關(guān)于加強(qiáng)城市小區(qū)物管的建議

目錄/提綱：……
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及原因
（一）現(xiàn)狀
四是通過公開競標(biāo)，實(shí)行市場化運(yùn)作，如紅楓花園小區(qū)物業(yè)
（二）存在的主要問題
（三）原因分析
1、物管企業(yè)服務(wù)水平不高
一是物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，物管企業(yè)運(yùn)營成本比較高
二是隨著物價水平的快速上升和勞動力成本的提高，物業(yè)管理收費(fèi)得不到相應(yīng)調(diào)整
三是物業(yè)管理費(fèi)收繳率低
2、政府和有關(guān)部門的指導(dǎo)服務(wù)不到位
一是我市城市小區(qū)物業(yè)管理辦法尚未出臺
二是管理_不順
三是管理機(jī)制缺乏
四是對物管企業(yè)的監(jiān)管和服務(wù)不到位
3、業(yè)主自我管理意識不強(qiáng)
二、幾點(diǎn)建議
（一）提高認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
（二）盡快出臺我市小區(qū)物業(yè)管理辦法
（三）構(gòu)建長效管理服務(wù)機(jī)制
三是建立“五亂”現(xiàn)象聯(lián)合查處機(jī)制
（四）加強(qiáng)對物管企業(yè)的監(jiān)督、管理和服務(wù)
1、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制
2、加大政府扶持力度
3、加大監(jiān)管力度
4、重視對老舊小區(qū)的物業(yè)管理
（五）加強(qiáng)對業(yè)主委員會的管理與服務(wù)力度
……

關(guān)于加強(qiáng)城市小區(qū)物管的建議
民盟建德市委員會

小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)我市文明城市、衛(wèi)生城市、生態(tài)城市等創(chuàng)建成果的鞏固，它還在很大程度上反映出整個社會的文明和諧程度。近幾年我市每年“兩會”上都有提案議案反映目前小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，有關(guān)部門也做了許多工作，但緩解效果并不明顯。為此，民盟建德市委組織盟員就此問題進(jìn)行了專題調(diào)研，現(xiàn)將情況綜合如下：
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及原因
（一）現(xiàn)狀
我市于1996年8月成立了首家物業(yè)管理企業(yè)，此后多年無進(jìn)展。至2003年底，我市有資質(zhì)的物管企業(yè)僅有2家。2003年以后，隨著城市更新發(fā)展，小區(qū)物管發(fā)展也隨之加快，至2011年7月止，全市共有物業(yè)管理企業(yè)22 家，其中本地企業(yè)17家，外來企業(yè)在建德設(shè)立分公司的5家，管理物業(yè)項(xiàng)目43個，其中住宅項(xiàng)目40個。目前登記在冊相對成熟的小區(qū)共有66個（含中心城鎮(zhèn)，不包括城區(qū)的老舊住宅小區(qū)），總建筑面積233.2萬平方，其中已經(jīng)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)有43個，管理的總面積為198.8萬平方，覆蓋率為77.8%。另外還有13個小區(qū)由業(yè)委會或業(yè)主自聘人員進(jìn)行物業(yè)管理，有3個小區(qū)由社區(qū)代管物業(yè)，二者管理的內(nèi)容都是最基本的小區(qū)保潔、保綠。此外，有7個小區(qū)目前還無物管。
現(xiàn)有物管企業(yè)中，絕大多數(shù)與原房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“血緣”關(guān)
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物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，兩個小區(qū)的物管單位成本會相差很大。而我市的現(xiàn)狀是商品房物業(yè)項(xiàng)目平均建筑面積只有4.7萬平方米左右，2～3萬方規(guī)模的項(xiàng)目也較多，單位成本偏高。二是隨著物價水平的快速上升和勞動力成本的提高，物業(yè)管理收費(fèi)得不到相應(yīng)調(diào)整。我市普通多層住宅如新安明珠、紅楓花園等，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是維持在五年前的0.4～0.5元/平米，若按現(xiàn)行的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)去達(dá)到國家規(guī)定的物管服務(wù)要求，大部分物管企業(yè)是難以實(shí)現(xiàn)的，這給目前主要依靠收取物業(yè)費(fèi)賴以生存的物管企業(yè)帶來了很大的生存壓力。三是物業(yè)管理費(fèi)收繳率低。從新安江城區(qū)調(diào)查結(jié)果來看，我市物業(yè)管理費(fèi)收繳率多數(shù)在50%到70%之間，且還在逐年下降，少數(shù)低的僅為30%。因此，部分物管企業(yè)為降低運(yùn)行成本，不得已聘用一些業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，年齡偏大的員工，導(dǎo)致服務(wù)水平下降，甚至還出現(xiàn)過少數(shù)物業(yè)公司因連年虧損，最后卷款跑路的情況。
2、政府和有關(guān)部門的指導(dǎo)服務(wù)不到位。一是我市城市小區(qū)物業(yè)管理辦法尚未出臺。2003年國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》就已經(jīng)頒布實(shí)施，省、杭州市以及周邊部分縣市（如淳安縣）都已經(jīng)出臺了相應(yīng)的物業(yè)管理辦法，然而時至今日，我市仍沒有出臺適合我市市情的物業(yè)管理辦法或者操作細(xì)則，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏政策依據(jù)。二是管理_不順。物業(yè)管理涉及許多的單位和部門，然而目前我市物業(yè)管理_尚未理順，僅靠行業(yè)主管部門建設(shè)局一家在協(xié)調(diào)各方面工作，街道、社區(qū)基層組織的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。三是管理機(jī)制缺乏。如物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制尚未建立，對物管企業(yè)的考核獎懲以及退出機(jī)制尚不完善。四是對物管企業(yè)的監(jiān)管和服務(wù)不到位。如秀水華庭、水韻天城等小區(qū)反映開發(fā)商7‰的物業(yè)管理辦公用房和商業(yè)用房配套不到位，主管部門對物管從業(yè)人員的培訓(xùn)力度不夠，物價、工商、城管等部門對物管企業(yè)的監(jiān)管上缺少配合，形不成合力等等。
3、業(yè)主自我管理意識不強(qiáng)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人。物業(yè)管理如果沒有業(yè)主的參與和自我管理，是不可能搞得好的。但我們在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，缺乏自我管理意識，既不行使自身權(quán)利，也不履行自身義務(wù)。物業(yè)管理的參與意識不強(qiáng)，普遍存在推脫、等靠的思想，很難選出愿意為大家服務(wù)、為自己負(fù)責(zé)的，有能力、態(tài)度好的業(yè)主委員會成員。目前在我市現(xiàn)有的有61個小區(qū)中，只有25個成立了業(yè)主委員會，大部分小區(qū)的業(yè)主自我管理都還是一盤散沙。有些小區(qū)業(yè)委會即使成立了，但也基本上沒有運(yùn)轉(zhuǎn)，怕難，怕煩，不敢承擔(dān)責(zé)任，發(fā)揮不了應(yīng)有作用。業(yè)主和物管企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。
二、幾點(diǎn)建議
（一）提高認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理，事關(guān)百姓切身利益、城市形象塑造和社會和諧穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)引起各級社會管理層的高度重視。黨委政府要提高對物業(yè)管理工作的認(rèn)識，將物業(yè)管理工作作為當(dāng)前加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，盡快擺上議事日程，專題進(jìn)行研究。市政府應(yīng)專門成立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）和市建設(shè)、城管、環(huán)保、衛(wèi)生等相關(guān)部門單位參加的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一研究處理城市小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的一些重要問題。
（二）盡快出臺我市小區(qū)物業(yè)管理辦法。要根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，盡快研究制定我市物業(yè)管理辦法。明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、部門、社區(qū)等物業(yè)管理各參與方的責(zé)、權(quán)、利，對物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對物業(yè)的使用、維修和管理用房、前期物業(yè)管理、物管費(fèi)的收取使用以及物業(yè)維修基金等關(guān)鍵要素進(jìn)行明確，讓各參與方有章可循、有據(jù)可依。
（三）構(gòu)建長效管理服務(wù)機(jī)制。一是依照“屬地為主，分級負(fù)責(zé)”的原則，著力構(gòu)建好主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處、社區(qū)居委會具體組織落實(shí)，相關(guān)職能部門密切配合的工作機(jī)制。要加強(qiáng)物業(yè)管理力量，建議參照西湖區(qū)做法，在主管部門建設(shè)局內(nèi)設(shè)物業(yè)管理科，在街道辦設(shè)“物業(yè)管理辦公室”，在社區(qū)設(shè)立物業(yè)專管員，可選用部分從市管領(lǐng)導(dǎo)干部崗位上退下來的有管理經(jīng)驗(yàn)和工作熱情的同志到各社區(qū)，加強(qiáng)社區(qū)對小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)工作。二是建立主管部門、社區(qū)與小區(qū)業(yè)委會、物管企業(yè)定期或不定期溝通協(xié)調(diào)制度，加強(qiáng)相互間的協(xié)調(diào)溝通，了解物管情況，及時化解物管矛盾。三是建立“五亂”現(xiàn)象聯(lián)合查處機(jī)制。由街道、社區(qū)會同建設(shè)、城管、衛(wèi)生、工商、環(huán)保等相關(guān)部門，在市政府的統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下建立聯(lián)動機(jī)制，集中統(tǒng)一處理物管領(lǐng)域突出的矛盾問題。
（四）加強(qiáng)對物管企業(yè)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
1、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。物價部門要會同建設(shè)部門完善物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審和明碼標(biāo)價制度，合理確定物 ……（未完，全文共4929字，當(dāng)前僅顯示2489字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于加強(qiáng)城市小區(qū)物管的建議》）