)程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營(yíng)成本，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的不足。
　　三、試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法
　　在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大背景下，探索試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計(jì)劃行政模式向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要過(guò)渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營(yíng)思維，掀起了一場(chǎng)觀念革命。我們通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場(chǎng)狀態(tài)”，將經(jīng)營(yíng)管理工作抓出了實(shí)效。
　　（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測(cè)算。
　　在費(fèi)用分解的運(yùn)作過(guò)程中，我們主要做好了三個(gè)方面的分析，一是考慮市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測(cè)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格為元平方米月，預(yù)計(jì)總收費(fèi)萬(wàn)元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)，以及社區(qū)未下切的排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費(fèi)用為萬(wàn)元，按市場(chǎng)規(guī)律，模擬增加的管理費(fèi)和的稅金，總費(fèi)用為萬(wàn)元；三是我們按照中心實(shí)際成本費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站萬(wàn)元，模擬增加的管理費(fèi)和的稅金為萬(wàn)元，折合元平方米月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費(fèi)。實(shí)際分解指標(biāo)比測(cè)算費(fèi)用指標(biāo)減少了個(gè)百分點(diǎn)。
　�。ǘ┙⒘伺c專業(yè)隊(duì)內(nèi)部服務(wù)委托合同運(yùn)作機(jī)制。在項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施過(guò)程中，我們按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，編制了《模擬市場(chǎng)運(yùn)行管理體系》，分別與綜合維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治安保衛(wèi)隊(duì)等三支專業(yè)化隊(duì)伍，簽訂了物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算、運(yùn)作規(guī)程等問(wèn)題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊(duì)在合同中規(guī)定的“三率”（服務(wù)滿意率、及時(shí)率和一次合格率）分別要求不能低于、和。為確保上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進(jìn)行一次回訪，“三率”每降低一個(gè)百分點(diǎn)，按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)的人數(shù)，每人扣罰元；每違反一項(xiàng)服務(wù)規(guī)范扣罰元。在對(duì)專業(yè)隊(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查考核過(guò)程中，凡是專業(yè)隊(duì)工作職責(zé)內(nèi)存在的問(wèn)題，他們及時(shí)以《物業(yè)管理質(zhì)量問(wèn)題確認(rèn)單》的形式，向?qū)I(yè)隊(duì)提出處理意見(jiàn)，其中，對(duì)不可彌補(bǔ)的問(wèn)題，根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問(wèn)題，則提出改進(jìn)意見(jiàn)，經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，限期進(jìn)行整改，月底交公司勞資和財(cái)務(wù)部門(mén)落實(shí)兌現(xiàn)，確保了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的順利推行。
　　（三）責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施。為確保項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效實(shí)施，雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)的費(fèi)用，包括維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治保隊(duì)的人工工資和材料工具費(fèi)等，以合同的形式分解到專業(yè)隊(duì)伍，明確了承包指標(biāo)及超支處罰標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費(fèi)用，從專業(yè)隊(duì)下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計(jì)，超支部分的由物業(yè)站集體承擔(dān)，由控制使用部門(mén)的主任承擔(dān)，由控制使用部門(mén)的員工承擔(dān)。如果年底總費(fèi)用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費(fèi)用，物業(yè)站還采取了即時(shí)簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費(fèi)，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，即時(shí)簽認(rèn)；對(duì)于專業(yè)隊(duì)伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，則按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)當(dāng)場(chǎng)簽認(rèn)；對(duì)于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計(jì)一次，與年初制定的月度計(jì)劃指標(biāo)相對(duì)照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了成本費(fèi)用按計(jì)劃控制使用。有效的控制措施，帶來(lái)了服務(wù)質(zhì)量的不斷提升，去年月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開(kāi)關(guān)后沒(méi)有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無(wú)法控制維修質(zhì)量，而維修隊(duì)又將其作為工作量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，降低了服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)時(shí)正是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場(chǎng)未清除維修垃圾，當(dāng)場(chǎng)不予簽認(rèn)，直至維修人員現(xiàn)場(chǎng)整改后才簽認(rèn)通過(guò)。
　�。ㄋ模┮�(guī)范高效的形成了成本費(fèi)用的全過(guò)程控制體系。前幾年，成本費(fèi)用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)，年終分析指標(biāo)嚴(yán)的狀況，對(duì)成本費(fèi)用的使用過(guò)程控制不嚴(yán)，管理不善，制約了全年指標(biāo)任務(wù)的順利完成。為此，在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的過(guò)程中，我們重點(diǎn)對(duì)費(fèi)用指標(biāo)實(shí)施了全過(guò)程控制，首先加強(qiáng)了制度建設(shè)，逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴(yán)密、制約有力的監(jiān)督 ……（未完，全文共4674字，當(dāng)前僅顯示2360字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)驗(yàn)材料》）