關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的調(diào)查與思考

目錄/提綱：……
一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的基本特點
（一）土地取得的多樣性和不規(guī)范性
一是政府劃拔用地
三是集體土地建房
（二）開發(fā)主體多元化
二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)
三是個人或由自然人參與的自主開發(fā)
（三）隱形交易活躍
一是在個人開發(fā)中存在著以地換房或以房換地等以產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)的私下交易行為
二、當(dāng)前各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管現(xiàn)狀
一是抓項目管理，分局按照屬地管理的原則，實行專人管理，重點管理
二是抓部門配合
三是抓核定征收
（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目立項不規(guī)范衍生征管難
（二）納稅人稅法遵從度差導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象普遍
（三）涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后
（四）稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失
三、加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的主要對策及建議
（一）建議對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)按現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策征稅
（二）各級政府及職能部門應(yīng)高度重視,從管理層面把好各項政策審批關(guān)
（三）開展針對性的稅法宣傳
（四）建立基礎(chǔ)性的征管制度
（五）強化動態(tài)性的稅源監(jiān)控
（六）推進協(xié)作性的綜合管稅
一是積極爭取地方黨政的支持，強化整體協(xié)調(diào)
二是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，爭取工作主動
三是逐步實現(xiàn)公開辦稅，強化社會監(jiān)督
（七）加大震懾性的查處力度
……
關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的調(diào)查與思考

近年來，隨著湖口縣域經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)也加快了建設(shè)的步伐，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口密度大為增加，公共設(shè)施也大為改善，越來越趨于“城市化”，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在擴大農(nóng)村消費需求、完善城鎮(zhèn)功能的同時，不同形式的房地產(chǎn)開發(fā)得以快速發(fā)展。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目審批的不規(guī)范性和納稅人對稅收政策的認識不足等原因，導(dǎo)致稅收征管難度大，政策界定困難等一系列問題。加之稅收征管手段相對滯后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，在征管實踐中面臨著許多矛盾和問題，需要從政策和管理層面來進行完善和加強。

一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的基本特點

由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)模進一步拉大，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，開發(fā)公司及農(nóng)民或民營資本積極參與集鎮(zhèn)建設(shè)，同時還有政府主導(dǎo)的一些保障性住房建設(shè)等，在每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都形成了自已的農(nóng)民街或開發(fā)小區(qū)。在農(nóng)民街及居民小區(qū)的開發(fā)過程中，我縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)表現(xiàn)出以下特點：

（一）土地取得的多樣性和不規(guī)范性。從調(diào)查情況看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地形式多種多樣，其具體表現(xiàn)有：一是政府劃拔用地。因政府征地拆遷建設(shè)安置小區(qū)及保障性住房而委托開發(fā)商進行保障
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開發(fā)中存在著以地換房或以房換地等以產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)的私下交易行為。二是在個人自建和合伙建房中，大量的自用以外的商業(yè)門面和住宅以市場價格出售，所發(fā)生的交易以陰陽協(xié)議（低于市場價）的形式進行，并且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后未進行法定的產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。

二、當(dāng)前各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管現(xiàn)狀

隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收正在成為當(dāng)?shù)氐闹黧w稅源，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收的征管已成為當(dāng)前地稅主管稅務(wù)機關(guān)客不容緩的責(zé)任和義務(wù)。

從目前各基層稅務(wù)分局對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理情況來看，主管地稅機關(guān)主要從以下四方面加強稅收管理：一是抓項目管理，分局按照屬地管理的原則，實行專人管理，重點管理。二是抓部門配合。對屬地的房地產(chǎn)開發(fā)公司按照房地產(chǎn)“稅收一體化”管理的要求，積極與當(dāng)?shù)攸h委政府進行匯報，通過加強與國土、房產(chǎn)等部門的溝通聯(lián)系，形成了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)部門之間的協(xié)作配合機制框架，為稅收源泉控管創(chuàng)造條件。三是抓核定征收。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)方多為中小企業(yè)或個人，財務(wù)核算相對混亂或沒有建賬，這些都不能反映真實財務(wù)信息，也不能主動向主管稅務(wù)機關(guān)如實申報其應(yīng)稅項目。為此，主管地稅機關(guān)在加強票據(jù)管理的基礎(chǔ)上，以開發(fā)項目為納稅單位對應(yīng)繳地方各稅實行了核定征收，以保證稅款入庫。

應(yīng)當(dāng)說，地稅各主管地稅機關(guān)在對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收管理措施上體現(xiàn)出了特定性，也取得了明顯的效果，但在鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理上仍存在著薄弱環(huán)節(jié)，面臨著一些制約工作開展的問題：

（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目立項不規(guī)范衍生征管難。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)開發(fā)以聯(lián)合開發(fā)和私人自建為主要形式，由于未取得合法手續(xù)，開發(fā)項目無法取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，無法辦理“國有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。在開發(fā)性質(zhì)確定、計稅依據(jù)確認和稅率適用方面均存在政策界定上的模糊之處，影響了對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)稅收的征管。

（二）納稅人稅法遵從度差導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象普遍。鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往以擠占國家稅款形式追求利潤最大化，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實申報其應(yīng)稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關(guān)很難核實，“以票控稅”也難以達到預(yù)期效果。

（三）涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過程存在立項手續(xù)不全等諸多“不合法”， 稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。

（四）稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受稅務(wù)機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為粗放，管理不很規(guī)范，導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。加上開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，這些都是造成事實上的稅收流失的原因。

三、加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的主要對策及建議

（一）建議對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)按現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收政策征稅。根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認為： 1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看，完全符合《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的“銷售不動產(chǎn)”及“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。2、從納稅主體看，銷售不動產(chǎn)的主體是單位和個人，這些人發(fā)生應(yīng)稅行為，并獲得應(yīng)稅收入，當(dāng)然成為納稅人。3、從課稅對象看，該建筑物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟利益，因此，對納稅主體銷售不合法的建筑物而獲取的經(jīng)濟收入征稅，也沒有改變其是否符合其他法律規(guī)范的性質(zhì)。因此，我們建議對該行為應(yīng)該按現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策征稅。

（二）各級政府及職能部門應(yīng)高度重視,從管理層面把好各項 ……（未完，全文共4505字，當(dāng)前僅顯示2276字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的調(diào)查與思考》）