我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析與對策探討

目錄/提綱：……
一、近年來我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特點
（一）房地產(chǎn)投資逐年遞增
（二）商品房供銷總體呈持續(xù)增長態(tài)勢
（三）商品房成交客群結(jié)構(gòu)明顯呈外向型
（四）二手房成交量沖高回落
二、我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢
（一）供應(yīng)量小后勁大
（二）處同圈層價格洼地
（三）物流商貿(mào)業(yè)快速崛起
（四）生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善
三、目前我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題
（一）城市品牌形象有待提升
（二）城市外聯(lián)交通有待加強
（三）生活配套設(shè)施尚需進一步完善
（四）開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化導(dǎo)致競爭激烈
（五）房地產(chǎn)市場對外競爭力相對較弱
四、促進我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策
（一）清晰城市定位，明確發(fā)展方向
（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)
一是加快城市基礎(chǔ)建設(shè)步伐
二是提升商貿(mào)區(qū)、物流園區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集聚能力
四是在促進中高檔樓盤開發(fā)的同時，積極引進品牌物業(yè)管理公司，提升居住服務(wù)品質(zhì)
（三）優(yōu)化政務(wù)服務(wù)，加快項目建設(shè)
（四）強化市場監(jiān)管，確保健康發(fā)展
（五）創(chuàng)新發(fā)展舉措，促成差異發(fā)展
三是鼓勵開發(fā)企業(yè)注重產(chǎn)品創(chuàng)新，結(jié)合市場需求精確定位
（六）加強城市營銷，積極拓展市場
二是堅持政府搭臺，企業(yè)唱戲
……
我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析與對策探討
區(qū)房管局局長

近年來，隨著城市化進程的加快，我區(qū)房地產(chǎn)迎來了發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售量價等主要經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)步增長。
一、近年來我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特點
（一）房地產(chǎn)投資逐年遞增
2008年，因受金融危機和“5•12”地震的影響，我區(qū)房地產(chǎn)投資處于較低水平，全區(qū)房地產(chǎn)投資額為9.6億元，受市場因素影響，2009年下滑為8.33億元，2010年以來的3年時間基本保持了每年40%的增長率，2012年投資額達25.5億元。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷活躍，房屋稅收在地方稅收中的比重也逐步增大。僅2012年前11個月，我區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)已完成地稅入庫稅收3.2億元，占全區(qū)入庫稅收的26%。
（二）商品房供銷總體呈持續(xù)增長態(tài)勢
2008年以來，全區(qū)房地產(chǎn)市場一直處于平穩(wěn)發(fā)展期。從供應(yīng)來看，2010年，全區(qū)房地產(chǎn)加速發(fā)展，當(dāng)年全區(qū)住宅用地集中供應(yīng)達24宗、2044.52畝的峰值，促使2011年至今全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中推盤放量供應(yīng)達到 155萬㎡的最高值，其余各年度供應(yīng)比較均衡。從銷售來看，2008年，因“5•12”地震和全球金融危機的雙重打擊導(dǎo)致成交量有所下滑外。2009年，隨著我區(qū)城市營銷工作力度加大，品質(zhì)房產(chǎn)企業(yè)入駐，鳳凰湖重點板塊加速推進，
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5萬㎡，同比下降32%。
二、我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢
（一）供應(yīng)量小后勁大
2010年至2012年，青白江、龍泉、溫江、新都、雙流、郫縣等成都市二圈層六個區(qū)縣的商品房供給量呈“人”字型的大幅起落弧線，2011年達歷史高位，2012年前11個月與2010年前11個月基本持平。供應(yīng)量最大的為雙流、新都，最小的為龍泉和青白江，而青白江供應(yīng)量為53.54萬㎡，僅龍泉的三分之一。
（二）處同圈層價格洼地
在成都市二圈層中，從均價上來看，雙流以均價5990元居最高點，青白江以均價3527元居最低點，且比相鄰的新都低1650元，與龍泉相差1850元。從房價走勢來看，只有郫縣和青白江連續(xù)三年呈正增長。因此，青白江在同圈層區(qū)域內(nèi)，尚處于價值洼地，對購房者來說具有較強的吸引力，發(fā)展空間較大。
（三）物流商貿(mào)業(yè)快速崛起
我區(qū)現(xiàn)代物流、大型商貿(mào)及娛樂中心等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雖發(fā)展較晚，但起步高，規(guī)模較大，發(fā)展速度較快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)各大專業(yè)市場發(fā)展對商品房市場的影響逐步顯現(xiàn)，將帶動房地產(chǎn)市場的強勁增長，必將吸引更多的人到青白江安家置業(yè)。
（四）生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善
生態(tài)環(huán)境的持續(xù)改善將增強地區(qū)人居吸附能力。我區(qū)通過省和國家兩級生態(tài)區(qū)聯(lián)創(chuàng)，生態(tài)環(huán)境已得到極大改善，先后通過省和國家生態(tài)區(qū)驗收，并獲得了建設(shè)部人居范例獎，被批準(zhǔn)成為全國生態(tài)文明示范工程試點區(qū)。這些金字招牌，無凝將提升我區(qū)在廣大市民心目中的認(rèn)同度，促進房地產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展。
三、目前我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題
（一）城市品牌形象有待提升
城市綜合價值和品牌形象始終是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力源泉。目前我區(qū)缺乏統(tǒng)一、清晰、準(zhǔn)確的城市定位，特別是作為老工業(yè)區(qū)，在城市品牌推廣上，缺乏有效整合各種優(yōu)勢資源的品牌推廣措施和模式。
（二）城市外聯(lián)交通有待加強
青白江為二圈層各個區(qū)縣中唯一不與中心城區(qū)直接接壤的區(qū)。衡量我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，首先要把我區(qū)放在大成都都市圈和成德綿經(jīng)濟帶的高度上來思考，而交通條件是影響區(qū)域?qū)ν忾_放性和區(qū)域房地產(chǎn)價值提升的重要影響因素之一。雖然目前區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)較為完善和便利，但隨著青白江城市、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃調(diào)整和加快發(fā)展，交通流量、出行率將不斷增強，交通擁堵問題將日益突出。同時，青白江主城區(qū)與成都市中心城區(qū)無直達公交和地鐵，也直接影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
（三）生活配套設(shè)施尚需進一步完善
生活配套成熟度是吸引更多投資者和居民的基礎(chǔ)條件。目前從環(huán)境和配套來看，雖然青白江近年來生態(tài)環(huán)境和生活配套有所改善，但整個城市區(qū)域的生活配套建設(shè)步伐相對滯后，區(qū)域內(nèi)缺乏較為濃厚的商業(yè)氛圍，餐飲、購物、娛樂、休閑等商業(yè)配套未成大氣候，造成居民生活不便，影響地方居住品質(zhì)。
（四）開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化導(dǎo)致競爭激烈
目前我區(qū)商品房市場仍以住宅為主，產(chǎn)品設(shè)計均以面向自住型的普通住宅產(chǎn)品，戶型以兩居、三居室為主，雖然符合當(dāng)前主流剛需客群，但也使各項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，類型單一、個性不足，對舒適型、投資型需求吸引力不強，導(dǎo)致競爭異常激烈。不少樓盤從建筑的外立面，到戶型功能、面積、小區(qū)綠化等同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，各樓盤缺乏自身的核心競爭力和產(chǎn)品亮點。
（五）房地產(chǎn)市場對外競爭力相對較弱
我區(qū)缺乏房地產(chǎn)龍頭企業(yè)、品牌企業(yè)的進駐，現(xiàn)有大多數(shù)開發(fā)項目呈現(xiàn)整體實力不強、理念陳舊、規(guī)模偏小、品質(zhì)中低端化、區(qū)域性強等特點，阻礙了我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和檔次，也一定程度地影響了青白江房地產(chǎn)業(yè)形象。還缺乏一種清晰并具備吸引力的宣傳、營銷理念，房地產(chǎn)市場目前市場供銷比例居高不下，存量較多，樓盤規(guī)模偏小且主題不明顯，在同圈層區(qū)域內(nèi)，不具備與同圈層相鄰區(qū)縣抗衡的市場競爭力。
四、促進我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強，對加速青白江城市化進程、加快人口集聚、擴大城市就業(yè)，提升城市形象等起到促進作用。如何解決制約我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，保持我區(qū)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實意義。
（一）清晰城市定位，明確發(fā)展方向
城市定位是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的靈魂。我區(qū)城市產(chǎn)業(yè)格局以工業(yè)和物流商貿(mào)業(yè)為主，這是我區(qū)的核心競爭力和城市精髓，它不僅能有力推動我區(qū)城市發(fā)展，同時也對大成都、乃至中國西部城市群的樞紐功能產(chǎn)生區(qū)域性、全局性的價值。隨著物流樞紐的建成和“北改工程”的推進，大量的物流、商貿(mào)和服務(wù)型企業(yè)入駐我區(qū)，隨之而來的企業(yè)人員、商務(wù)人士數(shù)量大增，休閑商務(wù)和享受型樓盤需求成為必然的趨勢，我們應(yīng)該提前布局，打造成都“濕地商務(wù)休閑居住區(qū)”。 針對企業(yè)金領(lǐng)、白領(lǐng)、商務(wù)人士、高端享受型人士，重點推出高品質(zhì)樓盤。立足區(qū)內(nèi)各片區(qū)的環(huán)境和自然優(yōu)勢，重點推出集餐飲、購物、娛樂、休閑、商務(wù)為一體的泛地產(chǎn)大盤。針對普通工薪階層、進城農(nóng)民自住型需求重點推出經(jīng) ……（未完，全文共4988字，當(dāng)前僅顯示2519字，請閱讀下面提示信息。收藏《我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析與對策探討》）