對房屋認(rèn)購協(xié)議書及其“定金”的探討和剖析

目錄/提綱：……
一、形成房屋認(rèn)購協(xié)議書及其“定金”等房地產(chǎn)行業(yè)流行的潛規(guī)則的主因
（一）開發(fā)商使用房屋認(rèn)購協(xié)議書收取“定金”等對己有利無害
（二）開發(fā)商違法成本很低風(fēng)險(xiǎn)小
一是不告不理，相關(guān)職能部門主動(dòng)過問少，處理更少
四是輿論監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督聲勢不大
二、開發(fā)商事后處理態(tài)度強(qiáng)勢不退的居多
三、對此類案件的定性和處理依據(jù)
（一）商品房的銷售或者預(yù)售必須發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的要件
（二）商品房銷售或者預(yù)售合同的制定必須遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定
（三）房屋認(rèn)購協(xié)議書等屬于無效合同
（四）房屋認(rèn)購協(xié)議書所寫的“定金”不符合相關(guān)法律法規(guī)的定義
四、亮劍_破除房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)流行的潛規(guī)則
（一）申訴舉報(bào)案件處理做到依據(jù)充分、觀念明確、定性準(zhǔn)確
（二）相關(guān)職能部門主動(dòng)監(jiān)管有所作為
一是開展相關(guān)房地產(chǎn)問題的消費(fèi)者問卷調(diào)查
二是對樓盤銷售點(diǎn)開展專項(xiàng)檢查
三是堅(jiān)決亮劍查處
（三）廣泛開展社會(huì)輿論監(jiān)督
……
對房屋認(rèn)購協(xié)議書及其“定金”的探討和剖析

目前消費(fèi)者購買期房或者現(xiàn)房容易遇到虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)，定金風(fēng)險(xiǎn)等。特別是房屋認(rèn)購協(xié)議書，入會(huì)協(xié)議書之類的東西上面白紙黑字寫的“定金”，坑害消費(fèi)者不淺。
當(dāng)前消費(fèi)者投訴房地產(chǎn)開發(fā)商要求退還房屋認(rèn)購協(xié)議書所寫的“定金”的案件時(shí)有發(fā)生，一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房屋認(rèn)購協(xié)議書所寫的是“定金”，堅(jiān)決不退；一些房地產(chǎn)開發(fā)商對消費(fèi)者盛氣凌人，沒得商量，霸氣十足。甚至叫囂（面對消費(fèi)者說）：你到職能部門告去，沒用；到法院打官司奉陪。
在此對房屋認(rèn)購協(xié)議書及其“定金”等的性質(zhì)和問題進(jìn)行一些探討和剖析，期望有利于工商行政管理部門和房地產(chǎn)監(jiān)管部門對此類申訴和舉報(bào)案件的有效處理，更好的維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
一、形成房屋認(rèn)購協(xié)議書及其“定金”等房地產(chǎn)行業(yè)流行的潛規(guī)則的主因
（一）開發(fā)商使用房屋認(rèn)購協(xié)議書收取“定金”等對己有利無害
一是房地產(chǎn)開發(fā)商未辦到辦齊備五證時(shí)，先與消費(fèi)者簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書，VIP會(huì)員卡，入會(huì)協(xié)議書、選號規(guī)則之類的東西，收取幾萬至幾十萬的定金、誠信金、入會(huì)費(fèi)、選號費(fèi)等，即可提前回籠資金，又可套牢消費(fèi)者，對開發(fā)商百利無一害，何樂
……（新文秘網(wǎng)http://www.120pk.cn省略777字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
了之。
三是缺失相關(guān)職能部門主動(dòng)監(jiān)管，職能部門的部分執(zhí)法人員對法律法規(guī)政策的理解不全面不透徹，對房屋認(rèn)購協(xié)議書之類的寫明定金的性質(zhì)理解不透，判斷不明，部分執(zhí)法人員也錯(cuò)誤的視為是定金。沒用按照相關(guān)法律法規(guī)政策進(jìn)行查處，使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)流行的潛規(guī)則越演越烈肆無忌憚。
四是y論監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督聲勢不大。
二、開發(fā)商事后處理態(tài)度強(qiáng)勢不退的居多
房屋認(rèn)購協(xié)議書，VIP會(huì)員卡，入會(huì)協(xié)議書、選號規(guī)則等這些形式在未取得《商品房預(yù)售許可證》時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡用，收取定金、誠信金、入會(huì)費(fèi)、選號費(fèi)等，也成了這個(gè)行業(yè)的潛規(guī)則，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商心照不宣都在用，只是在處理后期的問題時(shí)態(tài)度不一，部分房地產(chǎn)開發(fā)商，如媒體報(bào)道的“某房地產(chǎn)開發(fā)商旗下樓盤收取誠意金疑云每筆10萬元”，根據(jù)消費(fèi)者的反映，如果消費(fèi)者決定不購買某房地產(chǎn)開發(fā)商旗下樓盤，該樓盤就退回誠意金給消費(fèi)者。但一些房地產(chǎn)開發(fā)商就以房屋認(rèn)購協(xié)議書寫的是“定金”為由堅(jiān)決不退所謂“定金”幾萬至幾十萬不等的數(shù)額的錢，讓一部分消費(fèi)者欲哭無淚，無可奈何，這種情況對法律不熟悉的消費(fèi)者只能自認(rèn)倒霉，一部分消費(fèi)者的無知給房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)可乘，房地產(chǎn)開發(fā)商賺了昧心錢，還趾高氣揚(yáng)。
即使獲得了《商品房預(yù)售許可證》，一些房地產(chǎn)開發(fā)商還是喜歡用房屋認(rèn)購協(xié)議書等，因?yàn)楹炗唫浒傅念A(yù)售房買賣合同需要的要件多、程序較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面要拴著消費(fèi)者收取更多的資金，而且可以設(shè)定很多對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的條款套牢消費(fèi)者，即使消費(fèi)者最終不簽訂備案的預(yù)售房買賣合同對開發(fā)商也沒有損失，大不了退回定金等，強(qiáng)勢一點(diǎn)就不退，何樂不為。
三、對此類案件的定性和處理依據(jù)
商品房的銷售受到多個(gè)法律法規(guī)政策的約束如《消法》、《重慶市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》、《欺詐消費(fèi)者行為處理辦法》等，需要滿足要件很多。
（一）商品房的銷售或者預(yù)售必須發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的要件
商品房的銷售或者預(yù)售必須滿足《城市房地產(chǎn)管理法》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售許可》、《重慶市商品房預(yù)售信息監(jiān)控管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定要求和條件。重點(diǎn)要查看是否符合《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》“第十七條”和《重慶市商品房預(yù)售信息監(jiān)控管理規(guī)定》“第五條”的眾多具體硬性要求。
（二）商品房銷售或者預(yù)售合同的制定必須遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定
商品房銷售或者預(yù)售合同的制定必須遵守《合同法》、《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》、《擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定。重點(diǎn)要查看是否符合《中華人民共和國合同法》“ 第五條”，《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》 “ 第十三條”、“第二十一條”的的眾多具體硬性要求�！�
（三）房屋認(rèn)購協(xié)議書等屬于無效合同
無論以什么形式，如房屋認(rèn)購協(xié)議書，VIP會(huì)員卡，入會(huì)協(xié)議書、選號規(guī)則等形式收款的行為都是違法違規(guī)的行為，在銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂不是備案的商品房銷售或者預(yù)售合同以外的其它形式的協(xié)議書都是無法律效力的；房地產(chǎn)開發(fā)商未獲得“五證”特別是《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，與消費(fèi)者簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書，VIP會(huì)員卡，入會(huì)協(xié)議書、選號規(guī)則等更是違法違規(guī)，存在欺詐行為，更無法律效力。不僅僅是無效的問題，其中很多條款還存在大量的惡意要約條款、限制性條款、霸王性條款、權(quán)利和義務(wù)不對等的條款，當(dāng)然是開發(fā)商權(quán)利多、消費(fèi)者權(quán)利少義務(wù)多，嚴(yán)重存在欺詐行為，其條款本身就違反了多個(gè)法律法規(guī)政策。存在欺詐消費(fèi)者的行為。
VIP會(huì)員卡，入會(huì)協(xié)議書形式收款的行為，房地產(chǎn)開發(fā)商擅自組團(tuán)_收費(fèi)，嚴(yán)重違反了《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》、《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定。
選號規(guī)則的形式收款的行為屬于亂收費(fèi)行為，違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第10條、第52條、第53條之規(guī)定以及《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定認(rèn)定房屋認(rèn)購協(xié)議書等屬于無效合同。
（四）房屋認(rèn)購協(xié)議書所寫的“定金”不符合相關(guān)法律法規(guī)的定義
“定金”的概念，《中華人民共和國擔(dān)保法》的第2條、第3條 ……（未完，全文共4320字，當(dāng)前僅顯示2182字，請閱讀下面提示信息。收藏《對房屋認(rèn)購協(xié)議書及其“定金”的探討和剖析》）